发表于 2019-04-26 18:00:34 股吧网页版
盘活空置住宅,激活房地产营销市场

盘活空置住宅,激活房地产营销市场

对湘潭市房地产业的调查与分析


2001年,我市竣工住宅面积534875平方米,全年销售住宅面积427270平方米,空置住宅面积107605平方米,占全年竣工面积的20%。我市的住宅市场供给大于需求。那么居民不具备购房能力,还是居民根本对住房没有需求呢?

一、我市出现较多空置住宅的原因分析

(一)我市居民具有购房能力的测算认定

国际上通用的居民购房能力的标准,是用家庭年收入与一套商品住宅价格总额的比率来计算的,这一比率是1:6的表述公式,即一套住宅在家庭年平均收入的6倍之内,则为居民具备购房能力,如高于6倍则说明居民还不具备购房能力,住宅产业的发展将受到购买力的制约。据统计资料显示:2001年我市商品住宅每平方米平均价格是650 750元,居民家庭平均年收入是4032元,以每户平均3人计算,家庭的平均收入是12096元。国际上计算住宅的标准,是以每套住宅60平方米来计算的。我市60平方米的一套商品住宅的销售总额是40000元;家庭收入与房价之比约1:4。用国际标准判断,我市居民完全具有购房能力。另外从收入档次上看,人均收入10000元/年以上的占我市城镇居民家庭总数的60%,由此可知我市60%的居民家庭具备购房能力。这其中有三点必需指出:1、房价。国际上通用的计算平均房价,即市场上新房和旧房销售的平均价,且是以一定时期(例如1年、3年、5年)内市场上买卖住房的平均价。2、收入的计算。一般来说,我们把工资和收入等同起来,只计算工资作为家庭收入的来源,实际上工资已不是家庭收入的全部,有的单位,奖金和各类补贴已超过了工资部份。这也是居民增强购房能力和一个因素。3、随着消费水平的提高和消费观念的变化,居民的购房能力也有提高和变化。我们是以普通居民和消费水平的以60平方米一套住宅标准来计算湘潭居民购房能力的。实际上,除了这部分居民以外,有的居民蛤有超过这个购房和消费水平的能力。

既然居民有了良好的住房购买力,那么又是哪些因素影响到居民购房呢?

(二)预期支出的不确定性制约了住房消费

1、预期支出的不确定性导致庞大的储蓄倾向。据统计数据表明,我市居民储蓄呈连年增长态势,到2001年底我市居民储蓄余额已经达到200亿元人民币,而且仍以很快的速度在增长。200亿元的存款,意味着一个相当大的消费潜力。这就涉及到一个问题,即人们多用储蓄的方式,来应对生活中可能出现的危机,即对未来预期支出的不确定性导致了畸形的储蓄倾向。

2、预期支出的不确定性是制约住房消费的主要原因。社会保障制度的建立和完善与否,在促进消费行为中起着重要作用。当前社会正处于体制转型时期,社会保障体系尚未建立健全。而在社会性保障制度不健全的情况下,人们对生活缺乏明确的预期,对未来消费和收入有不安全感,唯一的办法,尽可能地多存钱来获得“安全感”。这在一定程度上削减了居民购房的决心。

3、偶得性收入比重过大决定了常规性支出不足。但现在常规性的工资收入比重下降,非常规性的偶得性收入占了较大比重。住房的支出需要一次性支付较大数目的钱。这需要每户居民有常规性稳定的收入,每月有一定的积蓄。而偶得性收入比重大,常规性收入比重小和收入不合理结构,会影响购房消费的稳定支出。

(三)住宅开发的错位抑制购房行为的实现

1、“高档”与“低档”的错位。高档房与低档房的开发建设要根据变化的市场情况决定。现在买高档房的人大部分是有车、有钱的人,对这些购房者来说,他们希望住在城市的近郊;而中低收入的工薪族,只能买中低档的住房,由于没有车,当然希望住在市区。可是现在的住房开发情况恰恰相反,郊区建的大多是中低档房,越往远郊,档次越低,价格越便宜,这就不能满足前者的购房需要;而市中心盖的都是高档房,居住环境又不满意,这就形成了一个“怪圈”。

2、“套型”与“品质”的误区。现在的房屋开发面积越做越大,认为住房面积越大越有品质。其实,随着城市家庭的小型化,对普通百姓来说最合适的套型应在70~100平方米之间。过大的套型不仅给购房加大了负担,而且也浪费了资源。

(四)一些开发企业诚信度不够,增加了购房消费者的心理负担

一些开发企业在出售房屋时夸大房屋的品质和功能,或者承诺消费者诸多的条件,而当消费真正购买了以后,则发现很多与宣传不相符的,当初开发商承诺的条件也迟迟不能兑现。这就让消费者有一种上当的感觉,因此麻烦不断,纠纷不断。目前有关住房消费的投诉也日趋增长。

二、寻激活我市房地产营销市场之我见

诸多因素影响居民对住房的有效需求,房地产市场有效需求不旺盛,而出现市场住房供给“相对过剩”的局面,出现大量住宅的空置。空置住宅的不断增加,不仅不利于开发商开发资金的回笼和再投资,同时也造成经济资源的浪费。将“相对过剩”的住房与强劲的市场需求达成一致,则是解决空置住宅的原则。那么如何来消化空置住宅,并以此来激活我市房地产营销市场呢?

