?尽管万科一直回避是否降价,但万科4月19日发布的销售业绩显示,一季度实现销售面积303.8万平方米,销售金额355.1亿元,同比分别增长144.6%和135.3%。以此推算,一季度万科销售均价为每平方米11689元,较2010年一季度和去年销售均价都有所下降。


  但这种销售均价的下降幅度仍十分有限。根据此前公告计算,万科在2010年一季度和2010年全年的销售均价分别为每平方米12150元和12049元,与此对应,万科2011年一季度销售均价下跌4%。


  万科新闻稿援引董秘谭华杰言论称,调控已经对市场产生了明显影响,成交速度普遍放缓,随着去年大量开工的产品逐渐转入销售,未来整体住房供应将进一步增加,行业存货压力将进一步上升。


  由于“国八条”及各地调控细则的推出,一季度国内楼市产生了明显变化。3月份,包括北京、上海、广州、深圳在内的十四个主要城市,成交面积和成交金额同比分别下降32%和37%,即使和历来属于销售淡季的2月份相比,也分别下降了15%和16%。


  谭华杰表示,历年以来,受春节因素影响,2月通常都是全年成交最少的月份,而3月成交量环比2月往往有大幅增长。近年来上述主要城市3月成交环比2月的增长率往往在一倍左右,今年3月的环比下降属于历史上罕见。


  与销售规模相比,万科的结算收入增长有所滞后。公告显示,一季度万科实现结算收入76.7亿元,同比增长4.2%,实现营业收入79.7亿元,净利润12.1亿元,同比分别增长6.2%和7.0%,明显低于销售增幅。


  但截至一季度末,万科已售未结资源规模进一步增加,合并报表范围内尚有900万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约1052亿元,这一金额已接近去年全年销售额,意味着万科在2011年实现超千亿销售规模已无悬念。


  万科公告称,一方面成交放缓的同时未来新房供应相比一季度将有较大幅度的增长,市场的存货去化能力将面临考验。另一方面,一季度全国商品房新开工面积的增速由2010年全年的41.9%下降至23.4%,企业的资金面将逐渐趋紧,行业的开工规模可能持续受到影响,并对一年后的供应构成挑战。


  不过,与去年同期持有现金179.2 亿元相比,目前万科持有现金372亿元,显示其资金仍十分充足。万科总裁郁亮在4月16日接受《第一财经日报》采访时表示,目前万科持有现金量远高于短期借款和一年内到期的长期借款总和,尚无必要下调全年的计划开工量,“但公司会结合限购政策下客户需求的变化,对未来供应结构进行灵活的调整。”


  此前万科已经表示,全年将无条件放缓拿地节奏。公告显示,万科在项目投资上更趋谨慎,今年前3个月万科新增开发项目15个和参与了3个城市更新改造类项目。而去年同期,万科新增开发项目的数量达到25个。


  谭华杰预测,和去年同期相比,一季度各主要城市的土地供应和成交面积同比均有较大程度的萎缩,土地成交溢价率也出现了较为明显的下降。“预计到下半年,土地供应的增加可能会进一步推动土地市场降温,经营稳健且资金充裕的企业将在把握市场机遇中占据优势,万科将密切关注可能出现的市场机遇。”摄影记者/吴军制图/张逸