?2011年以来房地产行业的涨幅榜，你会发现名列前茅的都是转型的中小房企，其中绝大多数都是涉矿房企，例如：科学城、华业地产、莱茵置业等等。事实上，这种情况同样出现在其他一些行业，例如电力设备行业，今年涨幅前三的公司全部为涉矿上市公司，分别为万力达、长征电气和江特电机，涨幅全部超过60%。这种情况说明了今年市场的一个显著的投资风格，就是自下而上的挖掘公司转型的机会，其中“涉矿”就时其中最为炙手可热的主题，也是我们推出系列报告进行研究的目的。本篇报告是系列报告之四，主要研究中小房企为什么要转型，转型过程有什么投资机会。
??? 频繁的楼市调控、保障房的推进以及人口结构的变化，迫使房企特别是中小房企开始调整发展战略。我们认为房企特别是中小房企转型，根本上是由宏观和行业因素决定的。2005 年以来，楼市频繁调控，但是房价总体仍在上升趋势。普通群众感叹楼价越调越高，开发商则抱怨行业能见度越来越低。中小房企更是面临着拿地难、贷款难等现实问题。即便拿到地，开发好房产，现金流能否回收、何时回收都面临着巨大的不确定。其次，十二五期间，保障房的制度化建设将再次深刻影响了国内房地产行业的格局，然而保障房开发的利润率又无法达到企业的预期，开还是不开？成为一个问题。最后，从中长期角度看，人口结构决定着房地产行业的发展趋势。我国新增人口增速的下滑，终将改变房地产连续牛市的格局，开发商转型已经提到议事日程上了，中小房企先行调整公司战略是大势所趋。
??? 投资回报与风险、现有资源的可利用性以及投资规模的可配比性成为房企转型的主要考虑因素。尽管矿产投资存在较大风险，但是其高额的回报率和产品价格长期看涨的趋势是房企转型涉矿的首要考虑因素。其次，在多元化经营过程中，能否充分利用企业现有资源也是重要的因素。由于房企在拿地和开发过程中经常和地方政府、国土资源部等相关部门打交道。因此，转投矿产可以将现有资源进行充分运用，提高获取矿权的机会，降低转型成本。最后，房地产开发企业的投资规模都较大，往往购买一幅土地就需要几十亿元，因此转型的行
业必须是一个在投资规模能和房地产投资相当行业，矿产投资基本可以满足这个条件。
??? 转型战略的制定能力、执行能力以及相关资源的整合能力成为房企转型成功与否的关键，也是投资者筛选投资标的关键因素。关注转型战略坚决、执行能力强、决策效率高的中小房企。依次推荐华业地产（600240）、西藏城投（600773）、新湖中宝（600208）和创兴资源（600193）；中润投资（000506）、万业企业（600641）、中珠控股（600568）和绿景地产（000502）。

房企涉矿有利于利用现有资源获取矿权
??? 国土资源部将自然资源分为三类：土地资源、矿产资源和海洋资源。房地产开发与矿产开发，其本质都是自然资源开发，前者对应土地资源，后者对应矿产资源。巧妇难为无米之炊，企业拥有的资源是其发展的基础。对于房地产业，是典型的“拥地为王”；而矿产业，则是“拥矿为王”。因此尽管盖房子与挖矿看似两个不相干的行业，但二者具备相同的行业属性：资源为王。故而经营房地产与经营矿产有一定的相通性，也不难理解为何在转型的关口，进军矿山成为众多房地产企业自下而上的一致选择。
??? 相对于制造加工业、消费零售业，或者新兴产业等，开矿业对于房地产开发企业来说可能更容易进入，除了我们上文提到的两者共同的行业属性，房企进入矿业还有一些先天条件。
??? 首先，矿产开发与房地产开发的流程有相通之处，都需要进行项目勘察、参与招拍挂、一系列许可证、挖土动工等，期间都要与当地政府建立良好关系，因此在土地开发方面有丰富经验的房地产商进入矿产开发，对这样一系列流程自然不会陌生。而且与政府部门的关系为其获得相关矿权提供一些天然的优势。
??? 第二，在前几年的行业快速发展，特别是前两轮房地产牛市中，绝大多数开发商均完成了初始财富积累，因此尽管调控下资金链趋紧，但房企仍手握巨量现金，用买地的储备资金去买矿，房企有这个能力。
??? 第三，矿产资源开发公司实际是一个将矿业权逐步变现的组织，有效的管理组织可以将变现的成本最小化，并通过管理和品牌的附加提升变现收益，房地产企业通常在工程管理和成本控制上有丰富经验。
??? 2.3 寻找投资规模能与房地产相匹配的转型行业
??? 房地产行业是一个资金密集型行业，而且经营周期较长。因此，在转型过程中，房企会重点考虑那些投资规模能够大致和现有业务所匹配的行业进入，否则就很难满足企业对总的投资回报的要求。而矿产投资从勘探到后期的采选、冶炼也是一个投资规模较大，运作周期较长的行业，比较符合房企的管理和投资目标。
??? 矿产开发经营全产业链
??? 勘探→采矿→选矿→冶炼→精炼
??? 3.投资策略：策略性看好 个股精选
??? 3.1 涉矿房企多，存在预期差
??? 房企涉矿过程中存在较大的预期差。从产业资本的动机上看，涉矿企业基本可以分为两类。其一，是希望通过收购上游原材料，实现一体化并降低成本。其二，是跨行业进入矿产投资领域，进行多元化经营，房企涉矿就属于这种情况。第一种动机容易理解，而且可以预期。而第二种情况却很难预期，同时这也对企业家提出了很高的要求, 操作中有很大的不确定性。我们认为这代表了公司希望突破原有业务的瓶颈，寻找新的增长点的强烈意愿，是“寻求突破、力争上游”的企业家精神的集中体现。在股票市场上，涉矿的房企大多是中小企业，往往是业绩平平，或者处于多个行业交叉领域的非重点公司，突然投资矿产难以预期。因此，原先市场关注度不高，容易产生预期偏差，可能带来投资机会。此外，矿权的收购和谈判是非常重要的商业机密，上市公司既不能不公告，又不能提前或者停牌公告，因此，信息的逐步披露将提供投资机会。
