市的房子价格与什么有关

房子价格中，包括两种成本，土地成本与建筑成本。

我们先谈建筑成本。建筑成本，包括，原材料的成本与建设的费用。建设费用就是我们常说的工钱。建设费用的大小，与建筑生产效率成反比，与劳动力平均价格成正比。对于世界各国来说，劳动力价格高的国家，建设的生产效率一般也高。劳动力的价格一般与人均GDP成正比。其实就是劳动力价格是由人均GDP决定的。因此，人均GDP越高，一般建设生产的效率就越高，二者成正向关系，不是正比关系。比如，人均GDP相差十倍的国家之间，建设的效率差别程度就没有十倍了，可能会有两三倍。因此，房屋建设的费用，既工钱的大小与人均GDP的大小一般成正向关系。也就是说，对于相同质量的房屋，或者说相同的房屋，其建设费用（工钱）一般与这个国家的人均GDP大小成正向关系。

那么，房屋建设的原材料的价格与什么有关呢？由于这个原材料是可以世界之间进行贸易的，如其中的钢材。因此，其价格是由国际市场价格决定的。也就是说，各国相互差别不大。当然对于其中的某些，不便于长距离运输的原材料，世界各国以及各国内部价格的差别就大了。如沙子，砖等原材料。对于这些不便于运输的原材料，其价格与生产效率成反比，与劳动力价格成正比。与原材料的生产的其它成本成正向关系，这个一般我们把它纳入生产效率上，这个占的比例大了，我们就说生产效率相对低了一些。这些不便于运输的原材料，其生产总成本，一般是，国家人均GDP越高，成本就相对越高一点。既富裕的国家，这个成本相对贵一些，不过，贵的不是太多，是略成正向关系。对于那些可以全球贸易的原材料，价格各国差别较小，或者基本一样。因此，这个基本不影响各国房屋的相对价格，可以不与考虑。

小总结，房屋的原材料成本一般与人均GDP略成正向关系。房屋的建设成本（工钱）一般与人均GDP成正向关系。也就是说，房屋的建筑成本（包括工钱与材料成本）一般与人均GDP成正向关系。比如，人均GDP相差十倍的国家，房屋的建筑成本（包括工钱与材料成本）可以相差几倍，这个“几”的数值远低于十。是人均GDP高的国家，建筑成本高一些。

土地成本就是土地的市场价格。在自由市场状况下，土地可以自由买卖，土地价格比较合理。是周俞打黄盖。如果政府对土地市场进行干涉，比如限制土地供应。这样就会使土地供应短缺，导致地价高涨。进而影响房子价格，影响人们的幸福水平。因此，我讨论的土地价格，也是自由市场状况下的土地价格。这适合于所有真正的市场经济国家。暂时不适合于大陆。

各国的土地价格，由各国的土地租金的大小与资本利率共同决定。各国的土地租金是由什么决定的呢？比如耕地是由耕地的收益状况决定，这个各国差别不大。因为，粮食可以在全球贸易，因此，生产粮食的耕地，自然就有一个比较接近的价格。世界各国的耕地价格差别不大。与各国人均GDP的差别程度基本没有什么关系。耕地价格，与人口密度有关，因为消耗粮食的多少，与人口多少有关。而人口多少与人口密度有关。因此，人口密度影响耕地的价格。一般是人口密度大的国家与国家内部的地区，耕地的收益要略大一点，这主要由运输费用的差别导致的。耕地的相对价格自然也要略贵一些。世界各国的耕地价格与粮食单产成正向关系，与投资成本（包括劳动投入）成反向关系，与粮食的平均价格成正向关系。

