摘要：虽然出台已经一年的“国六条”及后续调控政策“余威”仍在，但是新房供应量的不足加上少数开发商的乘机囤房，造成房价持续上涨。>>>>>我来参与评论
□本报记者 李和裕
虽然出台已经一年的“国六条”及其后续调控政策“余威”仍在，但在这个春夏交接之时，主要城市的房地产市场却“全面上火”。
北京
：新房涨速名列前茅
1月9.9%、2月9.7%、3月9.9%、4月10.7%、今年以来，北京的新建商品住房销售价格同比涨幅就没跳出过全国前四名，并且还呈现出增速加快的苗头。
虽然5月的房价情况尚未公布，但已经有市场研究表明，北京上月房地产市场供应有所增加，而房价依然高位运行，有近半数新盘单价超万元。据悉，5月北京共有52个楼盘有新房源入市，均价万元以上占到45.8%；新增供应面积则为120.36万平方米，比4月增长9.4%。
但是，记者也注意到，北京今年前五个月的期房交易量均是低于去年同期的。
上海：开发商囤房加价
二季度以来，特别是刚过去不久的5月，上海楼市的成交量也一步一个台阶地创下了历史新高。
天天房展网研究中心的数据显示，在5月的最后一周，上海楼市共成交了6398套商品房（剔除动迁、配套房），成交面积在前一周71.5万平方米的两年来新高上再增加13%，以80.81万平方米的历史最高成交量“收关”。这也使得上海楼市5月成交量达到272.81万平方米，环比4月的206.28万平方米增加了30%。
“新房供应量的不足加上少数开发商的乘机囤房，给市民制造了‘楼荒’的假象。”天天房展网研究中心分析师薛建雄认为，那些被囤的楼盘不用多久还是要上市，所以供应局势并没有市民所感受到的那么严重。
深圳：价格“逼空”购房者心态
统计数据显示，去年深圳新建商品住房交易均价为8830元/平方米，今年一季度则达到11378元/平方米，而近日来自深圳市土地和房产交易中心的信息表明，5月深圳商品房的成交均价已高达14223元/平方米，环比4月飞涨22.86%。
深圳一市场人士认为：“对于承受能力有限的普通购房者来说，心理压力越来越大，不知道什么时候房价才能稳定下来。”
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建设部释放开征保有税信号 住宅超需求承担代价
新华社长春5月22日专电 (记者 郎秋红) “享受性消费也要承担一定的政策性代价。”在日前于长春举行的“中国吉林房地产业发展高层论坛”上，建设部政策研究中心主任陈淮的这番话被认为是开征大户型保有税的一个信号。
陈淮说，今年国家在促进房地产市场资源节约方面的力度将明显加强。他说，国务院特别强调要注意节能减排，要意识到节约资源不是一个软约束。我国土地资源紧张，不能市场想要多大房子就盖多大。不仅投资性需求要抑制，奢侈性需求也要抑制，普通居民超出自住需要的享受性消费也要承担一定的政策性代价。
长春 房地产业内人士认为，对于大 户型住宅保有环节征税，使消费者在购房时更理性，有利于引导合理消费。但是也有人对于大户型的标准发出质疑，认为应该以人均面积来计算，因为“一个人住120平方米是大户型，五口人住120平方米并不宽敞”。
深圳楼价像深圳的天气一样火热，6月6日市内一小区的商品房已卖到了两万元/平方米，用“天天涨停”来形容深圳房价不为过。来自深圳有关部门的最新数据显示，深圳全市商品房成交均价为每平方米14223元，关内均价已过两万，豪宅平方米单价已卖到3万元以上。深圳已经成为中国内地商品房平均价格卖到最高的城市.
