?兴业全球基金2010年投资策略报告会今日在上海举行，以下是著名经济学家华生演讲摘要：

????下面我集中讲一下关于房地产市场的问题，这正好是我最近研究的问题，房地产不仅对国民经济关系重大，对资本市场也重大。不仅是房地产板块在我们现在证券市场当中占有一定的比重，而我们的银行金融板块也是直接的跟房地产市场发展情况息息相关，基本上占据了中国证券市场的半壁江山。现在这个问题又提到国家安全和社会稳定的高度来。正确的判断房地产市场下一步发展态势对于我们认识整个宏观经济的发展，包括证券市场的发展有重大的意义。

????现在我们房价的上升在上海看得很清楚，北京也是一样，这两个月是扶摇直上，也引起了中央的高度重视。但是回过来看，抑制房价过快上升已经不是今天提出来。04、05年开始，我们有反复多次对地产的调控，除了08年受金融危机，其他基本上是调控。楼市的价格不但没有下降，还在直线上升。它的主要原因是什么?现在有个流行的说法，中国今后二三十年是中国城市化的高峰，由于大量的农民要进入城市，城市要扩充，因此，中国房地产价格在今后二三十年内都会进入长期的牛市。

????今天早上凤凰卫视大讲堂一个教授在说一线城市的房价可能像日本一样估计每年上涨20％，我个人觉得现在我们对房地产判断和认识目前流行的观点存在非常多的谬误，这种情况非常像证券市场在四五年之前，四五年之前的时候大家都说中国经济高速增长，中国股市的市盈率五六十倍也是正常，今天说这个话的人我看已经很少了。中国的城市化加速发展和楼市直线上升没有必然关系，长期来看，楼市价格上升是对的，就像股市一定是涨的。但是光有这个信念不能保证你在牛市中赚钱，有牛市，也有熊市，房地产时候只有熊市没有牛市，显然是不正常的。城市化是指伴随着工业化发展，农村居民不断转入城市，成为城市市民。现在我们房地产价格上涨，有多少房子是为农民盖的。基本上没有，哪些房子是农民买得起的，基本上没有。今天我们房地产价格的飙升跟城市化严格的说没有多大的关系。甚至我们规划的经济适用房和廉租房都不是为农民考虑。中国阶级结构这几年来最大的问题就是我们的工业化和城市化完全脱节，城市化本身畸形的发展。城市搞了越来越多的大广场、大楼，大街道，不是考虑农村人口进来居住的，沿着这个方向发展，一线城市房价出现飙升，即使有短期调控继续上涨也不可避免，因为你的模式是这样。我们一方面说想发展中小城镇，另一方面，我们把国家重大的活动重大的项目，重大的赛事，重大的建设，巨量的资金通通投在少数城市。

????潘石屹几年前的时候说北京的房价一定涨，因为国家已经投进去几千亿、上万亿，我们自己的投入方式和发展方式扭曲了正常的城市化发展过程。它造成了价格的飙升，我个人观点，房地产市场面临着像当年股市中进行股权分置改革的重大变革，这样的变革不可避免。城市化的发展并不必然伴随房价的直线飙升，而且更严格的说，在城市化发展的加速期，大量农村人口进入城市的阶段，只有楼价的低发展，才有城市化的大发展。上次我在一个保险会议上讲过，中国证券市场要想大发展，市盈率必须是往下走，它的基础才能扩大。只有楼市低发展，农民才能进得起城。

????房地产市场面临着重大的制度变革，这个变革是跟土地制度、户籍制度、人口制度密切相关。这样的变革是不是在本届政府中就实现呢?我是相信，就想当年第一次国有股减持方案推出来的时候，我说这个政策是错误政策，这届政府不改正，下届政府也得改正。今天我可以预言，在房地产市场上制度变革这届政府如果做不了，下届政府也一定要做。中短期来说，房地产价格的继续飙升已经失去它在经济上的合理性，我相信政府会进一步采取措施遏制价格的上涨。现在短期的上涨两个原因，一是制度的扭曲，二是政策的失误造成的。

????最近我们对房地产调控政策出台了几个，一是增加开发商拿地的首付。作为经济学家说实话我没有看出来，这个怎样以及能在多大程度上遏制房价的上升。任何一个市场都是供给和需求两个方面，增加供给减少需求，增加供给将会降低价格，减少需求也会降低价格。但让发展商拿地更少是属于减少供给，短期它可能对某个地块的竞标中有某些对抑制房价有正面的作用，总体上不能说减少供给会抑制房价的继续上升。二是对二手房转让采取政策，原来是两年，现在是五年。实际上居住和投资恐怕不是主要按照年限来的。

