?全国大部分城市未按规定期限出台住房限购措施? 开发商自曝扛房价秘密：即使降价许多人也买不了?? 35名人大代表联合署名提议将个人起征点提高至5000元 网民力挺
每经网北京3月10日电（每经记者? 周晓芳）? 以一条“向网友征集议案”的新浪微博而受广泛关注的“微代表”全国人大代表、TCL董事长李东生在微博中披露其新动作。此前，李东生发起提高个税起征点的议案，提出要将个税起征点调整至5000元。此次他在微博中透露，此项议案征得其他34名代表的联署，已正式成案提交。微博纳民意的“个人起征点提高到5000元”议案受到广泛关注，记者看到，李东生的微博粉丝已经从2月中旬的10来万人暴涨到70多万人。
个人起征点：5000元PK3000元
2月底，温家宝总理透露国务院即将开会讨论提高个税起征点的消息，这一利好被称之为“开年以来最给力的消息”。3月1日，国务院常务会议原则通过个人所得税法修正案（草案）。会议认为，有必要修改个人所得税方法，提高工资薪金减除费用标准，即大家通常说的“个税起征点”。
个税起征点上调成为近段时间热议的话题之一。个税起征点究竟该怎么调？此前，多位人士表示，综合各方面考虑，此次个人起征点将上调至3000元左右。但在采访中仍有多位委员和代表认为，3000元起征点太低，那究竟要上调到多少，5000元成为比较整齐的声音。
全国“两会”召开前夕，李东生在微博中表示，两会即将召开，我作为人大代表将在人大会议提出改善民生的议案或建议。在此我愿意开放微博平台，听取各位博友的声音。该微博一经发出，得到了网民的广泛关注。从2月中旬的情况来看，李东生微博粉丝达到10万人次。
多位委员和代表认为，个人起征点应该上调至5000元。全国人大代表、杭州娃哈哈集团董事长兼总经理宗庆后提出议案，提高个税起征点到5000元，减少这部分个税可以增加消费、增加就业机会、企业所得税的税基也将扩大。宗庆后认为，实际上富人对2000元还是5000元起征个税根本无所谓，而广大工薪族能拿到5000元收入而不征税，才算是拿到手的自己真正的收入，是实实在在可以去消费的。
个人起征点让“微代表”微博粉丝暴涨
李东生正式在微博上表示，此次微博征集意见，得到两万多人次的反馈，这样多的民意支持，希望能将个税起征点提高到5000元；而不是2500-3000元。“议案征得其他34名代表的联署，已正式成案提交。”鉴于目前CPI的上涨幅度以及地区差异所带来的收入差距，李东生建议，个人所得税起征点还可以随着居民消费价格指数（CPI）浮动，定期调整；还希望政府考虑到东西部地区消费水平的差异，实行差异化的起征点。
“将个人起征点提高到5000元”不仅是李东生收到多个网友回复的结论。“将个税上调至5000元”这条微博受到网友的热评，大多数网友非常赞同，有的甚至表示应该调整到8000元。而部分网友仍有担忧，认为个税改革可能会零敲碎打，不会一下子提高这么大的幅度。据全国政协委员冯世良透露，现在国务院在研究的提高个税起征点有两个方案，一个是3000元起征，一个是3500元起征。财政部更倾向于3000元起征，这是一个比较谨慎的方案，国家建设也不会受到很大影响。
“不可能那么快就降，根据我们公司去年年底的财务情况，如果不再拿新地，扛半年是没什么问题的。我们对通州的其他项目也都有监测，到目前为止，还没有降价的。”昨天，通州一位房地产公司的副总韩先生这样对记者说。
“史上最严厉的”的京十五条出台后，与一次次加息、提高准备金形成合力，全面收紧了房地产企业的资金来源。购房人开始观望，并期望着在这轮调控中，需求受限的开发商资金“紧张”后能把房价降下来。但记者从十余位开发商处了解到，作为购房人的博弈对手，他们目前的降价意愿并不强烈。那么，开发商实际能扛多久？相对弱势的购房人，还有机会在这次博弈中获胜吗？记者对此进行了相关调查。
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跌价的常规路径 双方僵持长则一年短则一季
每一次政府出台调控房地产市场的新政策，购房人最关心的都是两个问题：房价能不能降下来？何时能降下来？这一次也不例外。
“细心梳理一下前几年的经验，地产新政出台，房价进入下跌通道后，其路径其实是有规律可循的，了解了这个规律，购房人就不会那么容易被外界杂乱的信息所左右了。”曾经有过六七个项目操盘经验的开发商肖先生这样对记者分析。
“首先是观望期的量跌价滞阶段，新政策出来后，怎么执行、各方面反应如何、不仅购房人会观望，开发商也会观望。购房人不动，就没有成交量；开发商不动，新的项目会暂缓入市，老的项目价格不涨也不跌，双方都绷着，看谁能绷得住。如果开发商资金有问题了，率先绷不住了，房价就会进入下降通道。这个周期有长有短，长的一年多，比如2008年那次，短的三四个月，比如去年通州房价的下跌。”