我在这里主要谈论，城市的土地价格与什么有关。城市的用地，主要是工业商业用地，与生活用地。城市土地价格，世界各国差别很大。城市土地价格是由人们愿意购买的能力与愿望的强度决定的。在城市人口密度一定时，人均土地面积是不会改变的。人们对土地的购买能力随着人均GDP的提高而提高。而人们的相对购买能力却是不会变的。因为大家的购买能力都提高了，并且平均提高程度一样。而人均可以购买的土地面积不会变。因此，平均所购买的土地面积也不会变化。根据人均购买能力，可以判断，城市土地价格与城市人均GDP的大小成正比关系。人们购买土地的愿望强度与什么有关呢？会不会随着人均收入的增加而增加呢？土地属于耐用的，必须的，保值的，消费品，估计人均购买土地的愿望强度，会略有增强。这个因素会导致土地的价格略有上涨。也就是说，城市土地价格，会随着人均GDP的提高而提高，并且土地价格提高速度略大于人均GDP的提高速度。

对购买土地愿望的强度进行解释。人们把自己收入的一定比例，拿出来，购买土地，这一定的比例，就代表着购买强度。比如，人均GDP增加十倍，如果土地价格也增加十倍，在人口密度不变时，人们平均购买的土地面积如果与原来一样，我们就说，人们的平均购买愿望强度没有变化。如果人均GDP增加十倍，土地价格增加12倍，在人口密度不变时，人们平均购买的土地面积与原来一样，那么我们就说，人们的平均购买愿望强度有所增大。如果人均GDP增加十倍，城市土地价格增加8倍，人口密度没有变化，人们平均购买的土地面积与原来一样，那么我们就可以说，人们的平均购买愿望强度有所减小。

人们平均购买土地的愿望强度，来源于，土地是人们生存的必须品。（租房居住，也是一种对土地的临时购买。）其实就是来源于土地上面的房屋，是人类生存生活的必须品。人均所可能拥有的房屋面积大小，会影响人们对房屋的需求。也就是说，人们对房子需求的价格弹性比较小，换算成土地，也就是人们对土地的需求价格弹性比较小。这样会导致，在人均城市土地面积较小时，人们对购买一快平均面积较小的土地愿望比较强烈。会比在人均城市土地面积大时，购买一快较大的土地面积的愿望更强烈。表现在，人们愿意拿出更大比例的收入，用来购买土地。这样会导致土地价格很高。占人们的收入比例更大。比如，一个城市在人口密度一定时，其人均土地面积也应该一定。如果这个人均土地面积较小，那么，这个城市的人，会拿出更大比例的收入，购买平均面积更小的一快土地。如果这个人均城市土地面积较大，那么，这个城市的人，只需要拿出较小比例的收入，购买一快相对较大土地，就可以了。

高楼可以部分减少人们对土地需求的必须面积。也就是可以降低地价。是降低市场土地价格的一个重要方法。

因此，城市土地的价格，与城市的人均GDP基本成正比。（为什么要用基本，原因是，随着人们收入的增加，人们对土地需求的愿望在变化，我估计是在增强，这个效应会增加土地价格。购买土地的本质是购买土地上的房屋，而房屋可以盖成高楼，这样可以节约人均土地面积，这个效应会降低人们对土地的需求，会降低土地价格，我估计，越富裕，这个效应越强大。因此，这两个效应相互会抵消一部分。最后结果如何，很难判断。因此，用了基本这个词。）

城市土地价格除了与人均GDP基本成正比外。还与城市人口密度有关。城市人口密度越大，人均土地面积就越小，土地价格就越贵。城市人口密度与土地价格成正向关系。二者成强烈的正向关系，只需要人口密度增加一小点，土地价格会增加一大点。比如，城市人口密度增加10%，城市土地价格会增加10%以上，比如，20%甚至30%。