????我在英国生活很多年，很深的印象是每条街道上遍地都是房地产公司，主要都是从事二手房交易，因为二手房交易税费的降低是在同样情况下改善居民福利的有效手段，它就调剂了，根据工作地点变动的情况，他不断的调整它的住房，这也是第三产业发展的重要方面。抑制投资性的需求不是交易的征税，而是对所得的征税。现在北京二手房交易的所得税基本上按照1％来做的，这种情况当然会鼓励大量的投资群体需求进入这个市场，我从北京看到的情况，二手房交易的合同基本上都是假合同，因为卖方原则上要买方承担全部税收的负担，买方最好的办法就是用一个当年卖家低家买进房子的价格去签订这个合同，这样既避免了营业税也避免了所得税。北京现在房产局的指导价四环那带还是七八千块钱，而市场交易价已经过了两万多了。这样一些政策不会真正的抑制房产价格上升，一是真正的制度变革，二是政策调整，使得房地产市场逐步冷却下来，对这个国家是有利的，也是完全能够做到的。不存在在城市化过程中房价不断攀升。我们所看到的往往是在城市化过程中，也就是农村居民大量进入城市的时候是房价相对低速增长的时期，西方国家的房地产泡沫基本上都是在完成城市化之后，比如像日本、韩国，它们真正实现城市化过程中，实际上房价上涨的速度很慢，包括还有熊市。因为城市化的过程不光是农民进城的过程，农民进城是要低房价，同时也是大量的土地释放的过程。农村在农村所占据的土地空间比在城市中会大得多，因此会释放大量的土地出来，关于房地产的问题，我认为要改变目前从制度设计到政策取向上应该作出重大的转变，不仅是遏制房价的过快增长，而且在相当长时间中要保持相对的稳定，甚至是牛市和熊市的交替，这样才有利于中国在今后二三十年过程中稳步的实现城市化。现在流行的关于城市化加速时期房价必然飙升的观点，我认为是完全没有经济学依据的。现在简单说，比如说在税收政策上对投资所得进行限制，对大户型进行歧视，房价迅速回落就可以立即预计。就像我们看到的，本来说中国人都不爱买小排量的车，我们在国外开的车1.3、1.1、1.6就算是很大的车了。回国来一看都开大排量的车，国家仅仅是在车辆购置消费税上面减了一半就造成小排量汽车的销量火爆增长。所以税收杠杆真正要使用起来它的作用是非常大的。现在我们的税收杠杆并没有对大户型进行限制，现在我们城市对于户型标准的设计完全没有考虑农民进城的需要。

????韩国在城市化高速发展的时候，建了好几百万套住房，标准基本上是30多平米到50多平米，那才是真正的城市化，那是真正伴随着工业化的发展把农村居民转为城市居民的城市化，而不是这种大广场大街道住不了几个人这种畸形的城市化。我们的城市化模式我认为面临着重大的转型，而且真正的城市化才会为中国今后三十年提供源源不断的增长动力。要让中国已经进入城市的两三亿农民工和家属，以及要准备进来的三四亿农民都能住得起房，这个房地产就大发展，国民经济也就有了充分的动力，消费也就有了源泉，而不是少数居民自我循环自我拔高的发展。这个问题可能需要我们专门研究。

????收入制度分配的改革，劳动收入占GDP比重不断下降，资本所得在GDP中的比重不断上升，这跟我们的税收政策也是有关联的。我已经多次呼吁，我一直没有明白的就是为什么拿一两千块钱工薪收入的人，我们的税收算得那么细，以证券市场为例，个人发起人股东的大小非可以兑现几亿、几十亿不用交一分钱的税。这样的税收制度下，贫富两极分化必然还会进一步发展。我觉得已经到了要改变的时候，包括我们讲的，比如在房地产方面对投资所得的收税，包括对豪华户型大户型以及多套住房的消费税。我们的目的不是说把任何一个市场打下去，从国家的利益，从大多数的利益出发，是要使这个市场有大的发展，但是就像证券市场的大发展是市盈率水平在降低一样，收入分配是要以房价收入比下降为标志，只有房价收入比降下来了，就像股市一样，这个市场的大规模建站发展才有可能。