肖先生认为，从某种意义上，这是双方博弈最关键的一个环节。“有些购房人对政策的效果有些误读，认为有效果就是房价应声而落，否则就是没用，其实，价跌往往不会那么快显现。”
其次，“房价进入下降通道就是进入了量跌价跌阶段。”肖先生接着分析。价跌的第一块多米诺骨牌，一般会是规模较大或是位于郊区的纯新盘，表现为以明显低于之前预期和周边项目的价格入市，原因是这些新盘进入销售之前都是投入，资金压力、销售压力较大，急需资金回笼，会率先扛不住。另外，新盘也没有老客户退房的顾虑，降价在技术上也比较容易操作。
之后，如果市场预期继续悲观，成交量萎缩，开发商的老项目没办法，也会通过打折、促销的方式加入到降价的行列中来。相对来讲，二手房的价格是相对坚挺的，这是由于二手房的卖方是分散的个体，除非特殊原因，都不会有资金压力，但当一手房大规模降价后，一直以一手房为风向标的二手房也不会坚持多久，楼市会进入全面降价之中。至于降价幅度能有多少，会在哪个环节转入价跌量涨、量涨价升的回暖通道，就要看这个阶段市场的博弈情况了。
扛价的根本原因 “即使降价，许多人也买不了”
“前两天，有人告诉我，管庄一个项目降价了，由一平方米35000元降到28000元了，我当时就不信，后来一打听，这个项目还没开盘呢，嚷嚷过均价35000元，现在又说28000元了，其实这只是开发商的一个销售策略，不能算是真正降价，因为周边项目均价不过26000元。在目前的市场观望期，这样的信号会很多，但从客观规律上来讲，可能会有‘假摔’，扫扫价格的浮沫儿，真正的降价一定不会这么快到来。选择扛价，既是开发商出于角色的本能，也是规律使然。”肖先生坦言，在这方面，购房人明显处于弱势。
在记者随后的采访中，多位开发商向记者证实了肖先生的判断：现在还没有降价的计划，至于原因则五花八门。东三环一位精装修项目开发商的说法很有代表性：“现在什么成本都在上涨，开发商的利润已经不像前两年那么高了。就拿以前都不在意的人工成本来说，不要说最贵的广东技工，连浙江技工一天都300元了，成本在那儿摆着呢，肯定不愿意降呀。再说了，现在的政策是限制需求，降价了，许多人也买不了呀，弄不好，新客户没来，老客户也跑了。”
通州项目是去年调控后的率先降价者，这一轮会不会继续领跌呢？通州一项目的副总韩先生说：“经过去年一轮的回调，通州房价已经回归到理性位置，金隅花石匠14000元，运河湾、海棠湾21000元左右，北京ONE26000元……与大兴、顺义等区域的项目比，都是有优势的，也得到了客户的认可，目前都还有成交，我不知道其他项目的情况，但我们公司去年年底的工作会上，已明确了今年不涨不降的调子。”
开发商是否“不差钱” “资金扛半年是没问题的”
不管是“成本论”也好，“调整到位论”也好，这些开发商在表明态度的同时，也都向记者透露出了目前“不差钱”的意思，其中，通州项目的韩先生还明确表示：“从公司的财务情况来看，扛半年是没问题的。”
“你听没听说身边有项目说过资金紧张的？”对于这个问题，在记者采访的十余位开发商中，只有一位开发商表示：“有人问过我，能否以股权转让的方式，尽快帮他筹措6000万元。”其他开发商则均称：“前两年销售行情那么好，没听说谁缺钱的，从一些房地产上市公司的报表中也能看到，许多企业的负债率都在50%以下。最近，不是还有开发商拿地吗？证明‘老本儿’厚呗。”
尽管开发商自称不差钱，但记者却从其他渠道了解到了一个让人困惑的信息：2011年1月份集合信托计划中，房地产信托的成立规模占全部信托成立规模的37%，成为占比最大的信托业务种类；截至2月17日，处于推荐中的信托计划达26款，2月份投向房地产的信托计划已经达12款，占总款数近一半的比例，发行规模或将超25亿元。这些信托大部分承诺投资收益在10%以上，加上信托费、代销费、托管费等，开发商的融资成本应该在15%以上。另外，今年以来，还有房地产企业通过海外发债、优行票据、向外资银行借贷、私募等方式融资，融资成本也都高于7%左右的银行开发贷款成本。如果开发商真的不差钱，为什么频频以高成本去融资呢？另外，也有信托公司的工作人员向记者透露，在他们公司发行的近几期房地产信托产品中，开始有了股权融资，以前开发商是舍不得把股权出让出去的。
博弈最终谁赢 “关键看政策能执行多久”
对于记者的这个困惑，肖先生解释：“高成本融资，还不能简单地理解为开发商就差钱。具体地看，通过信托、海外发债等方式融资的开发商基本都是有一定规模的大品牌公司，这些公司的扩张速度很快，正常的银行开发贷款本身就不能满足它们的发展速度。当然，它们通过这些方式融资，不排除资金紧张的因素，在前几年的调控中，万科、富力、合生也都有过领跌或大规模降价的先例，这一轮也不排除这种可能，但事后分析，它们的降价和高成本融资都有‘丢卒保车’的成分，是在为新一轮扩张和长期应对政策风险作战略准备。”
