房地产强势复苏,真实还是幻象

    ■中国证券报

    从成交量激增到销售均价抬升,继而到开发商土地购置信心的恢复,房地产业复苏似乎正在挺进"实质性"阶段.伴随着行业的最新变化, 5月份以来,内外资投行,主流券商研究机构开始集体"唱多"房地产.

    在此背景下,A股和港股房地产板块走出了一波凌厉的上攻态势.从5月第一个交易日开始至今,A股房地产(申万)指数累计升幅近20%,恒生地产建筑行业指数累计升幅超过25%,远高于同期大盘的涨幅.

    十余份机构研究报告认为, "一线开发商去库存化进程已接近尾声,短期内突出的供需矛盾将助推房价上涨,而土地市场升温和新开工增加将明显改善房地产投资,行业景气度有望走出低谷."

    业内专家指出, 抛开投行,机构集体唱多的利益驱动,房地产业调整的阶段性底部已经确立.至于全国房地产市场回暖能否持续, 行业景气能否重回上升通道?乐观的看法正在占据"上风".开发商虽然表态"谨慎",但实际的行动却在印证复苏的趋势.

    不过,房价和地产股股价大幅上涨也在加剧市场对于泡沫的担忧.在通胀预期下, 楼市投资性需求正在抬头;而低利率在很大程度上透支了未来的购买力.如果房价上涨导致自住消费型需求退场,那么楼市复苏会不会成为"空中楼阁"?

    刚性需求是否会萎缩

    5月以来, 瑞银,花旗,摩根大通,摩根斯坦利,高盛,野村证券等国际大行纷纷发布研究报告,看好中国房地产.而他们立论的基础,无一例外都是"刚性需求释放带来成交量强劲回升,并预计这一趋势将持续".野村最新报告便认为,内地房产市场会继续强劲,预期2010年成交量升至7.4亿平方米的纪录高位.

    无独有偶,中金,申万,国信等国内投行和证券研究机构也一致唱多房地产业.他们认为, 地产行业在需求旺盛,政策扶持而供给难以有效释放,因此下年底见底回升较为确定.

    但从重点城市最近的销售数据看,楼市已开始呈现"疲态".北京,上海,深圳等一线城市商品住宅的成交量已连续数周环比回落,距离4月份的高点已下降10%-20%.这被空方人士看成是累积的刚性需求逐步释放殆尽的结果.

    所谓的刚性需求, 是否真的如机构报告所预期的那样,能持续释放,并给房地产业带来复苏的原动力?

    申银万国江征雁也指出,我国房地产需求每年能保持在一个比较稳定的水平.目前,我国"大城市化"仍在进行,大城市服务业定位和城市吸引力使其每年常住人口增长仍较快, 从而带来新增住房需求.一线城市常住人口近五年的复合增长率,除广州略低为1.3%外,其它三个城市都在2%以上.另外,政府推动的拆迁带来大量刚性需求,且在一线城市,而这部分需求有较强购买力.

    从短期看, 地产专家认为,累计需求使得今年的潜在需求量巨大.而近期市场成交回落, 除了涨价因素以外,开发商新增供应和库存减少也是重要原因.但房价上涨过高导致购买力透支,可能造成交量大大低于均衡状态;同时投资性需求兴起将明显抑制住房消费,这依然值得警惕.

    房价泡沫是否在膨胀

    按照行业复苏的逻辑, 交易活跃必然带来价格上涨.高盛预计,预期2011及2012年中国楼价将每年上升10%;摩根士丹利预料未来12个月,楼价升幅在5%-10%,尤其是一二线城市的房价升幅更大;野村证券的报告更为乐观,预计今明两年中国楼价有10%-15%的升幅.

    "2008年的调整,主要城市房价下调有限.北京等一线城市与2007年的高点相比,房价也就降了20%左右.现在又涨回去了."一位从事新房代理的资深经理告诉中国证券报记者.他认为, 降息带来的购房成本下降,很大程度上已经被地产商的提价所取代.

    那么, 在目前的价格水平上,开发商进一步提价,是否意味着房价泡沫正在越吹越大?而未来泡沫破裂的风险是否也在集聚?

    摩根士丹利首席经济学家王庆认为,中国家庭收入增长整体强劲,预计这种增长趋势在可预见的未来仍将保持不变. 而相对购买力(房价相对于家庭收入)在2008年得到显著改善.而抵押贷款利率大幅下降也在提升住房购买力.目前第一套房抵押贷款的实际利率比2008年8月的水平低约250个基点,短时间内降息幅度巨大.

    中金公司白宏炜认为, 全国性地产泡沫并不明显,对中国大部分中小城市来说,价格水平并不是很高, 而泡沫主要集中在主要的一二线城市.他预计,房价难以实现较为理想的调整, 一线城市房价泡沫将维持.随着流动性的增强,主要城市房价泡沫可能进一步加大.

    但建设银行一位信贷经理向中国证券报记者透露他的担忧, "四五年前,个人按揭的年限一般是8年或10年;到了2006年,按揭年限上升到15年,20年;而现在,普遍是20年以上, 30年的也不在少数.房价如果继续上涨,很多刚性需求群体已无法通过延长还款期限买得起房了."

    显然,个人买房的"杠杆"已明显放大,月供的压力也已大幅增加.而且,目前是低利率环境.一旦经济复苏明确, 通胀压力上升,宽松的货币政策将有所收紧,届时,购买力会随着利率的上升而削弱,前期因贷款宽松和利率低廉造成的房价泡沫,很可能出现破裂的风险.

    政策调整是否还很远

    "去年11月以来房地产市场的反弹, 与政策刺激直接相关.在宏观经济确定性步入上升通道之前, 调整宽松政策的可能性很小."投行人士认为.但是,定量宽松的货币投放造成的通胀预期正在加强.而房价回归历史高位后的进一步上涨,也可能引起监管层的警惕.

    在地产圈内,对调控的担忧已现端倪."我们担心,明年政府对房地产的刺激政策有变,信贷政策可能收紧,届时市场将重回低迷."首开集团一位投融资经理坦言.

    联合证券鱼晋华认为,供求关系逆转造成房价温和上涨可以被市场接受,但在通胀预期下, 更多投资性需求的释放将推动房价泡沫化,这也是政府所不愿看到的.而宽信贷和低利率金融环境的结束,将终结楼市的"好日子".

    那么,政策调整的时间还有多远?

    国信证券方焱认为, 房地产投资增速仍在低位徘徊,因此后市行业政策仍有望"偏暖".申万最新报告也认为,未来一两个月仍将是政策的"真空期",在决策层无法确定经济出现明显回升趋势之前,房地产政策出现紧缩概率不大.

    但也有业内人士指出, 即将公布的5月份数据有望向好.城镇固定资产投资和房地产投资环比均呈增长趋势,1-5月城镇固定资产投资同比增长接近33%,而房地产开发投资完成额在9200亿元左右, 同比增长约6.8%,比1-4月份提高近2个百分点.随着开发商信心的恢复, 房地产投资增速有望进一步提升.如果房价上升过快,面临的政策风险将加大, 其中抑制房价过快上涨的政策包括：提高第二套房首付比例,提高按揭贷款利率水平等.