发表于 2019-04-26 18:00:34 股吧网页版
地产股:能否王者归来?

地产和银行曾经是A股两大擎天柱,但现时沉寂已久,被人遗忘!

金光在鼠年开年巨篇,《疫情下,A股会否痛哭?》曾为鼠年的战疫行情列了两份清单,分别是:

正面清单的:

医药板块,尤其是生产抗感染类药物、激素类、疫苗类、检测试剂类,中药类,生产口罩及消毒水类!

宅在家而又不影响消费类:高科技、芯片、5G、互联网、游戏等

负面清单的:

旅游、航空、交通运输、酒店、电影、饮食等,大多集中于第三产业及服务业!

随后也根据国家的政策将券商及基建加列入正面清单中,这一月来,列于正面清单的大部分板块和个股“冲上云霄”,而不少被列入负面清单的却坠入深渊!不少问我,曾在市场上有举足轻重地位的地产和银行为何在两个清单上均没?

坦白说,开始时金光考虑是否该将地产股列入负面清单,因为疫情对地产的负面影响很大,利空因素一大堆:

例如,疫情无可避免地影响经济,而从逻辑上讲,经济增速下滑,将会影响人们的购房能力,影响人们的购房信心,这些都不利于楼市。而在新春期间,受疫情影响,人心惶惶,房产企业都按下暂停键!新春期间广州大部分二手中介机均暂停对外营业,客户也不敢去看房,业整个房地产交易市场几乎陷入冰冻。也可以预见,在新冠病毒肺炎疫情警报尚未解除之前,地产市道都难以走出低迷。资料也显示:2020年春节后商品房成交同比大幅下滑。节后25天30个大中城市商品房仅成交56万平,同比下滑93%,其中一线、二线与三线城市分别同比下滑88%、92%、96%。可以预期,今年一季报不少地产上市公司的业绩将惨不忍睹,还有,国家一再强调“房住不炒”!2003年的非典期间,不少地方的楼市曾经暴跌20%,2008年的金融危机的地产市道也惨不忍睹!你说,地产股是否可以列入负面清单?

然而,但是,我们现在是否很多人后悔没有在2003年非典期间及2008年金融危机买房?

回看资料:广州的房价2003年是3888元/平方米,2008年9338元/,然而,2019年是31692元/,如果在非典时的2003年买入,升值接近10倍!

过去20多年,不少人炒股伤痕累累!但是,炒楼却全是赚钱效应!如果今年股市和楼市各砸出提个大坑,不少人相信,股市可能是“黄金坑”,也有可能是“万人坑”,但楼市却一定是“黄金坑”!

为何中国楼市长盛不衰?比美股牛市周期更长?因为支撑楼市长牛的不是简单的中国经济高增长,而是M2的更高增长!

央行最新公布的2019年12月中国广义货币M2是198.65万亿,增速是8.7%。2019年中国GDP是99.0865万亿元,增速是6.1%,M2的增长仍是远远大于GDP的增长,钞币的发行与物价的对应关系大家是明的,所以,央行负责人说“中国不会出现大规模通货膨胀”,下面的评论就……

而疫情过后,救经济,开动印钞机估计也是难免!

所以,只要M2的增长仍然远远大于GDP的增长,支撑楼市的动力仍存!

所以,尽管现时楼市低迷,房住不炒,但刚需仍在,只要印钞机不停,楼市依然具有魔力!它就为市场带来巨大的想象力,故金光最终将它纳入中性清单(日后会谈谈中性清单),而其魔性(利好前景及业绩的利淡可能),将会令其今年有多次脉冲行情,其引而不发只是等待契机而已!

那么,契机是否来临呢?我觉得会来临了!

首先看估值!前房地产业的平均市盈率是9.33倍,均远远低于沪深A股17.48倍的水平,也低于美股估值高(PE已超20倍),此外,19 年全国百强房企实现销售规模11.6 万亿,同比增长16.0%,主流房企对应2020年估值不到6倍,潜在股息率超过5%,经济及楼市下行也已打开政策改善空间,估值优势越来越明显。尽管地产股有一季报不佳的风险,但其后市却有魔性的成长想象力!显示的契机是最近地产行业开始不断利好题材传出!包括有些商业银行将非“限购”城市居民家庭购买首套个人住房的贷款首付比例自30%调降至20%;南宁、东莞、钦州、抚州等地继续密集出台政策,从调整公积金贷款、给予购房补贴等方面支持购房需求。不少地方也出台了支持房企发展的政策,如降低企业购地资金使用成本、延期缴纳城市基础配套费用、降低预售重点资金监管比例、放宽商品房预售申报条件、加大金融支持力度等纾困房企!

WHY? 因为受肺炎疫情影响,地方财政压力大啊!又要救灾,又要救经济、救企业,减税,而一向以来卖地地方财政收入很大一部分!在市道低迷下,不得不就地产了,故近期地产调控的音调已经降低!

能否成为市场热点和主流,主力关注的是几样:估值、成长、图形、政策、题材!还有非常重要的是能否得到市场的认同!

金光去年底研判的医药 纺织,战疫行情的正面清单,以及后来分析的券商、基建板块莫不遵从这种思路!

当前,正面清单的个股图形已经炒得很高,科幻股及创业板已经高位见顶,机构不可能去接棒,而负面清单的个股机构不敢入,怕业绩雷,易入难出啊!这样地产和银行可能成为考虑的对象,而目前银行股找不出炒作的理由,也基本上是大盘,撬不动!而地产股,估值在那!未来又有魔性!市场属性和认同感强!看图形,蓄势时间非常长,很多已没有抛压,不少个股优质市盈率低,还跌破净值,低价绩优小盘地产股一大把!只要市场认同轻轻一拉就起了!

值得注意的是,在政策暖风具备的同时,房企也开始自救,如恒大网上75折卖房,VR看房,引发多家房企在线上售楼的同时,亦纷纷推出多种营销活动,如购房APP、小程序、官网进行推广营销, 实行全民营销策略,这些手段是是非典时期所没有的,一旦通过网上直销放量成功,将以前中介的利润直接让惠给顾客,那么,地产行业也将迎来转机!

故,随着天时地利人和的具备,地产股下周既具备投资机会,也具备投机机会!

对于大市,单图形看,还没现止跌!但是,有量在,精选个股就不怕,如果下周大盘要力挽狂澜可能要靠地产股,假如地产股没机会大盘就没机会!

不过,需提醒的是有危就有机,机会和风险是并存的,不少地产股一季报业绩有大幅下滑的可能,低迷过后,优胜劣汰,强者将越强!

同时,地产股与基建股一样,群体较大,共涨过后两级分化,表现最好的应是估值偏低的低价中小盘地产股,如今周,为什么有些基建股两三个板,而一些基建股只是一日行情也是同理!所以,地产股即使有机会,选股最重要!


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