人口结构与房地产
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摘要：本文通过购房适龄人口，人口老龄化和人口红利拐点三个方面分析人口结构对房价的影响，以及人口结构与住房供求的关系，证明人口年龄结构是影响中国房地产市场的很重要因素。短期来看，购房适龄人口和人口红利持续将推动房地产业发展，支撑房屋需求。中长期来看，随着购房适龄人口持续下降、人口老龄化加速，以及“人口红利”转为“人口负债”，我国住房消费真实需求将呈持续萎缩趋势。我们应加强人口因素对房地产业影响的监测预警，减少资产价格暴涨暴跌对国民经济的影响。
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关键词：人口结构? 房价 房地产供求 购房适龄人口人口老龄化 人口红利拐点
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一、人口结构对房价的影响
人口是房地产的基础。未来我国房地产走势主要取决于人口年龄结构变化，而城镇化对未来房地产市场的影响程度则要依赖于户籍制度等政策的改变。那么，作为人口年龄结构变化的产物，我们将从购房适龄人口，人口老龄化和人口红利拐点三个方面分析房价长期走势。
（一）购房适龄人口持续下降
在近年来经历过房价暴涨的一些国家中，人口规模总体上涨，购房适龄人口总数上涨，譬如美国、英国、澳大利亚等，而过去十年德国、日本、韩国等的房价一直走低，正好与人口增长速度和购房适龄人口总数的显著放缓同时发生，名义房价与实际房价走势趋同。1991- 2009 年近二十年间，中国的购房年龄人口总数从3.4 亿增长到4.6 亿，增幅为35%，而商品住宅价格则从756 元增长到4474 元，考虑通货膨胀因素的影响，增幅为392%。我国适龄购房人口数从2015 年之后将呈现下降趋势。如图所示，购房适龄人口大约在2010 年左右形成顶峰，规模约为4.7 亿，2025 年左右降到4 亿以下，但仍处于一个高峰平台，之后形成长时间的下降通道，并从2040 年开始逐步稳定。未来我国住房消费真实需求也将受制于购房适龄人口的增速，呈现萎缩趋势。
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（二）人口老龄化加速
人口老龄化作为一个全球现象，与资产价格密切相关。从国外的经验来看，人口老龄化将降低经济增速，恶化资产负债表，降低城镇化进程，并可能使房地产市场面临长期的需求不足。2010 年中国最新普查数据显示，我国60 岁以上人口1.78亿，占人口总数13.26%，比2000 年上升2.93%。随着近十年的低生育率，我国未来老龄化进程逐渐加快。到2020 年，中国60岁以上人口将达到2.5 亿，2030 年超过约3.7 亿，从2010 年开始的20 年时间里，我国老年人口增长率和老年人口绝对规模将会陡然加剧。
如图5 所示，2000 年开始步入老龄化社会，但老龄人口每年仅增加280 万人。2010 年增加690 万人，2030 年增长1400万人，增量逐渐加速。与此同时，我国当前的劳动年龄人口占比位于历史顶峰水平，之后呈现长期、快速下降的形态。随着人口的老龄化、老年家庭的增多，全社会储蓄总额开始减少，房地产刚性需求的主体随之缩小。
在中国，年龄结构对房屋资产的需求也是差异极大的， 19 岁以后的中青年对房屋价格的需求会随着年龄增加迅速上升。这可以解释为什么2000 年以后中国的房价会迅速攀升，因为同一期间中国的少年抚养比例迅速下降，曾经的“婴儿潮”在这一时期成为购房的主力。但是，微观数据的研究进一步发现，中国的老年人口的房屋需求也很旺盛，这意味着老年人口比重的上升并不会带来房价下降。但是，这部分来自于计划经济时期上一代人沉淀下来的积蓄，更类似于“风落的利润”，一旦释放殆尽，则老年人口抚养比的上升最终将反转成为房价下降的压力。在房价上升预期的作用下，储蓄的释放过程将有可能提前完成。根据目前中国人口结构的演进趋势，至迟在2015 年之后，房价也将不再具备快速上涨的条件，甚至将在呈现出逐渐走弱的趋势。
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（三）人口红利逐渐消失
尽管过去10 年人口老龄化已经加速，但由于出生率连续20 多年走低，中国的总抚养比依然在下降，相应的劳动人口比重还在上升，人口红利仍在继续，但2013 年左右人口红利将达到最高值72.1％，随后将处于逐年下降的趋势中，人口红利将逐渐消失，到2025 年左右将下降到全球平均水平。目前较低的抚养率也将会在2010- 2015 年间出现拐点并逐步升高，从而进入“人口负债”期，主要储蓄者比率将于2015 年见顶并逐步回落，从总人口总量来看，中国2030 年也将达到峰值。从而导致家庭储蓄率回落，进而导致资产价格将下跌。
