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捂地一本万利 沉淀资总量产千亿

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2010-8-5 新京报

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??? 每个社会都会尊重用脑力与体力者，社会也会相应激励经营者与劳作者，树立正确的价值观，与正确的经济激励体系。

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??? 全球商业生态正在劣化，鼓励投机，拉大贫富差距，以低收益打击守法经营者，以低税与高收益鼓励过度投机者。此风从美英刮起，迅速席卷全球，直到次贷危机发生才告一段落。英美对银行家的薪酬限制是纠错的开始，但这远远不够。

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??? 中国的纠错从清理、回收闲置土地开始。

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??? 8月2日，有“权威人士”向媒体透露，国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的《有关房地产开发企业土地闲置情况表》交与银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。

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??? 不管榜单真假，事实无法改变：在房地产资产大幅上升期，捂地是一本万利的买卖，远超20%的土地闲置费，开发商才敢于、才愿意捂地。

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??? 本人曾经计算过，一线城市的黄金地块捂地收益胜过捂金。根据网易房产调查，“榜单”上被闲置的地块，在几年间身价有的翻了几倍，甚至上百倍。近日公开的案例有助于形象理解捂地暴利，泛海建设位于北京朝阳区东风乡土地被指捂地5年，预计多赚的利润已经超过200亿元。而此次“榜单”披露的闲置面积约9772公顷，合同总价款2560947.855万元，以土地升值3倍计，目前总市值7682843.565万元，也就是说，仅土地一项沉淀资产总量就达到768亿元以上。这只是浮出海面的冰山一角。

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??? 捂地暴利是资产暴利时代的鲜明写照，有了这样生动的案例，实体经济想尽办法成为土地与资金的拥有者，实业家成为资本家成为自然选择。无论从促进实体经济，加快资源利用效率、还是从改革财产分配机制出发，打击捂地刻不容缓。

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??? 但打击捂地数度中断。关键在于，捂地是官商结合的系统工程，有时地方政府主动，有时开发商主动。

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??? 国土部土地利用司司长廖永林时在接受央广之声采访时，披露目前土地闲置大体分两类，企业自身原因造成的占46%，另外占54%的闲置土地主要是政府原因造成的。政府原因无外乎政府急于拿钱，出让未拆迁整改的地块，或者是有意为之，如趁着土地招拍挂之前将大批土地划拨给钱袋子公司。

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??? 另一类则是开发商恶意囤地，但恶意囤地居然能够成功与地方政府的纵容不无关系。2008年初国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》；2010年6月，国税总局发布《关于加强土地增值税征管工作的通知》，划定了土地增值税预征最低限。

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??? 一系列规章在前，而捂地、囤地问题严重，规则沦为儿戏，与地方政府的大地主心态、以土地融资、拉高GDP的经济发展思路密切相关。2007年，国家土地副总督察甘藏春透露，从涉及违法的用地面积来看，非法批地的案件，占用涉及土地面积的80％，主要是地方政府和涉及政府为违法主体的案件，用地面积为80％，以公民、个人或者企业违法占地的面积是20％。

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??? 捂地比捂盘更糟糕，捂盘者还经历了开发、市场预判等程序，利用关系以低价拿地捂地者，纯属资本时代的寄生虫。

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??? 清理土地势在必行。今年7月初，国土部召开会议，表示要开展房地产企业土地专项治理，系统清理房地产闲置土地。希望有关方面不仅停留在口头，更应见诸行动。

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??? 清理捂地减少暴利，上合中国经济发展需要，下合民生；外与国际金融紧缩呼应，内与民间舆论相融，实属顺时应势之举。

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???? 以西南萧省会某郊县开发区为例

??? 开发区土地出让价50年12万左右,且可分期付款,建筑率约65%,每平方钢构厂房造价约480元,每平方成本约12万/0.65/666 480=757元,加上其它费用不超过800元,按800元计,使用权50年计分滩到每月每平方成本800元/50年*12月=1.333元,用来出租,目前该地区厂房出租价约8--12元/平方.月.按出租率70%计,土地增值不考虑其暴利可见一斑.点到为止,不作评价.