对地产公司的几点看法

 

       地产类上市公司，最近的表象和本质，确实有发生很多的变化和转变。近年来房地产企业扩张速度较快，资金需求量剧增，而受信贷紧缩影响，银行贷款门槛又相应提高，开发商的资金压力可能进一步加大。确实地产公司目前是出现了相当的危机和变数。

       在一个国家政策指引下的房地产市场，国家调控的方向和力度，调控的时间的程度均能决定房地产公司的生存，发展和壮大的。对不同的房地产公司来说，也是有相当不同的机会和机遇，有不同的后果和结果的。地产市场的乱世时代，也是地产公司的快速飞跃发展时期或被并购解体消失的时期，地产市场的乱世时代，是成王败寇的时期，可以说仍然是个暴利的时期。

       对于地产行业前列的超级公司，可以说是地产行业的中流砥柱，这些不多的公司，前景仍将会是十分广阔的，美好的。中国这一轮经济的快速增长，它的动力其实就是在房地产市场的快速发展。短期的不利因素只会是短期性的影响，暂时性的影响，短期性的评论和基金悲观看法改变不了这些公司的本质和实质。相反，混乱市场对这些公司的壮大可能还是具有更大帮助和支持的。

       目前地产公司的资金流动性问题，是和去年来的激进扩张政策，是和地产公司的暴利能力而引起大量热钱流入相关联的。在政策发生转变时，很多的地产公司对此没有足够的预见性和前瞻性。大型地产公司的优势（能力）在这个阶段就会发挥作用。

       目前应该是处于通货膨胀时代，各类的资产，物产，资源均处于一个价格上升时期，对于房地产来说，应该也是属于优势资源之一，特别是在我国经济仍然处于大步前进的工业化进程中。所说的刚性需求和隐性潜在需求，足以支撑房地产行业作为国民经济的支柱产业的。房地产行业不可能再次重复前十几年那种大幅下跌的状况和情景的，软着陆的可能性是最大的。当然这个时期的房地产小公司出现危机，转变，消失是会相当频繁和正常的。

       另外一个重要的因素，就是人民币的不断持续升值因素。这对于房地产市场，也是个持续性的支撑。  这一点，国外资金和资本看的很清楚，也做的很迅速。外资资金的净流入房地产市场   是十分明显，赚钱效应也是十分明显的。短期内这一趋势仍将在延续中。

       另一方面，楼市放缓对于房地产企业的影响正逐渐开始显现。从最新公布的业绩显示，虽然大型房地产企业依然可以维持增长，但中小公司已经出现明显业绩下滑趋势。房地产开发企业最大的资金来源销售回款，也正面临大幅萎缩局面。今年房地产调控政策将依旧从紧，开发商的资金供应将持续紧张，房价结构性回调已是必然，甚至有可能出现一定程度上的过度回调，这也将是今年内中小房地产公司面临剧变的因素之一。对于中小型的房地产企业，目前确实是要多观察和多些等待的，宜以静制动。

       而对于大型房地产上市公司来说，在强大的资本保障，政策倾斜下，这个阶段更多的是机会和机遇：对市场深度整合的机会，对行业重新划分的机会，对公司飞跃发展的机遇。特别是对那些具有前瞻性，远见性的企业，通过大量并购，扩张，联合，是可以更上一个新台阶的。而在资本市场，在股票市场中，并购，壮大，业绩是最吸引投资者眼光和主流资金的，也将是最具有机会和动力的。

       对于地产公司中的万科，中粮，更多的将是在壮大，在发展。更多的仍将是机会，虽然可能中间有震荡，有挫折。这中间的时机选择，时机掌握当然也是相当关键的。