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二、人口结构与房地产市场供求的关系
其实，住房市场的供求关系与人口结构有关，住房市场的价格也反映住房市场的这种供求关系。但是中国的情况来说，它的发达的房地产市场情况有很大的判别。因为我们知道，国外房地产市场一般都是经过几百年才发展起来的，国外房地产市场都经历过了一个随着经济发展及人口结构变化而逐渐成长的过程。但是中国的情况则是不一样的。中国的房地产知识从1998年之后的事情。尽管，从1998年起中国房地产市场走向一个快速增长的繁荣时期，但是中国的房地产能否在几年的时间内走完国外发展几百年时间的路？再加上中国的土地公有制，因此，中国的房地产市场的价格根本上与市场化程度较高的国外房地产市场供求关系来决定市场价格还差的较远。
就目前的情况来看，中国房地产市场的价格基本上是由房地产商垄断性定价，特别是房地产作为一种异质性的产品、一种唯一性的产品，它更容易被房地产开发商操纵而垄断性定价。在这种情况下，如果政府没有一个好的市场政策，房地产市场的价格根本不会由市场的供求关系来决定。因为在房地产市场的要素非市场化、产品市场化的情况下，房价由市场来决定是不可能的。即市场供求关系无法来决定房价的高低，而是由非市场力量来决定，那么房价的变化并非由市场供求来决定，而是由非市场的因素来决定。既然房价不是由市场因素来决定，那么其房价的变化与人口结构的关联性也不会太大。
再退一步说，人口结构与房地产市场供求关系从总量上来看，中国的人口是不断增加的，但增长的幅度十分小。特别是独生子女的政策使得中国家庭的人口越来越少。
回顾1998年到2004年那几年，为什么住房需求短期爆发？其原因很多，但最重要的是住房制度改革、银行按揭推出及人口结构正好处于多人口的家庭进入就业工作时期。也就是说，当多子女家庭进入工作时期，一个家庭分出多个家庭，其住房的需求自然增加。而在独生子女政策下的家庭，其情况正好是反向的，即在独生子女的人口结构下，只是多个家庭向一个家庭结构的融合而不是分离。而这些家庭的父母多数是有住房的。房家庭融合后，住房需求是减少而不是增加。还有，对于每年高考的学生，几年后是就业的主力军，他们毕业之后会纷纷进入城市工作。同时，我们也应该看到，这些人中有相当一部分是农民子女，他们通过高考进入大学来改变自己的处境与社会地位，这当然是社会的进步。但是当房价很高时，他们毕业后进入城市工作有能力进入房地产市场吗？可以说，即使是城市的家庭，在目前的房价下绝大多数人都无法支付如此高的房价。也就是说，住房的“需要”与人口结构有关，但是住房“需求”与人口结构关系不大，与居民支付能力有关，与房价的高低有关。如果市场生产的住房是广大居民没有支付的产品，那么居民最大的对住房的需要都只能是潜在需求而不是现实需求。而这潜在的需求与人口结构有关，但是现实的住房需求则与人口结构没有多少关系。更何况，就目前的人口结构的变化来看，城市居民独生子政策不是家庭的扩张而是家庭的融合。在这种情况下，如果不考虑居民的支付能力和房价，那么家庭对住房套数的需求不会增多。
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三、结论
基于上面的分析，我们将未来我国房地产走势人口因素聚焦于人口年龄结构变化，从购房适龄人口，人口老龄化和人口红利拐点三个方面分析了房价中长期走势。预测结果显示，从短期来看，购房适龄人口和人口红利持续将推动房地产业发展，支撑房屋需求。但从中长期来看，随着购房适龄人口持续下降、人口老龄化加速，以及“人口红利”转为“人口负债”，在其他经济政策因素不发生改变的情况下，2015 年以后我国住房消费真实需求将呈持续萎缩趋势，房地产市场投资、销售和价格均将面临考验，房价很可能随之进入漫长的下降通道。当然，房价拐点到来的确切时间还有赖于市场其他因素与政策调控的共同作用。这也警示我们注意两点问题：一是如果两次“大婴儿潮”冲击是当前房价快速上涨的重要原因之一，则我们有必要对政府在2003 年前后这个时间点将购房人群全部推到商品房市场的政策进行反思。二是当前可能是我们面临的房价上涨压力最大的时候，而此后随着“婴儿潮”影响的消退，老龄化人口增多，人口红利拐点到来，房价的上涨动力随之趋弱，下降的压力则可能加大。对于普通公众，应该理性看待房市，警惕长期盲目投资房地产的行为。对于政府，则应加强人口因素对房地产业影响的监测预警，及时向房地产企业和公众发布相关信息，便于房地产企业、公众对人口因素做出合理预期，减少资产价格暴涨暴跌对国民经济的影响。
