发表于 2019-04-26 18:00:34 股吧网页版
宏皓:2017年房地产企业应该如何转型升级?

中国经济结构深化改革调整的今天,房地产行业经过20多年的高速发展,在政策红利与行业红利逐步缩减的背景下,行业已经进入到产品经营及产业转型升级的时代。以房地产为基础的资产运营、金融投资、资产证券化、共享经济、地产文化旅游等新兴领域正在迎来前所未有的发展机遇,房地产企业面临大浪淘沙的时代契机,拥有核心竞争力以及多元化产业结构的房地产企业将在市场上立于不败之地。房企整合、多元化发展将成为未来大多数企业的选择。

《政府与房地产企业合作》这门课程是宏皓教授的金牌课程,本门课程讲到(1)房地产税收改革:前景与挑战(2)房地产金融创新;(3)房地产企业转型升级;(4)城市住房保障模式与政策;(5)商业地产投资、运营和管理;(6)地产服务业发展模式与政策。《政府与房地产企业合作》这门课程能够加快企业转型升级,科学引导房地产业转型升级,合理控制商品住宅增量;大力推进房地产业转型发展,积极发展与旅游度假、休闲养生、文化体育、医疗康体等产业融合的高端地产;加大房地产促销力度,依托良好的资源环境优势,通过联合旅行社组织“旅游看房团”、组建“房产超市”等精准促销方式,加大对全市各滞销楼盘监管力度,提高商品房销售率;支持房地产企业优化重组,大力引进国内大型品牌企业,通过兼并、收购、重组等方式,开展规模化运作,尽快消除房地产库存,促进房地产业健康发展。引导政府与房地产企业进行合作,创恭迎新局面。

对于房地产企业如何进行产业结构整合、产业升级转型,中国金融家俱乐部主席宏皓教授提出,该转变过程不能一蹴而就,对于房地产企业转型升级的选择必须循序渐进。升级转型的过程需要分阶段分步骤进行,一是需要房产企业全面提升自身企业的金融运营能力,增强企业金融意识,提高企业现有金融工具掌握运营能力;二是通过企业金融力的提升,增强企业对金融市场多样化金融工具的识别能力。目前,从万众创新的小微企业,到风险投资公司青睐的成长类企业,再到整合资源平台的大型企业如阿里巴巴、腾讯等,企业的发展与扩张都离不开投资机构的进入,而优秀、伟大公司的诞生更是与资本市场存在着千丝万缕、密不可分的联系,相较于传统金融投资方式——债券类投资规模的下降,新兴的金融投资类型——股权投资正在以为投资者带来更加丰厚投资回报的优势快速发展,随着我国股权时代与并购时代的到来,传统房地产企业增强对多样化投资工具的认识,提高对股权投资的参与意识,也是时代对行业提出的迫切要求。第三,房地产企业在提升企业金融力,规范企业金融制度,增强企业金融意识与识别金融工具的能力的前提下,通过企业内部资金配置调整,适时运用新兴类股权投资手段合理进行资本调整,撬动资本杠杆,转变企业资本结构,从过去单一化资本配置,逐步实现生产经营与资本运作的结合,借此按部就班地完成房产企业产业转型升级的平稳过渡。宏皓教授在课程中提出,房地产转型的新路径。

地产+园区

园区,也即产业地产,是工业地产的升级与换代,是围绕着微笑曲线构建的产业价值链一体化平台,以产业为依托,地产为载体,实现土地的整体开发与运营。

对房地产企业而言,产业地产建设与传统房地产开发具有部分替代性。而当前国家对传统房地产项目不断的进行调控,作为替代性的建设项目这也客观上为产业地产建设创造了更大的经营空间,客观上减少了产业地产的投资风险,提高了运营的稳定性和可控性。产业地产融合产业经济发展和房地产发展两个概念,突出地产作为产业经济发展平台的功能作用,也将得到更多人的认可和关注,具有稳定的发展空间。

地产+旅游

依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,可称为旅游房地产。较之一般的住宅,旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

与普通住宅、商业地产不同的是,旅游地产高度依附于旅游业的发展水平,具有科学的规划、功能复合、附加值较高和宜于投资等特征。这些特征使旅游地产在居住品质、投资价值和发展前景方面,比单一的住宅或商业地产项目具有更多的优势,因而备受开发商和购房者关注和青睐。投资规模之大、拿地数目之多、进驻领地速度之快,从一组组惊人数字中,我们可以看到房地产龙头企业正随着市场创新的步伐,在旅游地产领域里进行着观念创新和战略创新。

