发表于 2019-04-26 18:00:34 股吧网页版
建立一个健康的房产市场:买房自由、卖房受限、鼓励出租、闲置征税

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         建立一个健康的房产市场:买房自由、卖房受限、鼓励出租、闲置征税


  提要:


  1、买房自由,如果要把买的房卖出,有盈利的,根据盈利额的不同,将盈利的20-90%部分用房产利得税的方式征收到地方财政,用以补偿土地财政收入。


  2、鼓励闲置房出租、不出租的闲置房征收高额的闲置房产税。


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  目前,我国的房地产泡沫越来越大,如果不搞好调控,一旦破裂,必将影响经济的发展。政府部门为了民生,一味地限价,也不符合经济规律。要使每个人都能买得起房,事实上也是办不到的。我们现在应该急于解决的问题是既要防止房地产泡沫破裂以影响经济发展,又要让广大人民有房住,就必须用经济手段调控房地产:买房自由、卖房受限、鼓励出租、闲置征税。


  买房自由、卖房受限


  由政府对房产的买卖实施行政干涉,这是不符合市场经济规律的。你要买房可以随便买,但不能随便卖。要卖房就把你盈利的大部甚至部分成本收归政府所有。


  鼓励出租、闲置征税


  限制卖房,鼓励房主出租收取租金,还可以免除租金税。免除租金税是为了让更多的房主把自己的房产出租,以解决人民有房住的问题。利用一部分人的钱给另一部分人解决有房住的问题,而不是解决有住房的问题。让一部分人合理合法地获得财产收入,扩大中产阶层。鼓励出租可以使低收入家庭散居,避免集中居住在小范围的保障房区域引发社会问题。西方国家是严格禁止房产闲置的,对于连续闲置达一年的,一般要处以房产买价或现值的10%以上罚款甚至将房产推倒。我国的住房基本上是楼房,不可能推倒,但可以征收高额的闲置房产税。目前我国试验的房产税,千分之几的象征性税率太搞笑了,而且还不合理。因为我国的房地产使用权只有70年,是一次性交了70年使用费的。征收闲置房产税就名正言顺,还可以说是与国际接轨。西方基本上没有一个房主同时超过5处闲置房的,但一般采取每闲置一年就罚款10%以上。我们对不超过5套闲置房的房主每年征收5%的闲置房产税不会多吧?当然,与重庆、上海象征性的搞笑税率来说,是太高了。


  如果所有的闲置房都出租,租金必然下降,人们有房住的问题就迎刃而解了。


  一 方案


  对取得的商品房再卖出的炒房者征收高额的房产利得税,税率根据盈利额的不同从20%到90%。房产开发商出售土地使用权的,按炒房对待,有盈利的征收房产利得税。为了房地产业能够更好地发展,对大量囤房的房主每年征收5%的闲置房产税。房产利得税和闲置房产税由地方税务部门征收,作为土地财政的补充收入。房产利得税和闲置房产税是两种专门用来限制炒房的税种,原来已经开征的房产交易税费仍然要照章征收。


  (一)房产利得税的税率如下:


    盈利不超过2%的部分免税;


    盈利2——10%部分征20%;
    盈利10——20%部分征40%;
    盈利20——30%部分征60%;
    盈利30——40%部分征80%;
    盈利40%以上部分征90%。


  以上包括止数不包括起数。


  房产从取得到卖出的时间每满1年减征2%。


  假如某商品房的买价(取得房产的所有费用,包括买价、税费和其他费用,但不包括佣金和贷款利息)是50万元,5年后按300万元的价格卖出,盈利250万元。


    盈利不超过2%的部分1万元免税;
    盈利2——10%部分4万元征20%计税0.8万元;
    盈利10——20%部分5万元征40%计税2万元;
    盈利20——30%部分5万元征60%计税3万元;
    盈利30——40%部分5万元征80%计税4万元;
    盈利40%以上部分230万元征90%计税207万元。


  合计应征税216.8万元。每年减税2%,5年减税10%,实际征税195.12万元。


  (二)闲置房产的认定标准:


  首先确定人均住房面积。人均住房面积按全市实际住房面积(不包括工商业、办公等其他方面所用的住房和连续3个月无人常住的住房)和全市总人口(包括常住人口、暂住人口和流动人口)来计算。为了简化,可以每隔一定时间进行一次随机抽样,在市中心区、郊区对不同人群包括流动人口、流浪人口的实际住房面积分别计算后,再按人口结构计算出加权人均住房面积。


  如果一个房主的全部房产超过当地人均住房面积的2倍,就把超过部分的房产认定为闲置房,其余部分认定为住房。闲置房不满一套的尾数,按一套计算。住房不到2套且家庭人口超过3人的,认定2套为住房。房产不在同一住房面积标准区域内的,统一按标准最低区域的标准计算闲置房。究竟哪一套房为住房,按取得的时间早优先、取得的价格低优先、门牌号数字小优先的顺序核定。


