陈宝存：高房价不可逆转，80后请转变居住理念

??? 应该说，网络民意的绝大多数是80后群体，他们对市场的知识相当狭窄，特别是对福利分房时代的状况根本无知。这才有了很多错误观念。而舆论乱像主要来源于他们的错误认知。

??? 房地产行业发展到现在，各种矛盾纠葛基本清晰。从最初的国有土地完全属于国有到目前的国有土地使用权被承认，这中间的巨大变化走了11年的过程。而最初的旧城改造一线城市基本不考虑原址回迁安置，到目前大望京模式的逐渐推开，土地一级开发市场如火如荼，加大供应完全依赖于城市土地的整理腾退。土地成本居高不下。这种过程是不可逆转的。

??? 据报道：以北京市为例，其近连续2年推出土地储备1000亿元贷款投放计划，直接用来做城中村和城郊村的改造工程。北京市北京中心城区的城乡结合部面积约753平方公里，其中需要改造的行政村共有227个，涉及自然村落约450处。今年北京先行启动50个市级重点村的城市化改造。50个重点村现状宅基地占地面积约12平方公里，现状乡镇企业占地面积约13平方公里，涉及农民约14万人，居民约4.2万人。

??? 而大望京模式具有代表性，那么，城中村的居民和农民的住房改善梦得以实现，但是代价是腾退出的土地开发利用，否则基础设施建设资金也无着落。
??? 不可能改变的是土地危局，不可能改变的是土地成本的推高。新政的副作用正在体现，一旦僵持，直接影响的是土地上市量和土地出让金总额的降低，也同样影响到了廉租房建设。旧城改造的拆迁安置成本越高，户籍人口的住房改善和资产补偿会更高。这是地方政府致力于做的大好事。但是，新增城市人口是需要廉租和经济租赁的。没有商品房的高价，这两类改善也就成了无源之水。

????从中央和各地方政府的规划来看,增加住宅用地的供应也是此次房地产调控新政的重要举措。但根据前五个月的土地实际出让情况统计,北京、上海和广州三大一线城市住宅用地出让面积仅占计划供应量的两成左右。

??? 本来北京市前五个月计划推出住宅用地近1500公顷,占年度计划供地面积的六成,然而实际上,前五月北京市共成交住宅类用地26宗,土地的面积410.25万平方米,仅占年度计划住宅供地量的16.41%。

??? 而4月底,上海市公布了今年“第1号国有建设用地使用权出让预申请公告”,出让地块总数高达105幅,土地面积合计超过500万平方米,成为上海市规模最大的一次集中以预挂牌形式推出的土地出让。这105幅的土地出让底价总额为465亿元,其中纯住宅地块24幅。然而在地块推介开始后,却陆陆续续出现申请程序被终止、出让活动延期等“意外情况”,土地出让的规模大幅缩水。

??? 另外热点地区的广州市和深圳市也延续着从年初至今住宅用地成交的低迷。深圳市仅在一季度时成交1宗总面积为20.05万平方米的住宅用地,4、5月份均为零成交。广州一季度共成交2宗住宅用地,5月仅成交一块三类居住用地。

??? 应该说，土地出让计划遇冷的副作用极大。04年至今的土地出让，除了07年和09年，一线城市的土地出让计划完成量均不足50%。任何打压的政策，最终的结果都是僵持在土地供应量上，这也是连续7年宏调失败的根源。所以政策的表述上，一直是“遏制部分城市的房价涨幅”。目前的市场局面，维持这一目的都是异常艰难的。继续收死的结果必然是企业在房地产领域投资量下降，也就是土地频频流拍。那么未来的市场供应也会急剧下降。

??? 目前的遏制投资投机性需求的所有政策，都会有上述副作用，那么重建市场信心，也必将是第四季度的难题。

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????80后群体的居住理念变化是必须的。原因正在于此。收入倍增计划，很难涵盖的就是80后就业主体的私营企业。而最低工资制的推行，恐怕和《新劳动合同法》一样又一次好心办坏事。就业无疑是80和90后的第一要务，生存问题也是80、90后群体必将面对的。每年600多万大学生就业，受到中央高层的广泛关注。而目前的就业形势与毕业生待遇，不可能有轻松购买城市商品房的可能。那么大力发展廉租，以及租赁市场的完善，这才是当前要解决的根本问题。

??? 市场租赁需要的是大量投资房上市。鼓励投资，鼓励租赁市场的投资者，才是最现实的考虑。而目前房价，即使下降50%，对于80、90后新增城市群体的购买产权房也是没有任何帮助作用的。

??? 正视这个现实，无疑是政策的基础。目前政策乱像，已经无视了这个基础。