看空需要理由吗?美元兑港元再一次冲击7.85!我推算了一下:每3—5天,港金管局动用50亿港元救市的话,不用一年时间,外汇储备将用光!而本周的香港的楼市又出现1998年和2008年的光景!下面转载一文供大家思考:
躲不过的泡沫:退房、甩卖、加息,这个超一线城市又到大跌边缘
凯风君 2018-08-24
这个全球房价最贵的超一线城市,楼市突然冷了。
7月以来,香港出现多起退房毁约事件。
仅新鸿基地产在元朗的楼盘,就有5宗取消订购。这5个买家为此要赔上200万港元的定金损失。
与此同时,新鸿基地产对南昌站港铁新盘开出前所未有的大优惠,折后价平均为每平方英尺23893港元(合24万元/平方米),比去年12月均价降了10%。
新房市场寒意沁人,二手房市场也是如此。在红磡,有买家放弃40万港元的定金,要求取消一间二手公寓的交易。毕竟,1000万港元的房子,下降个10%,就少了100万港元,这笔账不难算。
根据地产代理公司Ricacorp统计,从6月开始,香港新房、二手房成交量双双出现下滑。
新房方面,7月仅成交1740件,环比减少15%;而截至8月月中,成交量仅为711件。
二手房方面,7月销售4040宗,环比减少7%,本月到月中仅有1300宗。
雪上加霜的是,一众投行机构纷纷唱空香港楼市。
瑞银估计,未来一年香港房价降下跌10%,花旗预测今年下半年就会走跌7%,而中信里昂证券则预期下跌15%,同时,下调香港地产股评级至“减持”。
中信里昂房地产研究部门负责人直言不讳地说:
那些上半年买房的人实在是太勇敢了。
1加息噩梦再临
香港楼市风雨飘摇,最直接的导火索,是贸易争端和美国加息。
作为转运港口,贸易争端对于香港的影响毋庸置疑。但与贸易争端相比,美国加息才是最致命的临门一脚。
今年以来,从土耳其到阿根廷,从巴西到俄罗斯,本土货币大幅震荡。美元加息之际,也就是新兴市场动荡之时,这早已是历史反复证明的常识。
人民币和港币同样如此。今年以来,人民币一度从6.25跌到6.96,最高贬值超过10%。而港币与美元是联系汇率,要保证汇率在7.75-7.85之间波动。美国加息,香港经受的冲击更是远远高于内地。
从2016年开始,美国联邦基准利率已经从0.5%加到1.75-2%。为了保障港元币值稳定,从4月开始,香港金管局在市场大幅出手回购港元。
仅4-5月就入市18次,累积承接703亿港元沽盘。8月15日,金管局再度入市,两天时间四次出手,累计买入168亿元港元。
国际公共政策顾问机构—Demographia,在2018年初公布了一份2017年国际房价负担能力报告:
香港连续第八年,成为房价最难负担城市之首。
这种“战绩”,谁能与此匹敌?
4谁能隔岸观火?
能与香港相匹敌的,放眼全球,或许只剩下内地一二线城市。
在房价上,北上广深的均价虽然无法与香港进行匹敌,但如果考虑到收入差距,香港的房价收入比不一定比内地高多少。
不过,与房价相比,更值得一提的是,内地房地产的蓬勃发展,离不开对香港的学习和模仿。换言之,在房地产上,香港是老师,而内地一二线城市都是学生。
无论是70年土地所有权、土地财政还是高度垄断的供地模式,无论卖楼花、预售制还是最近热议的公摊面积,都是跟随香港而来。
至于财政对于卖地的需要、经济发展对于房地产的依赖,都是如出一辙。
如今,香港楼市泡沫在加息周期中危若累卵。但对于这个曾经三次崩盘的城市,最恐慌的情形也都经历过。
1997年到2003年那次大崩盘,香港房价一度腰斩,不少人为此破产,背上沉重的房贷,成为“负产”一族。当然,若能熬过最艰难的那几年,房价还是能从低谷中一跃而起。
虽然寒冬过去是春天,但有多少人能熬过寒冬?房价下跌30%会如何?下跌盘整持续三五年会如何?腰斩之后,有多少人能坚守到底?
这个问题,恐怕不只是香港一城要面对。