郭广昌挑肥拣瘦，豫园商城258亿重组中的地产资本局

2017-05-27 天道酬勤... + 关注献花(0)

　　“二者重组一方面是豫园商城近年发展比较乏力，一方面复星可能是看好上海房地产发展，所以选择在这个资产价格比较低的时候，将地产业务注入上市公司，通过这个平台把市值做大。”文：时代财经APP 童洁

5月25日晚间，豫园商城一纸预案公告将历时五个月的“复星系”地产版图重大资产重组“迷局”揭晓。根据预案，豫园商城拟向浙江复星、复地投资管理等17名对象发行股份，购买其持有的上海星泓、闵祥地产等28家公司的全部或部分股权。同时，豫园商城拟向黄房公司发行股份，购买黄房公司持有的新元房产100%股权。上海星泓、闵祥地产等28家公司的全部或部分股权预估作价为241.6亿元，新元房产100%股权的预估作价为16.08亿元，标的资产预估作价合计为257.68亿元。交易完成后，上海星泓、闵祥地产等28家房地产项目公司将成为豫园商城的控股或参股公司。房地产业务的注入意味着豫园商城即将“改头换面”，走上以房地产开发为主的道路，而郭广昌坎坷的地产回A“历程”也迎来了新的突破。豫园商城“变身”地产商复星想要将地产业务重新推向资本市场，业绩一直处于低迷状态的豫园商城成为最佳平台。公开资料显示，豫园商城主要经营黄金珠宝销售、餐饮和医药业务。在2016年前三季度，豫园商城实现营业收入约124.2亿元，同比下滑11.6%，归属于上市公司股东的净利润4.23亿元，同比下滑20.6%。“二者重组一方面是豫园商城近年发展比较乏力，一方面复星可能是看好上海房地产发展，所以选择在这个资产价格比较低的时候，将地产业务注入上市公司，通过这个平台把市值做大。” 东方证券房地产首席分析师竺劲曾在接受媒体采访时这样表示。正如其所言，在业绩增长乏力的背景之下，优化豫园商城资本结构成为二者重组的主要目标。“豫园商城基于对上市公司未来发展前景的认可，通过以其持有的资产认购上市公司股份的方式，优化豫园商城、上市公司资本结构和业务结构。” 换言之，完成重组后地产业务可能取代黄金珠宝业务成为豫园商城的第一大主营业务。本次重组交易中，浙江复星、复地投资管理等17名对象的实际控制人无一例外都是郭广昌。黄房公司实际控制人则是黄浦区国资委，在本次重组前，黄浦区国资委在黄房拥有权益的股份比例大于5%。据统计，上海星泓、闵祥地产等28家公司注入上市平台的资产包中囊括了17个城市52宗共计占地面积254.77万平方米的土储，土地类型包含住宅、商业、办公、批发零售用地等。上述项目所在地覆盖了京津冀、珠三角、长三角等热门区域，甚至在近期中资扎堆抢食的香港也有两宗土储。不仅如此，此次收购列表中的新元房产在上海核心商圈拥有多处商业物业。去年以来，上海商业办公楼上扬之势迅猛，因此新元房产所持物业被认为是未来收益最大的项目。豫园商城方面亦表示，新元房产持有的核心商圈物业也将成为其重要资产。更值得一提的是，预案中强调，上海“BFC外滩金融中心”项目公司、芜湖星烁投资有限公司、“大连东港”项目公司等运营时间尚短，预计短期内难以实现盈利的项目公司，承诺将除收益权以外的股东权利托管给豫园商城；同时还承诺在实现盈利后或确定的期限内将复星持有的权益转让给豫园商城或给予豫园商城同等条件下优先购买权。加上豫园商城此前对百货、商旅文地产方面已经有所涉及，未来若资产重组完成，豫园商城在房地产领域，将集产业地产、旅游地产、商业地产、住宅地产等产品于一身。另外，2017年3月20日晚间，豫园商城还宣布中止一项非公开发行事项，优先支持现在的正在进行的重大资产重组。被中止的非公开发行事项，即2015年开始筹划的黄金全产业链互联网平台项目。种种迹象表明，豫园商城已经做好了承接复星地产业务的准备。郭广昌回A“资本局”虽然郭广昌地产A股上市的突破经历了港股退市6年、谋求A股上市10年的漫长等待，但深谙资本之道的他又怎能满足于这小小的突破。在此次披露的预案背后，可以看到郭广昌更为庞大的“资本局”。预案显示，对于富阳复润置业有限公司、上海礼兴酒店有限公司、北京荷华明城实业有限公司以及复星位于纽约、伦敦、法兰克福、东京等地的办公楼，由于酒店运营、存量房投资类项目与与房地产开发业务在业务属性上有较大的区别，认定不存在实质性同业竞争。同时，对于海南亚特兰蒂斯商旅发展有限公司，复星认为，其从事的旅游地产业务与复星商业地产、住宅地产的商业模式存在显著区别；承诺可售物业部分销售完毕后不再新增。可以看出，这些明确表明“不注入上市平台中”的资产多是来自于海外或者文旅地产，而这些资产在业内看来是明显优于“注入上市平台中”的资产的。这样的举动引发市场种种猜测，有观点认为“复星文旅板块或许会在2019年单独IPO在A股或者港股上市”。不过，在上市这条路上，郭广昌似乎缺乏一些运气。2004年，复星旗下地产开发平台——复地在香港联交所主板成功上市，想借助资本市场的力量快速发展，结果却不尽如人意，在港交所的严格管控制下，深受掣肘的复地发展远不如国内一线房地产企业。或许是国内房企发展速度之快令郭广昌有些着急，2007年，在港上市仅仅三年的复地开始谋求回A。期间种种波折，复地始终未能如愿以偿。2011年5月13日，“万念俱灰”的复地正式撤销在香港联交所的上市地位，成为内地首家在港退市的房企。退市后的郭广昌依然对上市有着期许，为了摆脱资本市场屡屡碰壁的“怪圈”，郭广昌将地产业务寄托在私募基金上，并先后成立了多个基金管理平台以求纾解地产发展压力。郭广昌在豫园商城的重组中显得格外小心，每一项资产的处理都做出了深思熟虑的部署。除了前述海外资产、文旅资产不注入豫园商城之外，对于上海星浩投资有限公司、上海豫园商旅文产业投资管理有限公司这些通过基金方式持有的公司，将其划分为不适合注入上市公司类别；对于此前复星旗下最重要地产平台——复地集团，复星亦是有选择性地将部分资产注入上市平台中。豫园商城的重组只是复星集团在资本市场的“试水”。早在去年，原复星集团副董事长兼首席执行官梁信军就曾公开向媒体表示，计划将分散在复星各个板块的、和旅游文化相关的200多亿总资产项目单列出来，组建一个可以在未来两三年内单独上市的平台。如果此次豫园商城重组最终顺利完成，相信郭广昌后续拆分业务上市的步伐也将会加速。