东海证券:万业企业（600641）攻守兼备的地产新贵

2009年5月8日

一、中远两湾城目前只剩 100 多套现房，销售前景良好，预计 09 年可结算 6亿元，贡献净利润 1.5亿元。项目股权比例 100%，位于上海市普陀区中潭路，靠近上海火车站，是迄今为止上海中心城区最大规模的旧城改造项目。该项目总建面 160万平米，目前只剩下最后一栋楼，未结面积有住宅 3万平米，商铺 1万平米，地下 7万平米。商铺还没有开始销售，住宅今年已售 200多套，售价已从年初 2万上涨到 2.5万，目前仅剩 100多套房源，预计 09年可结算 6亿元，贡献净利润 1.5亿元左右。

二、海尚明城(福地苑)西区仅剩 100 多套房源，售价已上调至 9500 元/平米，预计 09 年可结算 10 亿元左右。股权比例 100%，位于上海市宝山区友谊路，地处宝山西城区北块的东部，临近地铁一号线和三号线。项目分东、西两区：东区，总建面 30.7万平米，90％已销售完毕，且大部分在 08年结算；西区,占地面积 8 万平米，总建面 11.8 万平米，08 年开盘 3 万平米，09年再开盘 5万平米，售价已由年初 8300元/平米调整到 9500元/平米，目前仅剩 100多套房源，准现房，计划 09年 6月交房。预计 09年东、西区合计可结算 10亿元左右。

三、海尚明城（紫辰苑）楼面地价约 1600 元/平米，一期 09 年底或明年初开盘，预期售价 1 万元/平米，2010 年进入结算。股权比例 100%，占地面积19.7万平米，总建面 52.3万平米，其中，地上建面 45.5万平米（含商业公建用房），地下建面 6.8 万平米，楼面地价约 1600 元/平米。项目分期开发，已于年内正式开工，一期 4幢多层目前在建，09年底或明年初开盘。该项目靠近公园、城铁，较福地苑位置更好，预期售价 1 万元/平米，计

划 2010年 12月竣工交付进入决算。

四、合肥瀚海星座项目总建面 6 万平米，目前销售情况良好，售价 5000 元/平米左右，2010 年结转收入。该项目股权比例 70%，小户型公寓，地处合肥市太湖路南侧，中科大正南，湖滨路，周边配套成熟，规划总建面约 6万平米，32 层百米高度双子星座。08 年 8 月开工，年初以来开盘 100 套，已经卖出 90多套，售价 5000元/平米，下一个 100套开盘价预计要微涨。预计项目将在 2010年结转收入。

五、长沙万业优加城一期 8万平米 09 年底开盘，预期售价 7000 元/平米，2010年进入结算期。公司 80%控股，项目处长沙市望城县丁字片区内，拥有真山真水的自然环境，交通便利。土地 07年 6月取得，楼面地价约 900元/平米。项目占地面积 64.2 万平米，规划容积率 1，绿化率≥40%，建筑密度＜26%，其中，住宅建面 62.9万平米，商业公建配套面积 1.3万平米，由小高层、联排别墅及独栋别墅组成。目前在平整土地，分期开发，一期约 8 万平米将在 09 年底开盘，绿城附近的独栋别墅项目售价 8000-9000元/平米，公司联排预期售价 7000元/平米，2010年开始结转收入。 

六、南京秦淮河，住宅总建面 4 万平米，公司参股项目，目前初前期准备阶段。该项目与秦淮区政府合作开发，产品定位较高，仿古文化韵味，规划住宅总建面 4万平米。目前股份公司通过安徽公司参股该项目。项目处前期准备阶段。

七、能源矿产领域 09 年预计可贡献净利润 0.4 亿元，合计 EPS0.089 元。该公司在内蒙古拥有三个煤矿，白云乌素矿的技改计划正在实施，昊源煤矿和广远煤矿有扩产计划。该公司在内蒙古拥有三个煤矿，白云乌素矿的技改计划正在实施，昊源煤矿和广远煤矿有扩产计划。三个煤矿均位于乌海市主焦煤区，煤种为炼焦用煤，目前昊源公司已建有一座年洗煤能力 60 万吨洗煤厂。09、10年公司产能 70、100万吨，分别贡献净利润 0.4亿元、0.57亿元。

八、公司负债率低，现金充足，在行业调整期进可攻、退可守。一季报显示，公司净负债率-7.2%，资产负债率 38.3%，真实资产负债率 28.3%，负债率在行业内处于低位。公司现持有货币资金 6.5 亿元，若 10 亿元公司债年内发行，静态货币资金将达到 16.5亿元，相对于公司 38.8亿元总资产，公司现金十分充裕，在行业调整期具有攻守兼备的能力。

九、目标价 20 元，首次给予公司“增持”评级。总体来看，公司财务稳健，负债率低，资产质量较好，资源配置合理，财务杠杆空间大；盈利能力较强，运营状况良好。我们预计公司 09、10年收入分别为 18.4亿元、23.2亿元，EPS分别为 0.93、1.05元,设定公司目标价 20.00元，首次给与“增持”的投资评级。