内容转载自2009年09月02日14:27   第一财经日报  

      投资家们说过，人人都在谈论股票的市场是一个快出问题的市场。现在，当人人都在谈论房价时，又说明了什么？

　　上海龙之梦丽晶大酒店，一个关于节能减排的高峰论坛结束后，CBN记者和来自东京的三菱电机的管理人员一起餐叙，一不留神也聊到了房价。

　　记者之所以问东京的房价变迁，是因为最近三五个月，在中国一线城市房价大涨的过程中，一些“意见领袖”除了从流动性角度加以解释，还把城市化和超级城市、世界都市等概念，拿来作为对高房价和未来更高房价的理论支持。

　　金岩石的“超级预测”

　　刚刚过去的8月，在上海，10万元一平方米的住宅已非个案。8月底，一位有才华的券商经济学家金岩石预测，以2009年1月1日为基准，北京、上海的房价将在未来5年涨一倍，其中高端项目的房价很可能突破每平方米30万元。

　　在北京，拥有高知名度和高争议性的开发商任志强则预测，北京房价将在5年内进入5万元时代，因为城市化会加速人口流入，带来房价进一步上涨，而目前商品房住宅用地供应量明显不足。

　　这些预测在网络上迅速传开。赞成者曰“现在上海内环房价不到2万，涨到4万不需要5年”，反对者称“房价若一路涨下去，不知会出什么大乱子，醒醒吧，除非人民币不值钱了”，惊诧者说“30万，是不是媒体搞多了一个零啊”，平静者道“房价会涨，但要翻倍没那么容易，毕竟购买力摆在那里”。

　　学术功底颇深的金岩石并非信口开河，他在文章中阐述的逻辑如下：

　　首先，城市化是未来30年的中国经济主题，中国经济要走出“世界工厂”模式内在的产能过剩危机，必须向内需导向转型，而扩大内需的源头是城市化，城市化的助推器是房地产；

　　其次，中国正处于城市化加速阶段，土地和房产由于相对和绝对的稀缺性，具有了“投资与消费二重性”。对土地的投资有开发性溢价，对房产的投资有交易性溢价，目前房地产“刚性需求”中有相当部分不是消费而是投资需求；

　　第三，从投资角度看，由于股市没有开放融资融券业务，普通投资人不能借钱投股票，而房地产的按揭融资功能补充了股市的缺陷，从而进一步强化了房价的螺旋式上涨趋势；

　　第四，从超级城市(Mega　City)的角度看，中国城市化进程中非常可能形成北京、上海两大超级都市，其人口数量将比目前大大增加，在高人口密度下，只能以城市土地的立体空间分割来解决生活空间的稀缺性。而稀缺，正是投资的前提。

　　昨日，CBN记者电话采访金岩石，问他是不是真的认为“北京、上海房价未来5年会涨一倍”，他坦率回答“至少涨一倍”，并认为只有当中国的城市化进程接近完成，例如城市化率达到60%以上时，房地产的刚性需求才会从投资需求转变为消费需求，就像美欧国家已完成城市化进程，土地的开发性溢价和房产的交易性溢价基本消失，住宅就会回归消费品本质，“那时房价就会下跌。

   谈到“超级城市”，金岩石说，中国唐朝的长安就是超级城市，房价十分昂贵，所以白居易写过“长安不易，岂可白居”。“你回顾一下历史，每当一个新兴国家要在全球崛起，要成为世界经济的火车头的时候，其核心城市的房价都会大涨，伦敦、纽约在其成为世界金融中心的过程中都是如此，东京也是如此。”