??? "渉矿"企业2011年以来市场表现（截至7 月25 日）
??? 证券代码证券简称? “渉矿”类型??? 区间涨跌幅% 区间最高涨幅%
??? 600614?? 鼎立股份? 稀土??????????? 45%???????? 111%
??? 000558?? 莱茵置业? 未确定????????? 58%???????? 101%
??? 000975?? 科学城??? 铅锌矿????????? 78%????????? 89%
??? 600240?? 华业地产? 金矿??????????? 67%????????? 74%
??? 000506?? 中润投资? 金矿、金铜、铁精 4%????????? 60%
??? 600773?? 西藏城投? 锂矿??????????? 19%????????? 49%
??? 000861?? 海印股份? 高岭土????????? 15%????????? 48%
??? 600641?? 万业企业? 铁矿??????????? 20%????????? 46%
??? 600568?? 中珠控股? 未确定????????? 32%????????? 44%
??? 000540?? 中天城投? 锰矿???????????? 3%????????? 39%
??? 000573?? 粤宏远A?? 煤矿??????????? 22%????????? 39%
??? 000540?? 中天城投? 煤矿、锰矿?????? 3%????????? 39%
??? 000534?? 万泽股份? 未确定????????? 13%????????? 37%
??? 600208?? 新湖中宝? 煤矿??????????? -1%????????? 36%
??? 600193?? 创兴资源? 铁矿??????????? 15%????????? 34%
??? 000502?? 绿景地产? 未确定????????? -6%?????????? 8%
??? 3.2 存在价值重估与资本市场套利的机会
??? 从股价运行角度讲，我们认为这类涉矿企业的投资机会主要有两个波段。第一波段是对收购的矿产资源进行价值的重估，或者说是一种套利机会。首先，从目前市场的估值结构上看，有色金属行业的市盈率水平要大幅高于房地产行业，这个中间就存在较大的结构性套利机会（见表4），房地产企业可以不拿地而去拿矿就可以提高估值水平。另外，从资源/市值角度去估值，同样需要对涉矿企业的矿权储量进行价值重估。这些重估过程，就是股价上涨的过程，同时由于信息披露的原因、交易限制的原因、大盘波动的原因，使得这些阿尔法机会，表现为波浪式前进的趋势。
??? 有色金属和房地产估值比较
??? 行业分类????????? 2010PE?? 2011PE
??? SW 铝????????????? 84.01?? 38.23
??? SW 铜????????????? 32.77?? 21.22
??? SW 铅锌??????????? 55.82?? 32.46
??? SW 黄金??????????? 35.71?? 24.87
??? SW 小金属???????? 105.97?? 39.05
??? SW 有色金属冶炼Ⅱ??51.57?? 29.40
??? SW 房地产开发Ⅱ??? 18.14?? 11.74
??? SW 园区开发Ⅱ????? 23.99?? 16.68
??? 第二波行情，我们认为在于那些能够把矿产事业真正做大的企业，他们转型准备较为充分，战略执行能力强。在转型之后，能够迅速嫁接专家资源，对矿产的开发、冶炼进行大规模推进，进而释放出业绩，体现出较高成长性。其实，这个就是企业转型取得初步成果的体现，我们认为这个过程中，仍有投资机会。
??? 3.3 策略性看好涉矿房企，自下而上精选个股
??? 策略性看好是态度、是好奇心是先觉条件。我们认为所谓策略性看好，更多的是一种态度：是关心企业自下而上变化的一种态度；一种好奇心：研究企业转型的动机和发展战略；我们认为这是研究和投资的起点。从交易角度看，这类企业往往也具备较好的交易型机会。
??? 自下而上精选个股。当然，如果真正想把握价值重估以及分享到企业成功转型的成果，我们认为还需要对上市公司的各方面情况做深入研究。其中，转型战略的制定能力、执行能力以及相关资源的整合能力成为房企转型成功与否的关键，也是投资者筛选投资标的关键因素。选择何种矿产进行投资？如何取得相关矿权？怎样回避勘探、开采、冶炼过程中的风险？如何快速、有效得实施相关战略？这些都是房企转型过程中首先要解决的问题，我们认为只有充分做好战略转型准备、具有极强资源整合和嫁接能力以及决策效率高、执行能力强的企业才能真正获得转型成功。建议投资者在投资涉矿房企时，需要仔细评估这些因素。
??? 根据以上标准，初步筛选了一些投资标的，推荐华业地产、西藏城投、新湖中宝和创新资源；建议关注中润投资、万业企业、中珠控股和绿景地产。

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