  商场、酒楼、宾馆、写字楼等按照该栋楼房的相应住房规格折算住房套数。本栋楼房没有住房的,按距离最近的有住房的规格折算住房套数。


  闲置房产税按年征收,税率为每年5%,从第一次开始征收闲置房产税的计税起始日起到纳税年度前一年的12月31日止,每满1年减征2%。
  闲置房产税的计税额按房产原价和现价中较高的一个确定。为了简化手续,全市的房产现价统一按计税年度内全市成交的同类房的最高房价确定。为了鼓励到郊区购房,较大的城市可以分成几个区域分别确定房产现价。


  闲置房产税在下一年的1月份征收。


  如果全城镇零房租和倒出钱请人租的出租房超过出租房总数的30%,可以减半征收闲置房产税。


  出租为住房的闲置房,免征租金税和出租期间的闲置房产税。


  房产开发商在取得土地使用权后,必须将修建的房产在规定的时间内卖出,过时不卖的,按闲置房产征收闲置房产税。如果房屋还没有完工或没有修建,按设计方案的建筑面积计征闲置房产税,完工后按实际建筑面积进行增减。以后卖出房产,如果价格高于规定卖出时间的价格,按炒房对待,征收房产利得税。


  房产开发商把没有在规定时间内卖出的房产出租为住房的,免征租金税和出租期间的闲置房产税。


  为了避免偷逃房产利得税和闲置房产税,对通过债务偿还、继承、赠与、户籍变更等其他形式取得的房产,闲置的仍然要征收闲置房产税,出售的仍然要征收房产利得税。


  房产利得税和闲置房产税是两种不同的税种,要分别征收,也就是说在征收房产利得税时不扣除以前所征收的闲置房产税。


  本方案只需要把房产信息和租房信息全国联网,就可以由电脑程序自动计算出房产利得税和闲置房产税,不需要靠人亲自到房产现场认定哪一套是闲置房,也不需要对任何一套房产进行估价,便于操作。


  房产利得税和闲置房产税只在城镇征收。


  二 说明:


  房产利得税的税率不能过低,否则会转移到买方,加速推动房价上涨。


  佣金和贷款利息不计入房产的买价,对不能得到银行贷款和不找中介机构的买房者才公平。


  加强对闲置房出租的监管,出租为闲置房或非住房的,闲置房产税和租金税照征;用事先串通的方式出租为闲置房的,加倍征收租金税和闲置房产税。


  本方案一举多得,归纳起来为:


  1、平抑房价;
  2、缩小房地产泡沫;
  3、减少土地资源的浪费;
  4、房产利得税和闲置房产税远高于土地出让金且是一个长期稳定的税源,可以彻底解决地方政府对土地财政的依赖;
  5、基本解决人民有房住的问题(如果北京的370万套闲置房全部出租为住房,可以解决1000多万人口有房住的问题);
  6、当大多数闲置房争相出租时,租金必将大降,甚至可能出现零房租或倒出钱请人租的现象,申请保障房和廉租房的人会大大减少,减轻修建保障房和廉租房的压力。
  7、使低收入家庭分散居住,避免集中居住引发社会问题;
  8、减少炒房的资金占用,增加全社会的建设资金。


  开征房产利得税和闲置房产税,最关键的一项工作就是房产信息全国联网。各地方政府为了保土地财政,抵制房产税,抵制房产信息全国联网。在信息电算化时代,不论用什么借口,都洗刷不了帮助贪腐、炒房者提供出逃条件的嫌疑。现在各地房产信息都已经存入电脑,各地房管部门只要升级到全国联网软件,点击鼠标,几分钟就联网了,为什么要拖几年?



  三、附录


      附录1:
????????????????????????????????????????? 国务院参事:房地产调控应实行限卖政策
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  5月28日,国务院参事陈全生公开表示,建议实行“允许买房,限制卖房,奖励租房,闲置罚款”的政策来调控当下房地产市场。
  陈全生建议采取“增值收益税递减”的办法,保护自住者的刚需,打击投机者的炒作。比如,若买房后一年就卖,国家收缴差价收益的95%;两年后卖,收缴85%;以此类推,随时间递减。鼓励房主出租房屋,不仅租金所得税全免,其他收入的所得税也相应减少。
  对于闲置空房,陈全生指出,需要政府用行政来干预,“德国的做法是,3年闲置,房产税翻番;5年闲置,政府组织流浪汉入主;闲置7年以上的,收为国家所有。”


      附录2:


