?■大众日报
"别采访我了.我发现自己估计得不准,房价涨得太猛了." 11月 17日,济南一位
从业10年的房地产界人士在接到记者电话时如此感叹.
根据专业房地产顾问机构信立怡高的监测,济南市区住宅 8月份均价6632元(每
平方米,下同),9 月一下子冲到 7109元,10 月又涨了70元,达到7179元,2个月涨500
多元.
有的楼盘半月涨900
在济南东部某事业单位工作的刘女士,10月中旬在东部,南部转了 10 多个楼盘
,后因出差耽搁,11月中旬回来再一看,发现一切都变了.
最让她吃惊的是东部楼盘茗筑美嘉.10月中旬这里还卖 5600 元,比一路之隔的
海信·慧园低1000 元, 一度让她动心.没想到1 个月后,"5600"成了" 6500"."是半
个月."售楼人员纠正她说,"不过也不是突然涨上来的,从 5600 ,到 6000 ,6200,再
到6500."而海信·慧园已经涨到了6800元.
刘女士又来到与海信·慧园隔路相望的东部大盘中海·紫御东郡, 这里户型紧
凑,她也比较喜欢.售楼小姐告诉她,现在没小房子了,只剩 140 多平方米的.下月中
旬再开盘,估计均价7100元.可刘女士记得,上月号称"楼王"的8号楼均价也不过6800
元.
在东部转一天下来,刘女士心里彻底凉了:名士豪庭和正大·城市花园报价上了
8000元, 未开盘的黄金99也到了 7500元,而它们在6月下旬还没有上7000元;邢村立
交桥附近的保利花园称再开盘也将上6000元.
带着纳闷, 刘女士决定次日到南部,西部,北部的代表性楼盘看看.结果发现,东
南西北都有不同程度的上涨.领秀城"中央公园"卖7000-7500元,比上个月6600元的"
UP 街区"涨了一大截;"阳光100"6 月份还卖 6800 元, 12 月初开盘预计9000-1200
0元;堤口路上的金色阳光花园尾房也不见优惠,均价6900元.
"听说2007年房子一年涨1000元就算'疯狂'了,那现在的涨法呢?"刘女士黯然离
开富丽堂皇的售楼处.
房源偏紧 需求增长
"房源紧缺",是记者在各售楼处听到最多的解释.尤其是90平米左右的两室户型
更为紧俏.按照信立怡高的报告,9,10两月济南住宅市场分别新增供应商品住宅1488
, 1463 套,都低于当月成交量,存量房源在不断减少. 10 月初房源仅余 3945套,不
及旺季时一个月的销量.
"2008年市场疲软, 部分开发商放缓了拿地和开发步伐,是今年市场上供应量少
的重要原因."信立怡高市场研究部经理李臻分析, "前三季度又持续旺销,开发商大
多完成了销售任务,资金充裕,推出新盘的意愿不大强烈."
岂止是"不大强烈".记者发现,有些楼盘简直在"挤牙膏",有捂盘惜售之嫌.比如
西部某楼盘售楼人员告诉记者,他们下月开盘只推出某一栋楼的5个楼层.
一方面是供给偏紧, 另一方面需求增长又过快."济南去年,今年拆迁量很大,至
少 300 万平米,相当于一年的房地产销售量."山东经济学院房地产研究所所长郭松
海教授说,加上政策优惠,通胀预期,压抑的刚性需求得到了充分释放,投资购房也占
了一定比例.
"优惠政策末班车"猜想近期也起了作用."大约2 成的客户受此影响提前了购房
行为."一楼盘售楼人员告诉记者.同时, 二手房中介们也看到,担心二手房营业税政
策"5改2" 再改回去,房子不好脱手,近期一些拿到房产证2-5年的"准新房"房主也加
快了"卖旧房买新房"步伐.
供需矛盾之外, 开发商信心也在这两个月发生了变化."8月份时,虽然成交一直
很旺,但因为实体经济尚未恢复,地产业界普遍担心繁荣是去年压抑释放造成的假象
.而进入9月,宏观经济形势向好明显,大家知道行业没问题了."信立怡高资深经理人
吴庆告诉记者, 最近大开发商纷纷入济,济南地王频现,也对现有的楼盘释放了这个
信号.
另外,业内人士也揭秘了一些楼盘的销售心理.有的楼盘涨价是因快卖完了或后
边一时没有房子了,不怕影响未来销售;有的大盘觉得自己卖得不错就涨,小盘跟随;
也有的小盘先涨,大盘"不服输"也涨;另外,"挤牙膏"式推盘也能人为造成紧俏感,并
为未来加价留下空间.
房租变化不大
"住房是个民生问题.房价涨得过快不是好现象."多年来一直为百姓"住有所居"
呼吁的郭松海教授担忧地说,"特别是'夹心层',农民工的住房问题,解决不好会形成
严重的社会问题,也阻碍了工业化和城镇化的进程."
郭松海注意到, 近期济南房价猛涨,但房租变化不大."一般售租比(指每平方米
建筑面积房价与每平方米使用面积的月租金之间的比值)在 250-300 之间还算正常
.超出就意味着房产投资价值相对变小, 房产泡沫已经显现.另外,房价收入比,房屋
空置率也可以衡量楼市泡沫."他说.
"政府不能直接干预房价, 关键是要调整住房供给结构."郭松海认为,应重点发
展廉租住房, 经济适用住房和中低价位,中小户型普通商品住房建设,增加住房的有
效供应.可以用财税,货币政策来引导小户型,低价位住房的生产和流通,对这种住房
开发的项目可以在贷款上降低门槛,对这种住房的交易继续执行2009年的减免契税,
印花税等税费,降低首付款比例,实施优惠利率等政策.