说到长期应对政策风险，肖先生非常钦佩万科的战略眼光，去年，万科利用它的品牌和专业优势，除了与中粮、金隅、五矿、住总等国企广泛合作，在继续发展的同时，也分流了风险，可谓是未雨绸缪。但对于大多数开发商来说，在这方面与万科还有较大的距离。
肖先生在与同行的交流中发现，基于以往的经验，多数开发商对目前的政策都持谨慎乐观态度：第一，认为目前严厉的政策不会“长寿”，一年，至多一年半后就会慢慢放宽，因此，即使造成暂时零销售的“市场速冻”局面，凭借之前沉淀下来的“老本儿”也能支撑一段时日；第二，认为政策的严厉程度在执行上会打折扣，有周旋的空间。正是基于这些认识，多数开发商在“扛价”上才会这么坚定。
www.eastmoney.com??2011年02月23日04:38??新京报
本报讯 截至昨天，全国共有15个城市和一个省出台了房产限购措施，而这一数据距规定的各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市相差甚远。另外，根据规定，二月中旬前必须出台“限购令”。因此，这意味着全国大部分城市未按规定期限出台限购措施。
又有三市一省出台限购令
石家庄市政府办公厅下发通知，出台了石家庄版“国八条”。其中，不足5年卖房全额征税，二套房首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，本市居民限购两套房，外地居民须纳税一年等内容被明确。
厦门市政府20日出台文件规定，对已拥有2套及以上住房的厦门市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非厦门市户籍居民家庭，暂停向其售房。
天津日前出台限购规定，对已拥有1套住房的天津户籍居民家庭、能够提供累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的天津户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非天津户籍居民家庭、无法提供累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非天津户籍居民家庭，要暂停向其售房。
山东省政府办公厅印发通知规定，各地政府可制定相应“限购”“限贷”办法。通知规定了限购套数，还提出人民银行各分支机构还可提高二套房贷款首付款比例和利率。
仅15个按期出台限令
今年1月，国务院常务会议推出“新国八条”。其中第六条规定，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要从严制定和执行住房限购措施。第七条规定，未如期确定并公布相关措施的省(区、市)政府，将对相关负责人问责。
全国4个直辖市，5个计划单列市，26个省会级城市和房价过高、上涨过快城市，目前只有15个城市出台限购令。
其中，直辖市除重庆外均出台限购令；5个计划单列市大连、宁波、厦门、青岛、深圳中厦门、青岛出台限购令。
省会级城市哈尔滨、长春、沈阳、呼和浩特、石家庄、乌鲁木齐、兰州、西宁、西安、银川、郑州、济南、太原、合肥、武汉、南京、成都、贵阳、昆明、南宁、拉萨、杭州、南昌、广州、福州、海口中有贵阳、南京、成都、太原、哈尔滨、南宁、长春、济南、石家庄、郑州等10个城市被报道出台了限购令。
综合新华社等媒体报道
■ 分析
土地财政致有些政府暧昧
新华社昨天发表文章亦指出，按照国务院规定，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬前出台限购令。如今，中旬已过，仍有大部分城市尚未出台细则。
文章指出，当前，各地城市房价已涨至历史高位。一些地方政府对房价持暧昧态度，使得二、三线城市的房价继续上涨。当初金融危机时，房价下跌令一些城市心急火燎，救市动作雷厉风行。如今房价节节走高，迟迟不出台限购令，可见有些地方对土地财政的依赖性很大。
文章警告称，土地财政是一次性财政，也是“一锤子买卖”，如果听任房地产投机风行，任房地产泡沫越吹越大，实体经济将逐渐失血，城市发展活力将不断透支，经济健康运行的系统性风险将进一步加剧。
文章最后强调，在北京等城市出台限购令前，房地产投资、投机人和一些热钱持有者已有所警觉。限购令出台后，投机和热钱有转战二、三线城市迹象。因此，其他城市应积极跟进，出台限购令宜速不宜迟，抢抓时间与房地产投机赛跑，早一天出台就能早一天阻止热钱兴风作浪。