深圳综合研究院研究员周旭认为：90/70政策的实施，导致今年深圳住宅供应量阶段性剧减，加大了供需矛盾，是导致房价迅速上涨的直接原因。周分析称，90/70(90平方米以下的住宅要占70%)政策正式公布是去年5月29日，但直到去年9月份，开发商才从深圳政府方面获得明确资讯，仍以单项目控制。
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由于这一政策使得在2006年初的项目推迟了半年到一年的时间，一般住宅项目从报建到推出一期项目的时间是12-18个月。90/70政策使部分项目未能顺利在2007年上半年推向市场，加剧市场供应紧张，导致房价迅速上涨。
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深圳中原总经理李耀智表示，今年一季度，深圳新房成交量约230万平方米，但新增供应量仅有140万平方米，巨大的供求失衡，无疑是深圳楼价“疯涨”的主因。除此以外，决定深圳楼价“疯涨”还有一系列因素。首先是一批高端项目入市，间接拉动了深圳全市商品房的销售均价；此前一直被视为深圳楼市“洼地”的罗湖区，进入2007年以来楼价大幅上升。还有就是，近来已有不少投资者从股市“获利回吐”，将资金转移到楼市。深圳中原相关预测显示，今年以来，深圳楼市中的“投资”资金已近两成五，较去年大幅上升超过一成。
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深圳一知名房地产分析人士表示，深圳楼价今年以来持续“疯涨”之势，已经进入“紧急状态”。（胡嘉莉）
房地产限外令将出 两部委联手杜绝外资囤房炒楼
上海报道 本报记者 田新杰
6月5日，本报记者从某证券公司房地产金融部门处获得一份传真文件——＜关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知＞(以下简称“＜通知＞”)，该文在去年171号文基础上，就“外商申请设立房地产公司”等方面，作了严格的补充规定。
传真内容显示，＜通知＞由商务部、外管局联合发出，不过，截至记者发稿，尚未有官方网站挂出该通知。“这份已经是审批确认的红头文件了，将首先由商务部网站发布，外管局这边随后也会在网上发布。”6月5日，外管局新闻信息处工作人员明确表示。
“这次的＜通知＞仅从字面看，在控制外商直接投资方面确实相当严厉。” 中国企业海外发展中心主任孙飞坦言，但相关政策最关键应是良性引导，以疏代堵。
新政现“连环套”？
＜通知＞共分七部分，特别在第二条“外商投资从事房地产开发、经营，应遵循项目公司原则”中列出了看似“苛刻”的要求。
“申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商／房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让／购买协议。未达到上述要求，审批部门不予批准。”
对于这一“先有项目再申请设立公司”的规定,多数业内人士表示诧异，成为争议最大的一条。
“按照去年的171号文，是要求外资先在国内注册成立公司，才能进行房地产投资经营行为，但新通知的这一条，字面理解的话，又要先获得投资项目或土地使用权，才能申请设立公司。”五合智库总经理邹毅在看过＜通知＞后疑惑，表面上看两个文件前后存在矛盾，类似一个“连环套”。
在171号文中明确规定：“对投资房地产未取得＜外商投资企业批准证书＞和＜营业执照＞的境外投资者，不得进行房产开发和经营活动。”并且，外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本不得低于投资总额的50%。
171号文这一“先注册公司再进行房地产投资经营”的规定，成为限外政策出台以来，外资入境的重要门槛。
“但加上新＜通知＞，似乎成了没有投资空间的连环限制，在具体操作上有矛盾，关键看有关部门怎么解释和实行这一政策。”孙飞表示。
截至记者发稿，商务部方面尚未对记者发出的采访传真作出答复，接待办公室工作人员表示，一切以官方网站发布信息为准。
不过，一位国内投资顾问公司负责人表示，上述矛盾应该还属于政策理解层面的，待政策发布及详细解释后，应该会得到解决。
这位负责人同时强调，“＜通知＞在外资设立项目公司方面的新要求，其实反映了‘限制外资基金投机模式、鼓励产业投资模式’的导向意图，基金纯粹资本倒手房地产资产的行为才是有关部门要限制的，而那些进入中国真正从事房地产投资开发的产业行为并不被排斥。”
“确切地说，是对以基金为主的境外资本炒作行为的连环套。”
据了解，从已在内地注册的外资房地产公司反映看，＜通知＞的具体内容并未引起太多注意。
“是有听说过类似的文件，对我们影响不会太大，但政策未正式发布之前，不方便评论。”凯德置地有关人士表示。
