根据统计资料显示,中国四大AMC之首的中国华融截至2015年中的不良资产总额为3264.1亿元。其中,收购重组类不良资产总额为2124.9亿元,若按最终债权人所属行业划分,则来自房地产行业的有1367.7亿元,占比高达64.4%。由于其余三家AMC并未公布旗下房地产相关不良资产数据(长城、东方未上市,信达年报中未披露),按华融所占份额估算,四大AMC旗下的房地产相关不良资产总额接近6000亿元。若再计入一些地方性AMC旗下资产,则当前我国房地产相关的不良资产有向万亿增长的可能。虽然,经历了2016年起的房地产高涨,但经过近一年的调控,估计房地产相关不良的总额,应该是只多不少。
金川资本“不良资产投研坊”栏目系列内容,从0到1,向大家解读当前不良资产领域投资逻辑与价值。本期聚焦:房地产不良资产处置的号角才刚刚吹响
房地产不良资产 — 万亿市场
从房地产行业融资形势的发展情况来看,整体而言,2018年现金为王,对中小开发商而言,在资金全面收紧的情况下,如何充分掌握地产项目每个开发环节上的融资方式,以及如何充分挖掘有效的融资渠道,并迅速回笼现金,提高资金周转效率,是每个中小开发商必须面临的问题。而这对于房地产龙头企业和不良资产相关行业来讲也是一个千载难逢的机会。大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米的故事也正在不断的被重复。
根据统计资料显示,中国四大AMC之首的中国华融截至2015年中的不良资产总额为3264.1亿元。其中,收购重组类不良资产总额为2124.9亿元,若按最终债权人所属行业划分,则来自房地产行业的有1367.7亿元,占比高达64.4%。由于其余三家AMC并未公布旗下房地产相关不良资产数据(长城、东方未上市,信达年报中未披露),按华融所占份额估算,四大AMC旗下的房地产相关不良资产总额接近6000亿元。若再计入一些地方性AMC旗下资产,则当前我国房地产相关的不良资产有向万亿增长的可能。虽然,经历了2016年起的房地产高涨,但经过近一年的调控,估计房地产相关不良的总额,应该是只多不少。
资产估值
在选中心仪的不良资产后,首先要进行尽职调查,除了土地自身,还包括债务、抵押和法律状态等情况,进而综合对价值给出合理评估。在核算了成本和预计收益,再计入合理利润后,可给出初步估值,甚至压低原有的转让价格,提高未来盈利空间。
资产增值
不良资产被收购或债权处理后,房地产不良资产就进入到了资产增值环节。无论采取何种方法处置,都必须凭借自身综合经验及资源,保障不良资产最终能变现。
尽职调查是一个线上方面,专业机构合作,调查不良债权在工商信用网、法院被执行人查询网的信息;线下方面,专业机构则能前往工商局,房管局,土地局,税务局,法院等机构进行核实。尤其值得注意的是,部分小型房企借款人会通过民间借贷等对项目进行反复抵押。
此外,不良资产专业处置机构还具有以下优势。
(1) 资源优势:
债权谈判,以资产现状为基础寻找利益平衡点,房地产开发产生的不良债权谈判的关键是还款时间和还款金额。不良资产处置专业机构,在与债权人谈判时具备很强的优势,往往能做到降低债务金额,或说服借款人进行债权和资产置换。在与地方AMC合作时,适时还可要求地方政府介入,成为谈判的重要筹码。
(2) 资金优势
专业处置机构往往具备众多的融资渠道,且在融资成本上具有天然的优势。更低的融资成本意味着更高的收益。
延伸阅读:
不良资产魅力:房地产项目的化腐朽为神奇
银行不良双升的趋势依旧,在银行的不良债权抵押物中,以各种形态存在的房地产和土地占有绝对份额。所以,房地产的处置能力在很大程度上影响银行不良资产的最终清收效果。
从2015年开始,一波房地产市场结构性行情自深圳、上海、北京等一线城市启动,迅速蔓延到部分强二线城市,如南京、厦门、苏州、武汉等地。如今国内的房地产已从黄金时代过渡到白银时代,而白银时代最显著的特点就是高度分化。在这轮行情中,北上深猛涨、部分强二线城市快涨,三四线小城基本没涨,甚至下跌,即便在同一城市里,不同区域涨幅不同,即便在同一区域,不同房地产业态也表现不同,比如,住宅涨,而商业地产、购物中心、工业土地基本没涨。
这波行情在某种程度上缓解了银行的核销压力,源于抵押物—房地产能否快速且高折扣率的变现。北京、上海两地的部分法拍房其成交价已与市场价大致持平,而法拍房的一大来源正是银行对于不良债权抵押物的处置。
目前中国整体经济现状和美国上世纪八十年代储贷危机之前十分相似,但就房地产市场而言,中国又与世界上任何一个国家不同,所以,中国的不良房产投资市场必然也会十分特殊。