听众朋友们大家好，欢迎收听《皓脉》。本期《皓脉》跟大家聊一聊：王健林文旅城的奥秘
刚刚卖掉13个文旅项目后，万达集团却又宣布将在甘肃兰州建立新的文旅城。同时选择甘肃其他城市新建设10个项目。万达那边刚刚卖了文旅城，这边就又开始建新的大型文旅项目，王健林到底下的什么棋？
王健林的新算盘
万达既然已经卖掉了文旅城，甩掉了包袱，王健林为什么又开始建新的大型文旅项目呢？
实际上，最近几年，王健林依然在加大发展万达广场。但与之前不同的是，万达已不再像过去那样，既当业主又做管理，新的玩法是，万达负责万达广场的规划，建设，以及建设之后的管理和服务，但新建设好的万达广场归他人所有。说得简单一点就是，万达要做“包工头”，帮别人建设万达广场，然后在帮其管理万达广场在收取“物业费”。
王健林这么做，对万达的好处就是，可以用更低的投入、更低的风险、更快的速度，将其已经成形的文旅管理经验和能力在更大范围扩张。而无论酒店还是文旅，管理始终是最核心的价值之一，也是最能获得附加值的地方。
作为第一代主流地产商的代表，万达是最早从住宅销售为主的开发模式，转为持有商业为主的企业或之一。
过去10多年，万达广场虽然在产品形态不断迭代，但本质上仍然是一种传统的开发模式：获取土地-建设-销售-运营。只是比大多数地产商多了“运营”一环。从全国城市的空间纵深来看，这种游戏还能持续。不过，王健林想换个玩法。
大约2014年底，王健林的想法逐渐清晰，化重为轻，万达由重资产向轻资产转型。代表性的事件，即是业内俗称的“万万合作”，也就是万达与万科的战略合作。
从2015年开始，万达的轻资产模式迈开了步子。
一方面，万达广场的开发投资，引进了新的模式。主要有两种，一种是合作方出钱，万达负责规划设计、建设、招商和运营管理。比较有代表性的是与中信信托、民生信托的合作。
另一种是合作方出地，或部分投资，万达负责规划设计、投资建设、招商和运营管理。
万达转型轻资产模式是否成功，要看它的主要营收和利润来源，不是销售收入，而是来自持有型物业的租金。2016年租金在万达商业利润的占比，已经超过50%，为195.8亿元。按照王健林的说法，租金收入的年增幅要在20%以上。
这意味着，万达商业2017年的租金收入要达到230亿元。按照这种增长速度，大约6年后，万达商业的租金收入就有望达到800亿元，纯利可达400亿元。
万达产业究竟有多少？
万达集团究竟有多少产业呢？大概分为三块，第一个就是万达商业，包括万达广场，万达酒店，包括它的文化旅游城，还有一些境外的投资的固定资产项目，还有万达百货；第二个板块就是万达文化，万达文化最大的就是影视板块，还有旅行社、体育；第三个板块，就包括了金融、科技，金融里面比较出名的就是百年人寿。
万达文化板块是重点
万达文化，它的切入点，是从电影开始做的。
2003年，切入到了电影这个市场，2003年，中国电影票房只有15个亿左右，现在是450亿，增长了30倍。万达有自己的广场，他在广场开一个影院，影院做起来了，申请成立万达院线，后来越做越大， 万达就想做发行，做了发行之后，万达还不满足，万达想进行全产业链的布局， 万达就做了制片，现在万达影业就可以自己拍电影。万达有两个发行公司，第一个是五洲发行，第二个是万达发行，目前已经是全国最大的发行公司。
万达文旅城
万达的文化旅游，这也是介于文化和商业地产之间的。
万达的文化旅游是怎么做的呢？类似一个文化旅游园，比如万达城。 参照了万达广场的模式，在文化旅游园的旁边要了一块地，配套的住宅地产。通过卖房子的形式，来回笼资金。这个模式是与商业地产是一模一样的。同时文化旅游园，也需要一个园区的管理，目前是自己来管理的。
万达文旅城有文化、旅游、商业、酒店四大内容。
