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????? 近期关于多个城市不同程度取消限购的消息被广大投资人关注，对此接受相关媒体采访，内容包括“为什么取消限购？”“中国地产未来如何发展？”希望刘禹的个人观点可以帮助广大投资者。

????? 记者：刘禹老师，您好，近期我们发现多个城市在不同程度的取消“限购”，而央视也在“楼市新观察”节目中，证实了确实有很多城市在相关系统中取消了“限购”的标注，而我们在对部分城市开发商采访中，很多开发商在暗示近期将调整房产价格，不是向下调整而是向上调整，面对这样的政策变化，您有什么看法呢？为什么要取消限购？中国地产未来会如何变化呢？

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????? 刘禹：关于房地产的相关讨论在财经界一直是比较激烈的话题，我想作为我们公众群体还是抛开细化的数据分析，用常理更为简单的看待这个市场和它未来的前景，也许反而能更轻松的面对。

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?????? 一、与房地产有关的大趋势不会变：

????? 1、中国耕地面积是红线，其他用地就是稀缺资源；

????? 2、中国城市化进程远没有结束，城镇化进程才刚刚开始；

??????3、地方政府土地出让最少还能持续10年，未来地卖完了一定会有税制改革；

??????? 总结：土地还是稀缺资源，未来地还要卖房子还要盖，地卖完了政府就要靠后期收税来弥补财政收入，这是很多国家已经走完的必然趋势；

??????? 二、有关住房需求的趋势也不会变：

??????? 1、中国1965年到1975年是建国后第二次人口出生高峰，这部分人现在有改善性住房需求，1990年前后是第三次人口出生高峰，这部分年轻人是刚性住房需求，两次高峰购房需求重合后，能够支撑未来10年对住房的持续需求；

??????? 2、城市户籍制度改革后，越来越多的农民工将享受城市人口的各项权益，这是趋势，农民变市民同样有住房需求；

??????? 3、单独二胎会在20年后慢慢产生刚性需求，但会很慢很缓和；

??????? 总结：刚性需求是存在的，而且会持续；

??????? 三、有关大城市房价坚挺的趋势依据：

??????? 1、资源不分散房价不会跌，教育、医疗、政治、经济的集中造成人口流向，流入越多房价越不会变化；

????????2、机遇不分散房价不会跌，对于老百姓来说城市就是比农村机遇多，北上广深就是比一般城市机遇多，年轻人向往和追逐充满机遇的城市，去了就要住，就要结婚生子，就要买房；

?????? 3、生存环境和居住舒适度，就会造成人口东多西少，东北沿海城市就要比西北城市的住房需求量大，这是不变的趋势；

?????? 总结：资源、机遇、生存环境如果没有大的改变，大型城市的房价依然会坚挺甚至会继续上涨；

??????? 四、有关房地产行业的发展趋势：

??????? 1、任何一个国家不能靠卖地卖房子成为发达国家，房地产不可能成为永久的国民支柱产业；

??????? 2、任何国家也不可能消灭房地产行业，在西方发达国家即使产业升级结束，也同样有开发商在盖楼，不动产在全球的保值功能是公认的；

??????? 3、中国未来小开发商一定会被市场淘汰，而大开发商对于住宅的认识也将从居住型向环保型、节能型、养老型、生态型转变；

??????? 总结：房地产行业会回归市场规律，房子还要继续盖，品质和功能的提升一定是未来的趋势；

???????? 五、有关政府对房地产的态度：

??????? 1、经济转型期，对于关联58个行业的房地产，健康发展一定是主基调；

??????? 2、相关政策制定的真正目的，不是要把房地产行业搞垮，更不能弄成全国到处都是烂尾楼，万万不能再犯90年代海南房地产泡沫的错误，政策的真正目的是压缩开发商的利润，让利给普通购房者，开发商少赚一些，买房者买的便宜一些；

??????? 3、城市化进程、城镇化进程、棚户区改造、经济适用房和廉租房的建设离不开房地产，城市有了规划没有开发商谁来将规划付诸行动？没有房子能叫城市吗？

??????? 总结：房地产作为一个产业，产业本身没有问题，有问题的是开发商的利润太高了，少赚一些政府、老百姓都高兴！良性发展的地产行业才是政府希望看到的。

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??????? 对于房地产未来我的预测：

??????? 一、下降；

??????? 现在的房地产是一个“去掉库存”的阶段，就是房子盖多了，人还没搬进来，需要慢慢消化盖出来的这些房子，“下降”不是价格的下降，而是相对过去环比的下降，而是与CPI相比增速下降，而是与金融理财相比收益下降，这个过程会持续两年的时间；

??????? 二、平价；

?????? 随着房产信息逐步全国联网，还会有大量的二手房进入交易市场，这就会造成在一定时间内房子供给充裕，所以“下降”之后会有一段时间的“平价”过程，就是房价不涨也不跌，小幅波动保持现状，这个时间段应该会持续三年时间；

??????? 三、上涨；

??????? 当新房库存和二手房库存逐步被消耗后，需求慢慢会增加，加上5年以后经济转型的深入和经济危机的逐步缓解，市场将面临比较好的环境和较为旺盛的需求，对于部分土地储备较少的大中型城市将迎来房价的上涨，然后是带动全国房价的上涨，请注意，这种“上涨”不是暴涨，是正常的伴随温和通胀的正常上涨，是还原市场规律的合理上涨，请记住买房子获得暴利的时代已经过去了，这段上涨周期可能会持续10年甚至更长；

??????? 四、回归；

??????? 大概在10年后，中国真正进入老龄化，住房的需求开始逐步减退，房价将进入价值回归的过程，也许还会出现一定的波动，这段时间会持续10年，20年后单独二胎会逐步释放住房需求，而他们不会结婚住在30年前盖的老房子里，那时会有部分老房子拆掉重盖，房子会越盖越高。

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?????? ?关于近期为什么部分城市取消限购？

??????? 很简单，政府会根据经济发展的情况来对市场进行微调，现在这个阶段房价如果大幅下跌无论对于政府、开发商、银行、老百姓都不是好事，保持相对稳定且健康的市场环境才是最理想的，所以政府的一切手段都是为了维稳这个市场，高了就要控制，低了就要维稳，保持在高和低中间才是最好最合理的状态。

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