?新城发展控股（HK01030）间接控股53.9%的新城B股（SH900950）2012年年报简评：

1、2011年4季度的房价跳水和2012年上半年的低迷导致了950的毛利率大幅下降了约10%；

? ?上海新城公馆亏损，忆华里、无锡尚东雅园和南京新城金郡销售总额大而毛利率很低；

? ?最终结算收入141.76亿，利润13.47亿，净利润率只有9.5%

? ?归属上市公司股东的净利润为13.15亿，约合每股0.8257，增长16.85%

2、每股分红0.1元人民币，税后红利率约1.675%；加权净资产收益率28.99%。

3、计容土地储备684.83万平方米，2014、15年的可持续性有保证。

4、年末在建307.97万，计划新开工278.04万，合计586.01万平方米（但可售面积要比这个小）。

5、2013年计划竣工交付220.96万平方米，加上往年留存的40.56亿现房，可结算资源约220亿。

6、预收账款余额99亿，加上尚未入账的合同应收款10亿，年末锁定预售约110亿，均价8972元。

7、股东权益53.76亿，无需还本付息的负债99.74亿，经营性的无息负债55.5亿，

? ?有息刚性负债62.25亿（2012年利息支出6.97亿），账面现金37.48亿，负债状况良好。

8、碧翠园预售了15.596亿，只结算了11.29亿，留存了4.3亿的结算量，净利润约1.3亿；

9、累计跌价准备4.82亿转销了1.33亿，尚余3.449亿，未来可转回约2.3亿净利润；

10、董事会报告中计划2013年各项经营指标增长15%，预计2013年每股业绩不低于1元。

11、预计到2013年底净资产70亿（按现金流法80亿），2014年底是90亿（100亿）；

? ??0.82美元对应的动态PB为1.16倍（1.016倍），0.90倍（0.813倍）。

12、预计2013年业绩1元，2014年1.25元，0.82美元的股价对应动态PE为5倍和4倍。