北京城建-600266-跟踪报告：布局京津冀，深耕大北京-170221

投资要点
重点布局京津冀，深耕大北京。http://www.hibor.com.cn慧博投研资讯北京城建重点布局京津冀，深耕大北京。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
北京及天津合计占未销售面积比重为51.4%，占未结算面积比重为46.3%；如果以货值计算，则比重分别为82%、78%。受益于公司独特的一二级联动开发模式，公司未来有望在北京持续获取新二级开发项目。同时公司在通州拥有1 个二级开发和1 个一级开发项目，总建筑面积34.65 万平米，未来将充分受益于通州副中心的建设和推进。
“一级+棚改+二级”联动开发，强大的非市场化拿地能力。北京城建参与了大量一级及棚改项目，增强公司获取二级开发项目的优势，公司具有强大的非市场化拿地能力。（1）公司现有二级开发项目立足北京，同时也积极拓展京外市场，目前已经布局在北京、天津、重庆、成都、青岛、南京、三亚7 个城市。公司现有项目未结算面积614 万平米，能够为公司未来业绩提供充足保障。（2）我们测算公司目前在手的一级开发及棚改项目总规划建筑面积590 万平米、总投资规模768 亿元。我们预计现有一级开发及棚改项目能够在未来3-4 年给公司累计带来34 亿元左右净利润。
集团旗下唯一地产上市平台，资源禀赋强大。北京城建集团有六大产业，在资金、资质、业务等多方面给予上市公司充足支持。目前在一级开发和棚改项目上，公司与集团已经共同开发了多个项目，同时在股权投资、二级开发上也有诸多交集。
每股RNAV 29.0 元，安全边际极强。我们测算北京城建RNAV 455 亿元，折合每股RNAV 29.0 元，当前市值较RNAV 折价51%。（1）二级开发总未结算面积614 万平米，将在未来为公司贡献212.3 亿元净利润。（2）在手多项金融资产及股权，价值96.8 亿元，投资领域涉及金融、TMT、创投、园区等行业。（3）出租物业稳健经营，目前公司持有的商业地产经营面积19.65 万平方米，大多属于商业中心地区。（4）在手地产一级开发及棚改项目总规划建筑面积590 万平，未来将给公司贡献34.4 亿元利润。
投资建议：北京城建深耕北京和核心二线城市，京内开发资源丰富，集团大股东给予上市公司充分资源支持。公司内在价值大幅低估，我们测算每股RNAV29.0 元。公司重点布局京津冀、深耕大北京，是布局核心城市价值被低估的优质地产股。我们预计2016-2018 年EPS 分别为1.06、1.30、1.56 元，对应PE分别为13.3、10.9、9.1 倍，维持“增持”评级。
风险提示：房地产成交回升不及预期；货币政策收紧。