? 4月26日国家住建部秦虹主任来长春参与 “财富讲堂”，针对当前地产价格的波动及市场趋势的研判进行解读和相关探讨，期间诸多观点受益匪浅，在此和广大网友学习、交流：

??? 秦虹教授观点一：房价不会暴跌

??? 对于房价的调控中央政府一直高度关注，稳定价格且保持房地产健康发展是政府所有调控工作的基本目标，房价如果下跌对应的是消费必然减缓，则将是连锁反应，所以，政府会保持对地产调控的主基调——平稳和健康；鄂尔多斯、温州、神木房价的大幅度下跌不会是普遍现象，这些城市当地高杠杆的民间借贷是造成房价虚高的主要原因，同样，也有非北上广深地区在去年房价持续上涨，这都说明了个别下跌和个别上涨都不能代表全国的房地产市场趋势；

??? 笔者个人观点：房价下跌比房价上涨造成的危害更大，房价下跌会导致地产相关产业链受到冲击只是其中一个方面，相关融资收紧同样会造成社会资金链的紧张，进一步抑制流动性形成恶性循环，大量开发商不能按期交房还会带来社会诚信体系的严重缺失，所以，房价最理想的状态是伴随CPI缓慢温和上涨。

??? 秦虹教授观点二：供求决定市场价格

??? 我们国家曾经买房比例中最高达到90%是投机投资性质，现在这个比例已经收紧到50%-60%，也就是说将近一半的房子卖给了刚需人群，现在房价对应的需求更加真实，这也决定了现在的市场价格更加真实的体现了供求关系。

??? 笔者个人观点：所有地产政策的调控其目的都是希望价格回归市场，现在购房人群的结构发生了根本变化，说明政府调控政策在慢慢起到作用，价格变化不大的内因是实质有了变动，未来人口流向将决定城市房价走向，地方政府首先应该发展地方经济让外来人口进来，然后再卖地搞城市开发，只卖地不搞活经济的结果就是“空城”“鬼城”；

??? 秦虹教授观点三：现阶段购房需求稳定

??? 相关数据表明上世纪两次人口出生高峰对应的人群是现阶段40岁左右和20岁以上的人群，而这两批人是现阶段购房人群的主体，40岁左右是“改善型住房”的需求者，20岁以上是“刚性购房”的需求者，这两类人群支撑了现阶段稳定的购房需求，虽然有些城市交易量减少，但价格一旦优惠则马上销售火爆，这就说明不是没有需求，而是价格没有打动购房者；

??? 笔者个人观点：两类人群的数据分析说明了真实的市场需求，但是40岁左右改善性住房的人群可以保持观望态度，如果房价上涨他们是推波助澜的作用，越涨越买怕以后价格更高，如果房价平稳或下跌，他们则会不着急慢慢选，选好了也不急于出手，所以这类人群是摇摆不定的，不能算是“必须买房”的刚需人群；

??? 秦虹教授观点四：小开发商未来要退出市场

??? 小开发商由于综合成本高，经营运作能力欠缺，物业设计理念落后，资金无法互补，必然是要被市场所淘汰，很多大开发商可以容忍低价促销是因为楼盘多，综合利润可以保证，资金也可以互补，但小开发商就一个楼盘，没有市场回旋余地，只能孤注一掷，未来将无法生存；

??? 笔者个人观点：小开发商不仅仅是以后退出市场，现在很多小开发商已经存在延期交房、压承包商资金等现象，银行、信托融资困难的情况下，不得已通过私募基金、小贷公司等形式融资，未来很多小开发商可能要通过股权置换、被收购或并购等方式低利润退出市场。

??? 秦虹教授观点五：不动产是世界公认的保值增值工具

??? 虽然房价暴涨的概率不大，但全世界对不动产都有公认的评价，地产投资依然是保值增值的基本工具，防通胀的功能是不会变化的。

??? 笔者个人观点：地产投资的基本要素是价格、开发商、地段、物业形态，价格合理、优质开发商、核心地段、创新型物业形态的楼盘才适合投资，价格又贵、小开发商、地点偏远、传统住宅的房子最好不投资，在中国社区5年是一小槛10年是一大槛，10年以后的楼盘能保持较好物业管理和社区景观的小区其实并不多，社区破败了房子自然就不值钱。

??? 秦虹教授观点六：商铺投资必须小心谨慎

??? 商铺投资小则上百万多则超千万，是比较大额的投资形式，一旦地段选择错误，租不出去就更别想卖出去，流动性风险巨大，再不好的住宅都可以租出去，但是商铺一旦选错再便宜都没人租，北上广深同样有租不出去的商铺和写字楼。

??? 笔者个人观点：商铺投资核心技巧是地段，地段好价格高都没有问题，地段不好价格再低都有问题，现在城市在变化，核心区域在移动，各类高架在兴建，很多商铺会因为这些因素从炙手可热到无人问津，投资风险是巨大的，而且现在开发商会把商铺的潜在价值全部加在价格上，有些甚至要透支未来10年的上涨空间，如果一个商铺靠出租收回本金，10年以内是极其成功的投资，15年以内可以接受，超过15年就是失败的商铺投资，现在很多商铺靠租金要20年甚至25年才能收回本金，而且是单利计算，远远低于金融产品的理财收益，这样的投资是完全失败的。

??? 总结：地产行业在经济转型的关键时期是国之重器，只有稳定的健康发展才能配合国家的发展策略，暴涨和暴跌都是危险的，在国家各类政策调控下，地产行业在慢慢回归市场，而健康发展也将是必然趋势。

?

理财非存款，参与需谨慎！博客内容仅代表个人观点，未经本人允许严谨转载或刊载，违者必究！

作者本人未设立任何形式的“私募机构”，不是“网贷公司”合伙人，未设立任何形式的炒股QQ群，更不收费推荐股票，一切盗用作者名义的非法宣传及牟利行为必将追究其法律责任！