地产+物流

地产+物流的模式,自电子商务盛行后,也一直备受关注。所谓“物流地产”,指的是由企业选地建成相关物流设施后,再转租给制造商、零售商、物流公司等客户,并组织资产管理队伍进行物业管理,提供物业相关服务。

据业内测算,仅有10%的投资回报率。值得注意的是物流仓储设施必须在5%的空置率下才能保持10%的回报,如果空置率达到15%,利润就会被挤压。

地产+文化

什么是文化地产?文化地产是把“死建筑”变成“活建筑”的系统工程,其最佳模式是“用文化提升固化建筑价值”。作为地标,文化与旅游业密不可分。值得肯定的是,地产在文化产业的引导和推动下,可以更好地丰富项目的内涵,创新推广模式,使项目升值。而城市文化的发展也需要空间载体。伴随文化产业的推动,地产与文化艺术相互交融的发展趋向将更加明显。在商业地产领域,文化与Mall的结合也越来越普遍。文化产业以Mall 的方式进行整合,并与购物、休闲、娱乐、饮食等有机结合,是一种新型的以文化产业为主的跨行业商业业态。各个商业组织纷纷将建设文化Mall 作为其未来的商业业态。

地产+养老

养老地产炙手可热。近年来,万科、保利、绿地等多家房企都相继步入养老地产项目,并有许多项目都已竣工其且进入运营期。

据中国社科院老年研究所测算,目前我国养老市场的商机大约为4万亿元,这个数字在17年后可能会达到13万亿元。养老地产的开发者们都在盘算着这样一笔帐,在总量巨大的老年人口中,只要有10%入住养老社区,就有可能在未来三年产生至少4500个养老地产项目需求。

养老地产既不是简单的房地产开发,也不是纯粹的医疗保健,而是整合投资、开发、建设、运营、医疗、保险(放心保)、服务等各个层面资源的系统工程。

来自养老业界的调查表明,当前中国养老地产的开发模式主要分为三种:隔代亲情模式,即实现养老公寓与普通亲情住宅相辅相成的共融性设计,适合两代人居住;会员制医养综合体,即针对自理老人和护理老人群体,养老项目产权自持,采取分等级的会员制的盈利模式;养生目的地,即在风景资源特色区,开发具备养生、旅游、观光的度假式、候鸟式养老居住模式。

目前,养老地产的收费模式多样化,会员制、抵押制、租金制、月费制等五花八门的方式,但都算不上盈利模式。尽管行业目前还是较为混乱,但随着中国老龄化提速,养老产业方兴未艾。

地产+医疗

医疗地产起源于美国,在美国是以医疗办公产业为主,并且多为租赁的方式。到了中国,一些开发商将其改变为中国式的医疗地产,且发展模式多样化,较为普遍的是打造成医药城的方式,而也有开发商以独特且先进的服务与设施作为卖点,提升医疗产业项目的价值。医疗业就业系数大、需求弹性大,且是高增长行业,如果地产和医疗结合,发展中高档医院,应是个能赚钱的出路。近年来,房地产与医疗界的结合,在各地已有不少实践。

这是一个极具前景的细分行业。摩根大通中国投资银行副主席龚方雄曾表示,未来十年医疗服务行业可能重复过去房地产十年的奇迹,医疗服务在中国只占GDP比重的3%,在美国发达国家都可以看到,一般占15—20%,中国的人口结构、国民收入和城市化发展趋势都非常支持这个板块在整个经济比重当中的扩张。

地产+教育

学区房成为不败神话背后,地产+教育受到开发商重视。教育地产的模式已经经历了一段时间的发展,模式也较为成熟。地产是现金流快速周转的行业,而教育本身是一次性投资很大、收获期将长的一个适合长线投资的行业。宋海认为,“地产+教育”的开发模式,更多的是用教育提升地产的价值,尤其是地产的品牌价值。

开发教育地产的企业会遇到对于教育产业的认识不足,由于地产的开发周期是3-5年,而学校的成熟期快的话需要6-8年,精耕细作则需要10-12年。如何在地产开发的“快”与学校精耕细作的“慢”上结合得好,是很多正在从事“地产+教育”的开发商需要思考的问题。因此,必须对教育有一种责任感,从一开始就制订好长期计划,做好资金安排,确保所引进或投资的教育机构的稳定运行。