高力国际一位专门为外资找项目的人士则表示，＜通知＞对已进入中国的外资而言，影响有限，但对尚未在中国成立公司的新外资而言，“先项目后申请公司”的要求确实会形成一定门槛，但也不是不能跨越。
欲境外融资房企或受牵连
除了提出“先项目后申请公司”的要求外，＜通知＞还强调：“严格控制外商投资高档房地产”、“地方审批部门批准设立外商投资房地产企业，应及时依法向商务部备案”、“外汇管理部门对违规设立的外商投资房地产企业不予办理外汇登记等手续。”
此外，对已经在国内设立的外商投资企业，＜通知＞进而要求，这类企业“新增地产开发或经营业务，以及从事新的房地产项目开发经营，应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。”
“这些内容基本是在节点上强化了限外政策，加强细节，并无新的内容。”上述投资顾问公司负责人指出。
“不过＜通知＞还明确要严格控制以返程投资方式(包括同一实际控制人)、并购或投资境内房地产企业。这一条可能会对目前国内不少房地产公司的境外红筹尝试受阻。”
据该负责人透露，有不少房企希望学习类似去年绿城中国(3900。HK)香港上市的模式，与国际资本市场接轨，但最近有不少房地产公司的此类申请半年多都未得到主管部门批准。
值得注意的，这些“强化政策”的背后是，在以171号文为核心的限外措施实施半年多后，国内主要城市的房价非但没有下降，反而不断出现新的房价飞涨城市，从深圳到北京再到南京。
外资进入的步伐在去年下半年稍有迟缓之后，近期又现高潮端倪，多家海外投行近期酝酿成立投资于中国房地产的基金。6月4日，英国房地产公司高富诺(Grosvenor)亚太区董事总经理陆智德称，将在今年下半年成立一个最高达10亿美元的基金，用于投资中国的商业地产和住宅。除高富诺外，摩根士丹利和景顺资产管理公司等众多公司也正在成立中国房地产投资基金。
“在楼市回暖声中，中央如果加深调控，陆续出台新的调控政策也不足为奇。”一位不愿透露姓名的学者表示。
在这样的背景下，限制外资显然已率先开始加强，＜通知＞的政策思考很明确：“各地、各部门认真执行＜意见＞(171号文)的各项规定和要求，取得一定的实效。但少数地区仍存在一些问题。”
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2007年5月15日，在一手房市场持续回暖的同时，上海二手房市场也开始有了旺季的征兆。据悉，2007年4月份，上海二手房指数为1657点，较3月大幅上涨9点。这是2007年以来上海二手房指数上涨幅度最大的一个月，涨幅达到0.54%，与3月份的环比涨幅相比，增速提升了50%。中新社发 井韦 摄
5月骄阳，站在上海的街头，小张却感觉到一丝寒意。“我觉得房子离我越来越远了。”在一圈看房之旅后，他沮丧地对记者说。
而此刻，年初还在为促销而绞尽脑汁的开发商们，正拿起刀叉享受一顿难得的“盛宴”：4月份，上海房价飙升，内环当月涨幅高达71%，外环涨幅也达到15%以上；5月份，几乎所有的楼盘再次发力猛涨，某楼盘的开盘价竟然比此前最高价上涨了70%。短短几个月，从冰点到沸点，上海楼市又开始躁动起来。
疯狂再现
5月，几乎在一夜之间，涨价、排队、卖号、炒楼花等已逐渐被淡忘的字眼，又跳回到上海市民的面前，而捂盘、囤房、虚假销售等为人诟病的行为，也再度浮出水面。
上海某楼盘月前开盘的场景颇为壮观。上午9点，许多通宵排队的购房者涌向售楼处，长长的队伍使得现场气氛十分活跃，不时有黄牛穿插其中兜售“预约号”。而拿到号进入售楼处的人们发现，强势的开发商们甚至不给出公开的价格，只有看中房子后才能知道房价，购房者几乎没有挑选的余地。而即便购房者不挑剔，也未必能拿到合适的房子，因为开盘后不久，许多人就被告知“卖完了”。据悉，与一个月前的房价相比，该楼盘新房源已经上涨了近20%。
“感觉又回到了那个买房子像买白菜的时代，房市一下子就火了。”观望了两年之久的小张感叹到。统计数据印证着他的感叹：5月份，上海全市住宅销售量约265.6万平方米，21848套，继4月份的大幅增长后，环比再度增长34%与31%左右。
而面对购房者的热情，开发商们一改此前的快速推盘，又玩起了捂盘的把戏。一些楼盘将本可以一次性推出的房源改为分批推出，每次新推出的房源价格会上涨，同时制造房源紧张和房价在不断上涨的假象；而有些楼盘则索性延迟开盘，等待最佳的涨价时机。一个典型的案例是，上海市房地局日前披露，上海家和置业有限公司开发的“嘉和国际大厦”于2007年3月开盘，该大厦共276套商品房，家和公司通过预售方式内部保留204套商品房，有虚拟交易、囤积房源之嫌。受开发商囤房的影响，上海商品房可售面积持续下降，普通住宅的可售面积甚至比去年同期下降了近30%。
在一手房火热的同时，上海的二手房也渐入疯狂。以浦东联洋社区为例，二手房均价从3月份的15000元-16000元/平方米涨到了5月底的22000元-23000元/平方米，短短数月涨幅达到50%。许多房东面对这络绎不绝的看房人，大幅提高售价和捂房惜售的行为逐渐频繁起来。
