中国房地产业进入新时代，房地产业不可能回到之前纯利20％以上的幸福时光了。

　　10月中旬，国务院出台“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”的有关政策；11月5日，国务院常务会议强调加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度。从这对组合拳可见，保证房地产市场的稳定，与建设公益性住房是并行不悖的两个方面，监管部门正在小心翼翼地把中国经济从房地产这辆战车上剥离下来，不可能允许房地产行业回到过去。如果不是因为中国经济在第三季度失速，房地产行业还将继续受到打压。

　　房地产行业所面临的打压有多大？住房和城乡建设部副部长齐骥11月12日表示，中国保障性住房建设今年投入将超过1000亿元。今后3年，中央财政将投资9000亿元，用于廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造，平均下来每年有3000多亿元的投入。

　　想想看，中央政府今年用于廉租住房的投资是68亿。2007年，全国房地产开发投资2.5万多亿，其中商品房1.8万亿，经济适用房为8300亿。如今，政府一次性打包给市场公益性住房增量每年3000亿，相当于放了一笔明确的房地产空头给市场。

　　这还不是全部，9000亿元只是政府投资，如果加上地方政府的投资，如重庆发改委日前提出的五年3000亿元投资中，1000亿元就是投给保障性住房，中央与地方投资总计将达到上万亿元，投资额仅略低于商品房。

　　据高盛高华的研究报告，如果这些保障性住房全面实施，2008和2009年保障型住房将占新增供应的21％到26％，这将拉低房地产价格。房地产走势明年非常关键，将有一些资金链紧张的房地产企业被清理出市场。

　　另据有关数据统计，今年三季报中沪深两市78％的上市公司库存超过去年同期，存货增长最多的行业便是房地产，86家A股非ST房地产上市公司第三季度末的存货合计达4015.2亿元。有关计算显示，这些存货平均需要近两年才能消化掉。并且，目前推出的楼盘大都是房地产商在高价期以高地价、高房价测算，如今经济周期逆转，房地产商突然面临资金周转压力，只能降价过冬。

　　当然，开发商全部倒闭，引起固定资产投资急速下滑和就业率急降也非政府所愿——去年我国固定资产投资超过13.7万亿元，增长24.8％，其中房地产开发投资2.5万多亿元，增长30.2％。如果加上50多个相关产业，其投资接近全国固定资产投资的四分之一。因此，政府对开发商也展开了一定的稳定措施，如杭州市政府延缓世茂房地产缴付土地出让金半年到一年，绿城中国被允许推迟缴纳近50亿元的土地出让金。不仅如此，一些银行也放松了个人按揭贷款，恢复了房地产高峰期的转按揭贷款，对于房地产开发贷款稍有松动。不过，银监会与央行都不会鼓励银行大幅增加开发贷款，以免深陷泥潭。

　　反面的观点认为，靠卖地为生的地方政府将帮助开发商渡过难关；9000亿中的一部分将购买开发商的库存房，为开发商减压；经济适用房的价格也会水涨船高，不可能起到平抑房价的作用。这些疑问基于以往的经验，是否适用于今后，还有待于证实。但从这轮房地产调控政策可以看出，政府力度极大对于房地产行业并不容情，而房贷新政卡住了投资性需求，对于房地产而言，只不过是松动，并不算什么真正的利好。

为明年经济工作指出方向、备受瞩目的中央经济工作会议于12月10日闭幕。

    一些人指望中央经济为资本市场提供实质性利好，他们会感到失望。只有类似于降低印花税为零等一些边缘性实质利好措施有可能出台。

    中央经济工作提及资本市场时，用了如下的精简语句：要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。加强资本市场基础性制度建设，提高上市公司质量和治理水平，加强资本市场监管，增强投资者信心。要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。

    完善资本市场的基础制度才能增强投资者信心，这是真理，关键是完善资本市场的基础制度具体指什么，需要时间来检验。有两点可以肯定，上市公司的质量与资本市场的监管将是重中之重；中国资本市场今后的热点将是并购与重组，以并购重组达到提升生产率、提升股市效率、减少社会成本的效果。

    明年经济工作的重点任务共五条，第三条第二点提出，要以提高自主创新能力和增强三次产业协调性为重点，优化产业结构。着力突破制约产业转型升级的重要关键技术，精心培育一批战略性产业，加快企业兼并重组、支持重点企业技术改造，加快发展生产性服务业和生活性服务业，加强铁路、水利等基础设施建设。要全面加强节能、节水、节地、节材和资源综合利用工作，突出抓好节能减排、生态环境保护重点工程建设。这里，明确提到要加快企业兼并重组。

    此前一天，12月9日，媒体披露了银监会发布的《商业银行并购贷款风险管理指引》，允许符合条件的商业银行开办并购贷款业务，十二年禁令一朝解除，法规明令禁止银行为股权投资提供贷款。

    根据银监会的定义，所谓的“并购”是指“境内并购方企业通过受让现有股权、认购新增股权，或收购资产、承接债务等方式以实现合并或实际控制已设立并持续经营的目标企业的交易行为”。虽然银监会给贷款银行与并购企业设立了高门槛，但毕竟是打开了一道闸门，大型企业与大型银行又多了一条并购贷款的合作渠道。让人感兴趣的是，债权、股权收购将成为并购重要手段，一级市场、二级市场、大宗交易市场的并购将颇具看点。

    哪些企业可能步入首批并购重组行列？一些分析师提出钢铁、电力等行业，说实话，除非政府担保，否则，产能绝对过剩的钢铁行业的并购贷款相当于给银行下套。政策鼓励并购，不等于否定银行的风险自担原则，银行发放并购贷款必须慎之又慎，否则，坏帐跟随终生，银行吃不了兜着走。

    经济工作会议提出了大致的并购路线指南。第一，可以通过并购实行产业结构优化和优胜劣汰；第二，有助于增强自主创新能力和产业竞争力，在国际分工中具有长期竞争优势的企业；第三，有助于增强大企业战略地位；第四，铁路、水利等基础设施公司；第五，环保、节能和高科技企业；第六，可以带动最终消费需求、带动中间需求，内部治理结构完善、就业容量大的劳动密集型企业。

    在目前的市道下，新股发行事实上已经暂停，债权融资重新占据主导地位，并购贷款为债权融资参与资本市场提供了通道。并购贷款细则未出，不可能发生即期效应，并购与重组将是未来的长期概念。

    至于房地产市场，不必抱太大指望。会议承认房地产支柱产业作用，同时坚持满足居民合理改善居住条件的愿望，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担。房地产此轮调整的目标，就是减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，在多种因素的综合作用下，房价跌势至今不减。

    资本市场与房地产市场的走势相对明确，在此经济情况下，投资者要像中央面对国际国内经济形势，有清醒的判断，不要把反弹当作反转，把概念当作真事。