地产+城市配套

事实上,所有为城市配套做贡献的开发商都可称之为城市运营商。城市运营商的具体解释为“围绕城市的总体发展目标和发展规划,充分运用市场化的机制和手段,通过发挥企业产业优势和资源优势,结合城市发展的特殊机遇,在满足城市居民需求的同时,使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分的经营开发商。”不过,只有拥有丰富开发经验以及精准开发模式的开发商,才能担任开发重任,以及承载城市运营商的角色。

对于角色转换,宏皓教授表示,提出城市服务配套商的概念,不是狭义的转型商业地产,而是基于不同城市发展阶段以及人们的不同需求而衍生出的新的价值取向。比如仍处于住宅发展阶段的城市,重要的是基础配套设施。而处在需要发展产业化阶段的城市,需要拉动投资、大量的开拓园区。对于更高级一点的城市,发展到以金融为主的阶段,再下去会转到文化、娱乐、会展等方面,然后人们对于休闲有了要求,而随着人的变老,整个城市又会给老人提供配套服务。简单而言,城市配套里的所有内容需以服务城市及城市居民为基础。

宏皓教授表示,就住宅市场而言,单一业态的开发模式已经不适合已经成熟的房产开发企业,企业发展到一定规模,瓶颈显现,如何突破?只有创新。开发商做城市配套,往宏观来说,提升城市功能、产业功能,化解城市就业矛盾,实现新型城镇化;微观而言,有助企业自身发展。

讲房地产最好的老师,必须亲自做过房地产企业的资本运作与融资,熟悉房地产行业的发展模式,会运用金融创新的方式帮助房地产企业转型升级,拓宽融资渠道。必须了解资本市场,能够运用资本运作在资本市场提升房地产上市公司的价值,要有代表性学术著作,对银行的金融创新业务也要深入研究,同时更要有丰富的资金渠道来源帮助房地产企业的学员解决融资等未来转型发展的金融难题。

可目前很多在中国讲资本运作和融资课程的老师连资本市场发展现状和趋势都不了解,只知道基本的资本运作和融资方法,根本帮助不了房地产企业彻底摆脱发展的瓶颈。因此,必须多管齐下,尤其要帮助房地产企业搭建投融资平台,建立金融安全防范体系,才能给房地产企业规避投融资风险,彻底解决长远发展的难题。这就需要房地产转型升级第一人——金融学家宏皓教授来帮助房地产企业全方位突破发展瓶颈。

宏皓教授是中国目前首位指导各地政府产业投资基金的建立及运作,帮助地方政府用金融创新搭建多元化的投融资平台实现转型升级的金融实战专家。是对企业、政府、银行、家庭讲授金融全产业链综合课程第一人,是讲授房地产企业转型发展第一人,是目前企业投融资管理和资本运作课程最具权威的教授,也是国内目前唯一给银行高管讲授金融创新转型升级课程的实战专家。

宏皓教授受邀给很多大中型的央企、国企性质的房地产企业讲转型升级的课程,很多房企过去两年都是高价拍地,目前没有现金流开工,宏皓教授除了教给他们如何解决当下的融资困境,创新的融资方法如何落地,也会利用一部分课时专门讲房企要站在未来长远的角度,通过金融创新改变公司传统的粗放的拿地造楼的发展模式。更多最新课程及联系方式请关注宏皓教授新浪博客。

宏皓教授中国金融智库首席金融学家、融资专家、财富管理专家,中国金融家俱乐部主席、中国金融促进会会长、中央财经大学证券期货研究所研究员,北京交通大学客座教授、政府、上市公司金融顾问,中经产业基金理事会秘书长,央视网财经评论员。中央电视台《经济半小时》、中央人民广播电台《经济之声》、中国经济网、央视网、人民网等国家级媒体担任特约专家嘉宾。

25年从事金融投资理论的研究和实践,是中国目前首位指导各地政府产业投资基金的建立及运作,帮助地方政府用金融创新搭建多元化的投融资平台实现转型升级的金融实战专家。近10年来著有《第一财富大道》、《家庭理财行动》、《理财改变命运》、《理财身价倍增》、《卓越理财》、《理财决定命运》、《融资决定成败》、《金融学家给你的七封信》、《中国未来经济模式——互联网金融如何助推中国经济转型升级》等24部著作。是国内在金融领域出版著作贡献最多,受众面最广的金融投资专家。


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