无形的推手
对于这波突如其来的疯狂，很多业内人士将其理解为股市火暴的带动。
“股市的财富效应制造出了许多‘富翁’，以前买不起房的现在有实力买房了，买得起的就开始追求更高层次的房子，楼市的有效需求突然放大，这是推动这波上涨的主要原因。”一位分析师表示。
这种观点遭到小张的质疑。他认为，股市是风险和机遇并存的游戏，其在带动一部分需求的同时可能也会消灭另外一部分需求，对楼市并不造成直接的利好，而且一旦股市下跌，还可能会导致楼市需求的整体萎缩。不仅如此，真正从股市中获取财富的人是注重资产的安全和增值的，而楼市上涨的空间已经不大，从长远来看，寄希望于股市财富流入楼市推动繁荣是很难的。
对于这一波楼市火暴行情，小张有自己的理解。他认为，宏观调控两年来未能降低房价，使得很多购房者放弃观望入市，是导致成交量增加的主要原因，而开发商们借机利用各种手段制造恐慌气氛，是导致房价飙升的根本原因。以日前上海房地局公布的资料为例，上海经纬置地有限公司开发的“经纬城市绿洲”A地块一期商品房，就自2006年10月开盘至2007年2月撤销房地产定金合同304次，撤销率畸高，有虚拟交易之嫌。正是这种行为制造了近期楼市的疯狂。他希望，政府部门能够净化上海楼市的市场，让购房者和开发商能够实现真正的信息对称，这样，才能抑制这种不正常的“疯牛”，保障普通百姓的权益。(李良)
从现在起到2007年底，全国检察机关将集中查办城镇建设领域商业贿赂犯罪案件，严肃查办土地管理、房地产开发中的商业贿赂犯罪，要求重点查办四方面的重点案件。25日，最高人民检察院召开电视电话会议，专门部署这一工作。
房价虚高可能隐藏犯罪
“当前，房价高是人民群众反映最集中、最强烈的问题之一。目前城镇建设领域出现的房地产市场秩序混乱、商品房价格虚高、市政工程质量低劣等问题，严重损害了群众利益，这些问题的背后往往可能隐藏着严重的商业贿赂犯罪。”
最高人民检察院常务副检察长、治理商业贿赂领导小组组长张耕指出，在城镇建设特别是开发区建设和房地产项目开发过程中，一些国家工作人员包括少数党政领导干部与企业经营者相互勾结、权钱交易，索取、收受商业贿赂，大量低价出让土地，违规审批房地产项目，擅自减免土地出让金和有关税收，放弃市场监管职责，导致一些地方开发区建设和房地产市场秩序混乱，甚至引发了群体性事件，影响社会和谐稳定。
重查大要案和窝串案
高检院还要求各级检察机关围绕重点环节，突出查办涉案金额大、涉案范围广、涉案人员职务高、涉案人员多的商业贿赂犯罪大案要案和窝案串案；土地、建设、规划、市政等国家机关工作人员利用职权索取收受贿赂，官商勾结、权钱交易的案件；严重损害国家利益、公共利益和人民群众切身利益，社会反映强烈的案件；为谋取不正当利益，拉拢腐蚀国家工作人员的严重行贿案件。
权钱交易要一查到底
“特别是对那些涉案范围广、涉案人员多、涉案金额大、给国家造成严重损失、社会影响恶劣的商业贿赂犯罪大案要案和窝案串案，国家公务员与开发商、建筑商等相互勾结、权钱交易的案件，要抓住不放，坚决查处，无论涉及什么人，都要一查到底，依法予以追究。”最高人民检察院常务副检察长、治理商业贿赂领导小组组长张耕强调。
新闻背景
建设领域贿赂犯罪高发
城镇建设领域成为商业贿赂犯罪“高发区”。在2006年全国检察机关查办商业贿赂犯罪案件中，发生在工程建设、土地出让领域的案件占三分之一多，这些案件大部分发生在城镇建设项目中。
最高人民检察院常务副检察长、治理商业贿赂领导小组组长张耕25日介绍说，“目前检察机关收到这方面案件的群众举报和线索也比较多，这充分表明了城镇建设领域商业贿赂犯罪的严重性。”
去年查处厅局级110人
据了解，在2006年，全国检察机关共立案侦查商业贿赂犯罪案件9582件，涉案总金额15亿余元。其中，涉案金额5万元以上的大案5316件，占立案总数的55.5%；要案涉及县处级干部1128人，厅局级110人。发生在工程建设、土地出让、产权交易、医药购销、政府采购、资源开发和经销六个重点领域以及出版发行、银行信贷等九个重点部位的商业贿赂犯罪案件7182件，占立案总数的75%。均据新华社
重点查办四大类重点案
{1}在城镇基础设施建设方面，重点查办城市交通、园林绿化、照明、通信、供水、供电、供气、供暖等市政建设项目中的案件。
{2}在土地出让方面，重点查办城镇建设用地审批、拆迁改造和土地征用、土地评估、土地招拍挂或协议转让、土地出让金征收和减免、土地整理开发等环节的案件。
{3}在工程建设方面，重点查办立项审批、规划设计、工程招投标、设备材料采购、工程监理和质量验收、预算追加和资金结算等环节的案件。
{4}在房地产开发方面，除涉及土地出让、工程建设的重点环节外，还应重点查办房地产开发用地性质变更、项目规划审批和变更、水电气配套、有关税费征收减免、银行信贷、商品房预售许可与产权办理、物业管理等环节的案件。
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