文化项目包括大型舞台秀、电影乐园和电影城。
旅游项目规划有室内儿童主题乐园、极限运动馆、室外大型主题公园。室内儿童主题乐园设有太空体验馆、职业体验馆、室内雨林馆等多个儿童互动游乐场馆。
文化旅游区，汇集多种业态，包括万达茂，大型舞台秀，室外主题公园，度假酒店群和滨湖酒吧街等内容。第四代室内滑雪场，惊悚主题乐园， 电影科技乐园，以及大型购物 ，国际影城，餐饮品牌等多种业态。
例如：万达集团在青岛投资500亿元建设的全球投资规模最大的影视产业基地――青岛东方影都，位于美丽的新城灵山卫，项目占地376万平方米、总建筑面积540万平方米，包括影视产业园、电影博物馆、影视会展中心等多个项目，将打造影视拍摄、影视制作、影视会展、影视旅游综合功能的全产业链。
万达文化旅游产业链
万达的文化旅游产业，差不多是一个迪士尼+港铁+宋城演艺的模式。万达通过这个模式，把周边地价上涨的好处，也给圈进来了。港铁模式，是指香港的地铁，它修了地铁，周边的地价上涨，就把它圈进来。为什么还有宋城演艺的模式，宋城演艺也是搞游乐园的，它的游乐园里面搞演出，其实70%的游客也是根据旅行社来导流的。所以，和大家想得不太一样，旅行社的导流能力是非常强大的。以宋城演艺为例，一张票价一百多块钱，差不多有五十块钱要给到旅行社做返点。所以说，万达为了保证游客量达到一定程度，就收购了一些旅行社，也就是现在的同城旅游。
文旅项目同旅游项目不同，旅游地产的核心资源在于景观与自然资源，而纯正的文旅项目需要文化产品和人文氛围的营造。“文旅地产”是 “文化+旅游+地产”，其核心是“文旅”而不是“地产”。其产品形式是“文旅产品体验和服务”。
文旅基本有两大类，一个是商旅文，另一个是文旅商。众所周知的迪斯尼就是文旅商，它主要是做文化产品，比如拍电影，因为有了文化产品的导入就有了消费力，从而产生延伸商业和商业机会；另一种商旅文，是做商业，但植入文化元素，一个商业模式再用文化来进行包装，所以最后的盈利模式并不是来自于文化产品。
文旅就是你通过文化产品的开发运营，产生一堆粉丝，然后这些粉丝冲着你的文化产品来旅游，这个就是文旅产品。成熟的文化产品就有运营模式，而文化产品比如古建筑、歌舞、动画片，甚至杂技也可以说文化产品，有标准意义的文化产品，从而带动旅游人群，这就是标准的文旅式。
文旅地产的开发，也是地产很好的一个转型机会。
市场对于文旅项目的需求，是催生其发展的一大因素。 “恩格尔指数显示人们在生活、穿着方面的占比越来越小，文教娱乐方面的投入越来越多，消费占比不一样了，现在偏向于文教娱乐，由于生活方式和消费发生变化，对于文旅来说，将迎来快速发展。
但是，文旅地产表面上看非常红火，其实际项目实施过程中存在诸多问题，最首要的问题就是理念问题，文旅的核心是文化旅游是核心，地产是发展的载体。
文旅地产分三类，一类是目的地型度假综合体，依托核心资源，大山大水或者文化主体把市场吸引来，核心资源的吸引力是重点；第二类是城郊休闲游憩地产，主要依托当地的市场，在选址上要选择在大都市周边，重视市场的重游率与粘性；第三类是城市商旅文综合体。
尽管属于房企的文化旅游发展时代已经来临，如何做好文旅地产项目，有两个要素，一个是需要建立市场化的产业基金，每个地区的文旅城，都必须要有一个企业与地方政府银行，共同建立的市场化的产业基金，因为，文旅项目投资大、回报周期相对较长。二是要打造产业链，让成千上万家企业来参与，只有这样文旅项目才能运作成功。
文旅地产是一项系统的工程，包括原始景观与人造景观的切合、文化资源整合与创造、产业重组和住宅建设，最终的目的，是区域价值的提升和社会效益的最大化。
本期《皓脉》到此结束，我是宏皓，感谢收听《皓脉》。