(一)各职能部门要配合消化空置住宅

消化空置住宅单靠开发商压低房价以无法实现了,调整各项税费,提高居民收入将是行之有效的。政府将一部门积压商品房转为经济适用房、廉租住房和政策性安置住房并调整或部份取消有关房地产方面的收费;税务部门针对房地产市场的营业税、契税和土地增值税等实行适度减免;银行对开发商的贷款减免逾期罚息等;同时将新增工资政策落实到位,提高居民收入以消化空置住宅。

(二)“以租代售”是盘活空置住宅的重要手段

“以租代售”即是指消费者和开发商签订合同,先租住拟购买的住宅,在合同约定的时间内,消费者通常在三个月到一年内按月支付房租,如住用后决定购买该住宅时,消费者在补齐扣除住用期的租金后的剩余价款后,即可办理购房手续。经过一段时间住用后,如果消费者对拟购买的房屋不满意,则可在交付使用期的租金后,将房屋退还给开发商。为了证明消费者有购买住宅的意图和实力,开发商可要求消费者在签订合同时,另交付一定数额的保证金。该保证金在租用期满后退还给消费者并计付利息。此种方式可以让消费者有充分的时间实地了解和感受欲购买的房屋的质量和功能,对住宅的物业管理、配套设施、小区环境、交通条件等方面有一定的体验,更容易作出购买决定。而对于开发商来说,以租代售的方式,可以使其开发的住宅尽快销售出去,减少房屋的空置现象,加快开发资金的周转;同时消费者试住的越多,人气越旺盛,其示范作用可以吸引更多的消费者,促进空置住宅的销售。

(三)将空置住宅转为廉租房

1、政府成立专门的廉租住房公司,既收购又出租。在收购空置住房时,重点选择大型房地产开发企业的空置住宅,特别是收购逾期贷款金额较大的空置住宅开发项目。这样,在消化空置住宅的同时,也可较快清偿金融机构的逾期开发贷款,化解金融风险。收购应带有明显的政府行为,是对长期拖欠银行贷款的开发企业采取的强制手段。收购空置住宅签约后,将银行的逾期开发贷款转为廉租住房公司贷款,并以政府信用的方式另向银行贷款,用于支付偿还逾期贷款外的部份房款。其贷款部份将用租金偿还,因为其租金收入稳定且可靠。在廉租房供给体系启动后,因为其租金收入的稳定性和可靠性,可向社会发行长期住房债券,筹集的资金用于归还银行贷款。这样一来,政府建立廉租房供给体系所付出的资金,就做了盘活空置住宅的启动资金。

2、空置住宅的消化与城市改造和城市公共设施建设拆迁补偿结合起来,消化空置住宅的速度将会更快。

(四)采取“利润最快化”策略,把“金子”当作“银子”卖

空置住宅中有一部份是地段好、楼盘也不错的住宅,空置的原因仅仅是开发商待价而沽,卖不到心目中的价格,宁愿靓女死守闺房,也不愿随意嫁出。

目前房地产市场上的住宅售价简单地分为三类:(1)银子要卖金子价;(2)金子只卖银子价;(3)金是金,银是银,一定要卖个“实价”。“银子卖出金子价”当然是开发商们所希望的,然而在竞争日趋激烈的市场环境下,这一策略的越来越难,风险也越来越大。而“金子当作银子卖”就不同了,由于“物超所值”,只要让消费者都认识到这的确是一块金子,实现100%的销售不是难事,这就为开发商实现了“利润的最快化”。

(五)加快城市房屋置换步伐,实现房地产经营的多样化

城市房屋置换可以实现老百姓“以小换大、以旧换新”的住房梦,同时也给开发企业带来一个发展契机。一般来说,户型较小的旧房普遍分布在城市中心,地理位置优越,其土地的升值潜力很大。像类似的空置房,若可改造的,开发商将其重新改造,重新“出炉”;若不便改造的,或改革投入太大,则将其全部推毁,重新设计,重新开发品质更优,环境更好,更符合市场要求的楼盘,也将是个新的“卖点”。

对政府部门来说,如何消化日积月累的“空置住宅”始终是一大心病。因此正确地运用经济规律,追求住宅供给和需求的平衡,提高住宅的有效需求,将房地产业的发展引入良性循环,是政府的一项长期目标。希望各有智之士,多出谋划策,为政府分忧解难。

曾汉龙(文章原载<湘潭日报><湘潭工作><湘潭晚报>《湘潭房地》)


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