????????????????????????????????????????????? 中国应学欧美向闲置房开战
?????????????????????????????????? (www.eastmoney.com/94762865.html)


??? 房屋闲置现象在每个国家都存在,但是,世界各国法律对这种现象的容忍度却是截然不同的。而目前,欧洲国家正在向闲置房开战,据报道,这些国家所采取的措施千奇百怪,但万变不离其宗:
  在荷兰,法律规定,如果一套住房空置一年以上,“不速之客”就可以入住,除非空置房业主能够证明其住房的闲置时间还未超过12个月,他就必须在政府的协调下无偿提供这些住房;在瑞典,政府甚至直接将无人居住的住房推倒;在德国,业主必须使空房得到重新利用,在房屋闲置率超过10%的市镇,当地政府还会推倒那些无法出租的住房;在法国的一些城市中,房屋闲置的第一年,业主必须缴纳的罚金为房款的10%,第二年为12.5%,第三年为15%,以此类推;丹麦政府则在50多年前就开始对那些闲置6周以上房屋的所有者进行罚款。


  不仅欧洲,美国也对闲置房毫不客气。在美国亚特兰大的一些地区,甚至有业主出钱让人租住其房屋以逃避因房屋闲置而面临的处罚。此外,美国的克利夫兰和巴尔的摩等城市与德国和瑞典一样,也将空置房推倒。这些国家为何如此严厉地对待空置房呢?


  其一,是为了使有限的住房资源最大限度地得到利用。如果大量住房闲置,就会使得一部分人的居住空间受到挤压。而几乎欧洲所有国家的法律,都把住房视为一项基本的人权,要求政府必须解决住房问题。在荷兰,早在1901年荷兰就颁布了《住房法》,要求政府向居民“提供充足住房”。荷兰政府为此共建造了239.36万套公共住房——这一数字对人口不多的荷兰而言是相当大的。


  其二,为了打击房屋囤积,抑制投机炒作,平抑房价。商品的价格是由供求关系决定的,大量房屋闲置等于减少了住房的有效供给,会在有效供给与有效需求之间形成一个缺口,导致供不应求的局面,必然推动房价的上涨,甚至,导致房价的失控,恶化民生。关于这一点,从相关国家采取的措施中就可以看出来。如果房屋空置,业主必须同意让“不速之客”居住以消化有效需求,在这种情况下,谁也不会愿意多买住房,等于将相当一部分投机性住房剔除,使房价体现为有效需求拉动的结果,而非投机与有效需求共同拉动的结果。在这种情况下,房价的走势会比较平缓。事实上,从历史数据来看,欧洲的房价走势整体而言是比较平稳的。


  其三,为了节约土地,提高土地利用率。房屋是建在土地上的,这是一个人所共知的常识。尤其是欧美国家,他们所说的“House”(房子)其实是指别墅,而我们国家所说的房子在欧美其实叫公寓。欧美国家的房子一般都比较大,会占用较大面积的土地,而土地资源的稀缺性决定了,政府必须最大限度地提高土地的利用率,避免浪费,也避免占用过多土地(尤其是耕地)。闲置房屋一方面占据着土地空间,使得土地无法再使用,另一方面,房屋又是空置的,它等于造成了双重浪费。政府通过严厉措施抑制空置房,等于间接提高了土地的利用率,避免了土地浪费。


  相比之下,我国人口众多,土地资源更稀缺,更需要提高住房与土地的利用率。但是,由于法律对投机行为的抑制作用缺位,使得“禁止炒房违宪”这样的奇谈怪论也出来了。正因为环境宽松,在许多城市(尤其是大城市),尽管一些楼盘的房屋已经销售一空,居住者却寥寥无几,投机性住房大比例的出现,导致了大量住房的闲置。我国近年来的房地产投资增速很快,但房价却连年飙升,追根溯源,在于大量住房被投机者囤积沉淀下来,这些存量住房绝大部分是闲置的,不仅造成了住房的浪费,也因为减小了住房的有效供给而推高房价、推高房屋租金。同时,由于大量住房被囤积闲置,政府必须拍卖更多的土地建房,造成土地资源被快速蚕食。国土资源部数据显示,我国耕地面积已经从1996年的19.5亿亩缩减为2007年的18.26亿亩,离18亿亩的红色警戒线已是咫尺之遥。


  在这种情况下,我们应该借鉴欧美的严厉处理闲置房的做法,向闲置房开战,把闲置房逼出来,推向市场。如果做到了这一点,仅闲置房盘活这一项就足以平抑房价,避免房价的持续非理性上涨,并且,由于住房使用效率的提高,也能大大减轻政府的住房保障压力,同时,由于闲置住房盘活减少了对现有土地的征收,减少了拆迁行为,也能够减少社会矛盾,使我们这个社会更加和谐。


      附录3:


??????????????????????????????????????????????? 超时闲置房要罚款
?????????????????????????? (www.eastmoney.com/html/2009-11/04/content_6792909.htm)


  年初,内弟飞抵美国田纳西州定居,经朋友介绍,免费住进了一位长得颇像电影明星史泰隆的中年人的房子。“史泰隆”的家是一幢新购置的两层楼房,供内弟住半年。内弟听了,眨巴着疑惑的眼睛,不敢相信,因为在这个金钱至上的国度里,哪会有免费的午餐呢?