城市人口密度怎么计算，城市面积应该包括郊区，至少要包括郊区的一半。因为郊区也是为城市服务的。郊区也居住了大量的为城市服务的人。在发达国家，中产阶级一般都居住在城市的郊区。这较大的降低了城市的土地与房子价格。如果不计算郊区的面积，就不应该计算郊区居住的在城市工作的人口，也不应该计算这些人的收入。这样城市内部会得到一个新的人均GDP。在我国这里一般居住着农民工。大陆对城市郊区的利用很少，这是大陆城市价格高涨的一个原因。为什么大陆城市郊区的开发很少，原因是，政府控制着郊区的开发。政府主要限制城市郊区的土地供应，既土地郊区的土地难以自由买卖。这是大陆郊区开发利用相对少的根本原因。这导致城区内部居住着更多的人口。促进了城市土地价格的上涨。

因此，城市人口密度与人均GDP决定着一个城市的土地价格。也决定着一个城市的房子价格。城市房子价格与人均GDP成正向关系，有些接近正比关系。与城市人口密度成强烈的正向关系。

或者说，城市人口，住房支出的大小，占自己收入的比例大小，基本与人均GDP没有什么关系，或关系很小。

在城市人均密度一定时，家庭规模的平均大小，对房子价格也有所影响。比较微弱。家庭规模平均越小，会导致住宅浪费越多，导致房子价格相对较贵。导致住房支出占人均收入的比例就大一些。

城市人口，住房支出的大小，占自己收入的比例，与城市的人口密度大小成正向关系。既城市人口密度越大，住房支出占自己收入的比例就越大。当然，住房负担就越大。

房子的价格，感觉不出，与城市的大小有什么关系。但是，事实上又是那么大的关系。我们知道，城市越大，城市房子的价格就越高。这是为什么呢？原来是这样的，城市规模越大，一般来说，会导致城市人口相对密度越大。比如，城市规模越大，其郊区面积就相对越小。并且其城区的人口密度也要大一些，这共同导致，城市越大，城市人口密度一般就相对越大。这是城市越大，一般房子价格就相对越高的重要原因。这个相对，是相对同等人均GDP的城市来说的。

大城市房子价格高的另一个原因是，大城市人均GDP一般相对高。我们知道，房子的价格与人均GDP成正向关系，或者基本是正比关系。以上两个原因是，我们感觉的城市越大房子价格一般越高的全部原因。

因此，我们根据以上分析，基本可以判断，城市的房子价格，与那些因素有关。除了以上的因素外，还与城市的地理位置有关。有相对开阔郊区的城市的房子价格，可以搞的低一些。因为这有利于分散居住城市的人口。香港房子价格高的原因是，香港岛没有广阔的郊区，并且，内部有大量的山地。这样使香港的人口相对密度更大了。计算一个城市的人口密度对房子价格的影响时，应该把不可居住的地方除去，这些地方一般是山或者水。

我上面的分析，全部是土地自由市场状况下的分析。不适合大陆。

一般来说，一个国家，大城市的人口占的比例大了，这个国家的平均房子价格就相对要贵一些，比如日本的情况。一个东京占国家人口的10%以上。还有占国家人口总量7%的大版与神户。还有众多的百万大城市。因此，给我们的感觉是，日本的房子价格很贵。

一个国家的人口密度，是不影响这个国家的房子价格的，只有，大城市人口占国家人口的比例大小，才影响一个国家的房子价格。一个国家，小城市人口比例大，这个国家，房子价格就会相对小一些。那些把房子价格与国家的人口密度对应的想法，是不恰当的。对于大国，这个是毫无道理的。比如，澳大利亚，在我们的印象中，其房子价格比较低，其原因不是这个国家人口密度低导致的，而是，其城市人口规模相对小导致的。这个国家，大部分人居住在中小城市，最大城市才300多万，这个人口数量包括郊区，由于这个城市有广大的郊区，使这个城市真正的人口密度并不大。这也是澳大利亚给人房子便宜的根本原因。当然，同理可得，人口密度是澳大利亚200倍的荷兰，其房子价格也不太贵，荷兰420人每平方公里。其城市一般不大。当然，其平均房子价格就不会太高。是澳大利亚人口密度100多倍的德国，由于其以中小城市为主，其平均房子价格也不贵。