　　“我认为作为国际金融中心，上海的房价超过东京是很自然的。我不是说超过东京今天的房价，而是说会超过日本上世纪80年代末最高峰时期东京的房价。”金岩石很坚定地说。

　　与东京人的对话

　　回到餐桌，回到CBN记者和东京客人关于东京和上海房价的对话。

　　问：东京现在的房价怎么样，比如像上海内环以内的地段？

　　答：如果用美元来计算，现在东京很好地段的公寓，100平方米的面积，价格大概在60万到80万美元，质量很好，治安和管理也很好。

　　问：这样计算，上海房价已经比东京高了，那为什么在印象中东京的房价高得离谱呢？

　　答：你说的是日本泡沫经济时的情况。在1980年代末期，东京100平方米的公寓，要卖120万美元，而且无论是地段还是质量、治安环境，都不如现在的公寓。

　　问：从泡沫经济破灭到现在，东京的房价跌了多少？

　　答(做了一个向下砍的手势)：不同地段的情况不一样，也有跌一阵、再涨、又跌的，但总的来说，差不多跌了一半吧。很好的地段跌得要少一些。

　　问：那你觉得现在上海的房价是不是也有泡沫呢？

　　答(笑，打着手势)：可能是在泡沫初期吧。不过有两点上海和东京很不一样，中国经济是向上在走，而日本这些年是停滞的；第二，我觉得中国媒体对中国经济都很有信心，而日本媒体对日本经济负面报道很多，一点小事就报得很大，弄得大家信心不足。

　　问：最后再问一下，中国有些地方的人很喜欢炒房，一个人在不同城市买好多套，东京有这种情况吗？

　　答：在泡沫经济时期有，但现在很少了。现在东京有的人是借银行的钱，在地铁附近买个小公寓用于出租，因为日本的利率实在太低了。

　　问：既然利率这么低，流动性应该很强，为什么不借银行的钱投资呢？

　　答：主要是泡沫破灭的教训，不敢了...

   泡沫经济覆辙无法回避？

　　当记者以“泡沫经济破灭的教训”和金岩石交流时，他并不感到奇怪：“这些数字我都知道。日本上世纪六十年代经济加速发展，80年代中期城市化基本完成，1985年后日元升值，后面几年中两大超级泡沫形成，就是股市和楼市。股市市盈率炒到90多倍，日经指数冲破4万点，东京股市交易量超过全球股市交易量的一半；东京新宿70平方米的房子卖200万美元，当时东京的房地产市值可以买下两个美国，日本人到处挥舞着支票本，买下了夏威夷96%以上的饭店和高级住宅、洛杉矶闹市区一半的房地产，他们甚至说‘美国正在变成日本的第41个县’。”

　　无限制的自信心，地价、房价、银行资金和抵押物价值的循环上升，膨胀出“日本第一”的“奇迹”。上世纪80年代中后期，东京、大阪、名古屋、京都、横滨、神户六大城市的土地价格每年以两位数上升，1987年住宅和商业用地价格分别上升30.7%和46.8%。这一切演绎到最后，是东京帝国广场1平方英里土地的价格比整个加利福尼亚州土地价值还高，银座四丁目地价暴涨到每坪(3.3平方米)1.2亿日元！

　　俱往矣。日本股市泡沫从1990年开始破灭，不动产泡沫从1991年开始破灭，“失落年代”从此揭幕。金岩石说：“拿东京新宿来说，泡沫经济时房价每平方米2万美元，后来跌到4000美元，现在是7000美元，只是高峰期的1/3。70平方米的房子，最贵时200万美元，最惨时30万美元，现在50万美元。日经225指数从4万点掉到6000点，现在也只有1万点。”

　　“泡沫经济是一个无法回避的阶段，就是涨的时候惊心动魄，超乎想象，跌的时候目瞪口呆，惨不忍睹。”金岩石对记者说。

　　“既然明知道如此教训，为什么非要重蹈覆辙呢？”

　　 金岩石的回答是：“你的用心是好的，但是人为的压抑和扭曲，改变不了市场自然的过程。你想外滩的房子每平方米只卖5万元，都来买，那会挤死人，将来要是卖50万，就把全世界的富人都聚来了，征服他们，提升中国的财富价值。你也不用担心，等这些人老了，自然会把房子卖掉，到外地买个便宜的房子过日子。这就是先要城市化、再‘去城市化’，先泡沫再去泡沫的过程。”