?■大众日报
"别采访我了.我发现自己估计得不准,房价涨得太猛了." 11月 17日,济南一位
从业10年的房地产界人士在接到记者电话时如此感叹.
根据专业房地产顾问机构信立怡高的监测,济南市区住宅 8月份均价6632元(每
平方米,下同),9 月一下子冲到 7109元,10 月又涨了70元,达到7179元,2个月涨500
多元.
有的楼盘半月涨900
在济南东部某事业单位工作的刘女士,10月中旬在东部,南部转了 10 多个楼盘
,后因出差耽搁,11月中旬回来再一看,发现一切都变了.
最让她吃惊的是东部楼盘茗筑美嘉.10月中旬这里还卖 5600 元,比一路之隔的
海信·慧园低1000 元, 一度让她动心.没想到1 个月后,"5600"成了" 6500"."是半
个月."售楼人员纠正她说,"不过也不是突然涨上来的,从 5600 ,到 6000 ,6200,再
到6500."而海信·慧园已经涨到了6800元.
刘女士又来到与海信·慧园隔路相望的东部大盘中海·紫御东郡, 这里户型紧
凑,她也比较喜欢.售楼小姐告诉她,现在没小房子了,只剩 140 多平方米的.下月中
旬再开盘,估计均价7100元.可刘女士记得,上月号称"楼王"的8号楼均价也不过6800
元.
在东部转一天下来,刘女士心里彻底凉了:名士豪庭和正大·城市花园报价上了
8000元, 未开盘的黄金99也到了 7500元,而它们在6月下旬还没有上7000元;邢村立
交桥附近的保利花园称再开盘也将上6000元.
带着纳闷, 刘女士决定次日到南部,西部,北部的代表性楼盘看看.结果发现,东
南西北都有不同程度的上涨.领秀城"中央公园"卖7000-7500元,比上个月6600元的"
UP 街区"涨了一大截;"阳光100"6 月份还卖 6800 元, 12 月初开盘预计9000-1200
0元;堤口路上的金色阳光花园尾房也不见优惠,均价6900元.
"听说2007年房子一年涨1000元就算'疯狂'了,那现在的涨法呢?"刘女士黯然离
开富丽堂皇的售楼处.
房源偏紧 需求增长
"房源紧缺",是记者在各售楼处听到最多的解释.尤其是90平米左右的两室户型
更为紧俏.按照信立怡高的报告,9,10两月济南住宅市场分别新增供应商品住宅1488
, 1463 套,都低于当月成交量,存量房源在不断减少. 10 月初房源仅余 3945套,不
及旺季时一个月的销量.
"2008年市场疲软, 部分开发商放缓了拿地和开发步伐,是今年市场上供应量少
的重要原因."信立怡高市场研究部经理李臻分析, "前三季度又持续旺销,开发商大
多完成了销售任务,资金充裕,推出新盘的意愿不大强烈."
岂止是"不大强烈".记者发现,有些楼盘简直在"挤牙膏",有捂盘惜售之嫌.比如
西部某楼盘售楼人员告诉记者,他们下月开盘只推出某一栋楼的5个楼层.
一方面是供给偏紧, 另一方面需求增长又过快."济南去年,今年拆迁量很大,至
少 300 万平米,相当于一年的房地产销售量."山东经济学院房地产研究所所长郭松
海教授说,加上政策优惠,通胀预期,压抑的刚性需求得到了充分释放,投资购房也占
了一定比例.
"优惠政策末班车"猜想近期也起了作用."大约2 成的客户受此影响提前了购房
行为."一楼盘售楼人员告诉记者.同时, 二手房中介们也看到,担心二手房营业税政
策"5改2" 再改回去,房子不好脱手,近期一些拿到房产证2-5年的"准新房"房主也加
快了"卖旧房买新房"步伐.
供需矛盾之外, 开发商信心也在这两个月发生了变化."8月份时,虽然成交一直
很旺,但因为实体经济尚未恢复,地产业界普遍担心繁荣是去年压抑释放造成的假象
.而进入9月,宏观经济形势向好明显,大家知道行业没问题了."信立怡高资深经理人
吴庆告诉记者, 最近大开发商纷纷入济,济南地王频现,也对现有的楼盘释放了这个
信号.
另外,业内人士也揭秘了一些楼盘的销售心理.有的楼盘涨价是因快卖完了或后
边一时没有房子了,不怕影响未来销售;有的大盘觉得自己卖得不错就涨,小盘跟随;
也有的小盘先涨,大盘"不服输"也涨;另外,"挤牙膏"式推盘也能人为造成紧俏感,并
为未来加价留下空间.
房租变化不大
"住房是个民生问题.房价涨得过快不是好现象."多年来一直为百姓"住有所居"
呼吁的郭松海教授担忧地说,"特别是'夹心层',农民工的住房问题,解决不好会形成
严重的社会问题,也阻碍了工业化和城镇化的进程."
郭松海注意到, 近期济南房价猛涨,但房租变化不大."一般售租比(指每平方米
建筑面积房价与每平方米使用面积的月租金之间的比值)在 250-300 之间还算正常
.超出就意味着房产投资价值相对变小, 房产泡沫已经显现.另外,房价收入比,房屋
空置率也可以衡量楼市泡沫."他说.
"政府不能直接干预房价, 关键是要调整住房供给结构."郭松海认为,应重点发
展廉租住房, 经济适用住房和中低价位,中小户型普通商品住房建设,增加住房的有
效供应.可以用财税,货币政策来引导小户型,低价位住房的生产和流通,对这种住房
开发的项目可以在贷款上降低门槛,对这种住房的交易继续执行2009年的减免契税,
印花税等税费,降低首付款比例,实施优惠利率等政策.