  然而“史泰隆”却信誓旦旦地称:先生,请你不要怀疑我的真诚,我的确是免费给你提供住房的,你尽管住下,在这6个月里,我如果向你收取一美分的房租,你完全可以理直气壮地上法院去控告我。上海朋友也点头笑道:老弟,请你相信他吧,他是我的好朋友,不会有问题的。


  第二天,“史泰隆”和内弟签订了一份一式四份的免费居住格式合同书,证明人是上海朋友,三方签字后每人各执一份,还有一份由“史泰隆”上交给州房地产管理署备案。


  原来,在田纳西州有这样一条法规,居民除了拥有自己居住的一幢房屋外,如果在另一处又购置了第二套房,并长时间无人居住,一旦满了12个月,就要接受州房地产管理署的即时责问和罚款,年度罚款的数额是当初购买该闲置房资金的20%。就拿“史泰隆”这幢小楼房来说吧,他在一年前购置该楼房时花费了25万美元,那么现在对其因闲置而进行年度罚款的金额则是5万美元,这对于他这中产阶级的三口之家来说,也是一笔不小的数目。


  但是,法规也不是铁板一块的,房主如果在购置了第二套住房后的12个月之内,能将自己的闲置房暂时无偿提供给拥有美国籍且没有房子的居民居住且居住时间在6个月以上的合同书,那么这笔罚款就可以免除。同时这段时间里的物业管理费还可以免交。两者权衡一番,选择后者当然是明智的。因此,在田纳西州,很多热衷于炒房的市民都心甘情愿地“乐善好施”。此举对政府也是好处多多,利用这样的经济和法规杠杆,既解决了相当一部分暂时没有房子居住的市民的燃眉之急,又缓和了市民和政府及社会之间的矛盾,真可谓一举数得,何乐不为?


  内弟在“史泰隆”的闲置房里免费住了整整6个月,到上个月初合同到期了,他才依依不舍地离开该楼房。这时,“史泰隆”也已经通过经纪人找到了新买家,据悉还赚了一大笔。


  当内弟与“史泰隆”道谢离别时,“史泰隆”竟然还紧紧地握住内弟的手激动地说道:真要感谢上帝,安排了你这位中国朋友住在我的新房里,为我节省了一笔钞票。


      附录4:
??????????????????? 世界十大最贵房地产城市 中国七城市入榜包揽前五(2013年07月06日 13:54)
?????????????????? www.eastmoney.com/news/market/detail_2013_07/06/27211771_0.shtml


  近日,国际货币基金组织出具相关数据显示,世界十大最贵的房地产城市分别是北京、上海、深圳、香港、天津、东京、悉尼、广州、伦敦、重庆,其中有7个中国城市,5个在世界最昂贵的房地产城市市场中名列前茅。在中国足球持续萎靡的时候,中国房价首先站在了世界之巅。


  中国房价成为世界最高明显不合理,根本原因在于国内经济结构不协调,房地产远远偏离了居住这一功能,成为投资、投机的主要选择。


  中国的房价现在已经超过了普通家庭的承受力,置业买房、结婚买房、投资买房等各种买房心理促使人们纷纷投资房地产市场。这其实相对阻碍了中国经济的稳定发展。高房价透支了普通老百姓的消费能力,降低了普通老百姓的幸福指数,身心承受各种压力。土地市场此时也不甘寂寞。龙头房企、上市房企甚至中小房企如饥似渴,多个城市的地价纪录被频频刷新。上海、重庆等城市均出现高总价地块。上海徐泾一地块被上海绿地联合福建泰坤公司以47.21亿元竞得,刷新上海今年以来总价“地王”纪录。与此同时,万科[简介 最新动态]和保利[简介 最新动态]联合体以53.72亿元竞得重庆江北区一块“地王”。土地资源的稀缺性以及土地出让政策等因素导致土地价格不会下降。


  目前来看,近期内房价涨幅相对稳定,各大城市出现的“地王”将带动周边项目的上涨。尽管市场销售业绩可观,但房地产开发商依然害怕政府再出政策打压。因此,进入第三季度,只可能出现相对稳定的价格涨幅,下跌的可能很小。

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