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房屋变成负资产 美国房奴弃房逃生
??????????????? ??2010年01月23日?23:12??华夏时报

　　本报记者 季小舟/文

　　同样是房地产商，当国内的楼盘正上演各种捂盘惜售戏码的时候，美国的房地产商却郁闷到了极点。

　　去年末，美国全国住房建筑商协会(National Association of Home Builders, 简称NAHB)公布的12月份住房市场信心指数再次下降1个百分点，降至16，已经降至6个月来的最低水平。这项指数高于50，则表明多数建筑商看好住宅销售市场，而这一指数上一次超过50，是在2006年4月份。

　　尽管一些经济数据的好转显示楼市有一些好转的迹象，但糟糕的失业率让潜在的购房者变得不愿购房。市场分析人士认为，在就业重新开始增长之前，美国楼市不太可能显示持续性的复苏。

　　“房奴”弃房逃生

　　据德银证券(Deutsche Bank Securities)的分析师预计，到2010年底前，将有2100万户美国家庭的按揭贷款房屋变为负资产。如果其中有五分之一的家庭违约，对银行和投资者造成的损失就可能超过4000亿美元。

　　美国抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)的数据显示，截至2009年末，有670多万美国供房家庭拖欠还款，或房子处于止赎程序，这一数量占供房家庭总数的13%。

　　在房屋变成负资产之后，再加上十分低廉的房屋租金，更多的美国人甘愿放弃自己的房子，选择租房生活。信贷公司Experian和咨询公司Oliver Wyman预测，那些有能力支付月供却选择“战略性违约”的房主2009年可能会超过100万人，比2007年高出3倍多。

　　纽约调查公司Reis Inc。的调查数据表明，去年末美国的租房空置率为8%，达到30年来的最高水平。由于经济的不景气，很多的房客都会选择投靠亲友或者与人合租，很多房东不得不拿出各种优惠措施来吸引房客。

　　尽管违约对房主的信用十分不利，但很多房主却从巨额债务中松了一口气，他们可以花很少的租金，就能租到一座很不错的房子，甚至还带游泳池和花园。房租只相当于月供很小的一部分，这也让他们能省下更多的钱来进行消费。

　　美国炒房团抄底

　　在很多家庭选择止赎房屋加入租房大军的时候，另一种不同的炒房手段也正在美国迅速兴起，很多炒房人选择了低价接手银行拍卖的止赎房。

　　巴克莱(Barclays Capital)预计，目前银行和抵押贷款投资者在全美国挂牌出售63.9万套止赎房屋，这相当于美国2009年预期房屋销量的10%以上。

　　在受托拍卖中，放贷的银行会设定最低的竞标价格，这笔钱以往相当于抵押贷款的结欠余额。但是目前很多房屋的价格大幅缩水，贷款余额比房屋本身价格还要高，这也正是房主选择止赎的原因。因此，放贷的银行会越来越多地将竞标价格定得更低。

　　如美国凤凰城附近一幢尚未入住的房子，有6个卧室，拥有周围3英亩(大约12140平方米)的土地，银行为其设定的最低竞标价为37.99万美元，大概相当于人民币260万元。

　　抄底止赎房的多半是专业人士，他们需要对本地房屋市场有诸多了解。这些投资者将拍卖下来的房屋，又转手卖给一些借助美元走软机会前来投资的外国人。

　　租房还是买房？

　　尽管价格便宜，而且政府出台了刺激政策规定，初次购房者可以享受8000美元的税收减免，但现在买房子对很多美国人来说并没有太大的吸引力。

　　首先是失业率居高不下，他们必须考虑一旦失业了，自己是否还能付得起月供。买房之后需要负担的费用除了月供，还包括房产税、维修费用、公共事业费用等等。

　　其次，如果现在买一套房子，起码得在此地居住四五年以上才划算，因为买房子再卖掉，会产生很多杂七杂八的费用，包括中介费、过户费、买卖手续费、评估费等等，可能相当于房价的10%，这足够付一年半的房租了。

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