房地产大企业迎来最赚钱的黄金时期!---时间挪移

任何事物或现象，总有大众化的观点，也总有少数派的观点，不能说谁对谁错。就拿博尔特在2008奥运轻松破100米纪录来说吧，绝大多数人会认为，这是黑种人肌肉的特性所决定的，我认为，能夺冠不让人惊讶，但能轻松破纪录倒是让我更关心的，至于说什么牙买加基因，我反而存疑，我认为决赛当晚的月亮帮了博尔特大忙。决赛当晚是农历的七月十六，是个月圆这夜，圆圆的月亮对人的万有引人使得人会变得轻一些的，当然可以轻松破纪录，当晚决赛的前三名均创出个人最好成绩，应该不算偶然了吧。月亮是否有这么大的影响？看看海水的潮起潮落，医生为什么不会选择在月圆之夜做手术，男男女女为什么在月圆之夜更容易擦枪走火，也许就会明白了。

现在不谈百米飞人，只是希望能换一种方式看房地产。

一：房地产现状简述

房地产目前的现状当然不必多说了，诸如什么价量齐跌、成交低迷、地产中介倒闭潮、土地流拍、集体断供、暴力退房、违约退地 等等，这些都只是现象，可以搁在一边不必过多理会。如果根据这些现象能轻易对整个地产行业下结论，那么这个世界也未免太简单了吧。

大部份地产公司房子卖不出，并不代表房价会快速下跌，也并不代表所有的地产公司都会亏钱清货。大半年前似乎写过博文提到房地产公司的利润并不一定取决于房价。都知道很多人在48元买了中石油，并不代表目前10元左右卖出中石油所有人都亏钱，极少数人即使在10元钱以下卖出中石油还是赚钱的。这道理就不多写了，关键是看中石油股价从48元到10元这将近一年时间里投资者都做了什么？做法不同结果不同，同样的，地产公司在这一轮房地产行业调整中，就看地产公司怎么倒腾了，会倒腾且手中有房有钱的公司，肯定大赚。

二：成本置换与房价时间挪移的前提

田忌与齐王赛马，在马匹处于劣势的情况下，田忌为何能赌赢？因为马匹出场的时间顺序是可以置换的，策略不同，结果不同，同理。

企业成本核算方法有三种：平均成本，先进先出，后进先出。不同的计算方法，营销思路是不同的。在分析企业是不是赚钱，先要搞清楚这个问题才行的，套用在股票上比较好理解。

以买中石油为例：

假设40元买了中石油，跌到20元又买同样数量，反弹到30元，怎么办？如果按平均成本来算30元刚好平本，如果按先进先出来算成本，还没解套，如果按后进先出来算成本，后进的已有50%利润了，可以把后来20元买的在30元卖出了。正所谓考虑问题的思路不同，行为也会不同。

这种操作思路也可以放在房地产行业的，现在大多数人理解现在房价降不下来，降价就会亏或没钱赚的结论主要是基于成本“先进先出”的思路来分析的，其实这种情况换成“后进先出”的计算方法，那么现在就能想明白为啥楼价打七折还有人敢卖，其实打折并不是为了自保，而是成本已置换，弄个T+0而已，利润率还高着咧。

对于地产公司来说，也无外乎进行的就是房价的时间挪移/成本置换，用刚刚新买的便宜地块折算出来的未来建成以后的房价来卖现有高成本的房子，通俗些就是地产的T+0，这种情况采用的是“后进先出”的成本计算方法。

房价时间挪移/成本置换以后，总资产没变，利润率是变大了，在存量房产和资金的迅速滚动以后，企业的盈利会大增（手中现金增多），从而可以大大冲抵老地块的成本，最大的变化还是整个地产行业的格局。

说白了，成本计算方法从“观念上”改变以后，就有人敢大胆降价了。因为是用未来的房价来卖现有的房子，价格从时间上被进行了挪移。成本置换/价格的时间挪移，可以在楼盘这间进行，也可以十几个楼盘一起打包挪移，当然也可以在城市之间挪移。

当然成本的置换和房价的时间挪移也是有前提的，首先得有大量可销售的房子和充裕的资金，以及相当高的品牌影响力，要能做到一降价就能快速清掉目标存货，这是做房价时间挪移/成本置换的前提。股市上短线投机者不知道何时选择做空/做多，因为没法控制股价走势，容易做错，但是现在的房价，只有按步骤做空，价格走势是可以被某些有影响的大公司影响和控制的。要清货时价格砸一砸，清完货再把价格拉起来，调戏市场一把，让希望与绝望在购房者和卖房者之间互相转移，不明白的人在这波动的过程中争论什么房地产崩盘与资金链之类的问题（都是在谈关于马的问题），明白人在偷着乐呢（马还是那些马，但却赢得了比赛）。

只要房价一直在跌，下跌周期越久，对于大公司是越有利的，毕竟房子的建设周期较长，存量房子卖完以后，要生产可置换的房子还需要时间。如果房子一下子跌到位，房地产的T+0反而没法搞了。

现在很多小地产公司没足够的钱去买便宜的地块来置换现有可销售的楼盘成本，当然指望等楼市回暖或什么救市，那是途劳的，就好比在48元捂着中石油等解套一样，耽误的不光是时间这么简单了。

三：万科2008年利润有多少

根据2008万科半年报数据，大概2008年万科可实现销售额估计会在600--700亿，纯利润率会在12%--15%之间。并不是房子卖不动，我估计是没房子可卖，万科卖完存货估计也就这个数字了，再说了盖房子也是要时间的嘛。

具体如何计算出来上面的数字，不在这里写了，总之现在的股价和企业的盈利没有太大关系，市场无序的情况下，5倍和500倍市盈率没多大区别，市盈率代表的是对企业未来的认可度，如果大多数人都对经济持悲观态度，那么谈市盈率还有啥意义？

四：2009年地产行业变化

相当数量地产公司转行，相当数量公司转战二三线城市，地产政策或金融政策会向大公司倾斜，会有少数地产公司上央视塑造企业品牌形象。

现在的房价处在什么水平，我认为大概相当于股市里的6000点跌到4000点左右，当然楼市不会复制股市走势。

中手下棋看三五步，高手下棋看三五十步，超高手看一看对手的眼神就知道结果，地产行业自2007年末的一拐，拐到何时？看弈者心情了！

也许地产行业能持续发展的真正理由或基础“并不是”城市化和钢性需求。（有空再博了）

二十克丝
2008/9/19