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?????? 近期全国各大城市相继取消房产二套限购，而央行最新的政策也有利于二套贷款购房，为什么在2014年针对地产的利好刺激如此之多？而且如此之深入呢？近期关于地产松绑的媒体采访原稿向大家公开。

?????? 记者：刘禹老师，2014年至今绝大多数的城市已经放开限购，目前只有北上广深还在维持限购，而近期央行对于二套住房的贷款政策变化似乎又一次刺激了地产行业的发展，根据央视相关节目的报道，部分地区开发商的成交量成倍增长，对于这样的现象想请您谈谈专家层面的观点。

??????? 刘禹：对于中国的房地产我们不能用发达国家房地产的视角和趋势去分析，因为国情国体不同、所处的经济周期不同、人口情况也不同，需要用中国特有的视角来看待和分析，看懂了才能预测未来的趋势，才能明确投资的方向。

??????? 一、为什么对楼市松绑？

??????? 我们必须明确地方政府取消限购一定是中央政府的决策，以中国现状的政体来看地方政府没有取消限购的权限，所以，这是全国性质的整体策略，那么为什么执行了多年的限购政策，并且在相关领域起到抑制房价后，政府又要给楼市松绑呢？

??????? 1、中国地产具有中国特色；

?????? 中国的房地产行业具有明显的中国特色，政府卖地和税收是主要的政府收入来源，政府卖地给开发商，开发商负责城市化建设，中国人口红利后大量的购房需求形成了强大的社会关注度，这一系列的联系形成了中国的地产经济体系，这就是为什么经济危机后美国可以让地产下跌但股市不能跌，而中国正好相反的原因，中国之所以敢于让股市下跌但不敢让楼市下跌的真实原因就是“社会关注度”和“社会联系度”，股市跌了股民可以忍受可以等，不会牵连实体经济，如果楼市跌了呢？那将是极其可怕的事情，中国处在特殊的世界环境和经济周期，注定不能让楼市暴跌！（关于中美经济复苏战略差异化的讨论会在以后的文章中更为详细的和大家分享）

???????? 2、中国经济转型进入关键时期；

??????? 松绑楼市还能证明一个情况，那就是——中国经济转型一定还没有成功，现在要么处在危险的危机边缘，要么处在复苏的关键时期（我倾向于第二种情况），在这个关键时期还不能让楼市下跌，或者说不敢冒险让楼市下跌，如果转型遥遥无期，而地产又出现暴跌，则一定会影响股市和消费，那么中国的经济将更加危险，中央政府在还能掌控楼市的时候必须利用“政策之手”，确保最安全的社会环境和经济环境，力保深化改革和经济转型不冒风险！

???????? 3、对地产行业一紧一松符合行业发展规律；

??????? 我们可以站在开发商的角度解读政府的相关政策，“一紧”让所有开发商惊恐，尤其是中小开发商，部分中小开发商甚至要面临到期归还土地的境地，压低利润套现是唯一的出路，这也是为什么在过去1年中全国房价相对持平不涨的主要因素，政府“一紧”是告诉开发商：必须逐步终结暴利时代，开发商的利润必须降低，政府是有能力调节房价，且控制开发商生死的，“房价不听总理听经理”是扯淡！

???????? “一松”是给部分开发商一条活路，同时政府也在考虑不能出现大量的“烂尾工程”，一松是给现在中小开发商最后一次全身而退市场的机会，如此看来一紧一松符合中国地产行业发展的规律，既要控制房价又要保护行业的安全发展，所以，这样的政策其实是在给开发商一次深刻的教育和教训；

??????? 4、房地产其实就是地方政府债；

??????? 房地产其实就是稍微复杂的政府债务，政府通过将土地使用权抵押给开发商，通过开发商获得百姓的资金来源，再用这部分资金搞建设搞发展，老百姓获得的是房产，并在政府营造的环境中在未来获得稳定的工作和收入，政府债是政府获得资金，老百姓获得的是“债券”和“远期收益”，房地产同样是政府获得资金，老百姓获得“住房”和“房价的升值”，同样都是政府信誉在背后做保障，所以，中国目前的房地产必须不能暴跌；

??????? 二、中国地产的未来将怎样？

?????? 既然中国地产行业具备中国特色和“行业发展初期特色”两个特点，那么，中国地产行业未来会怎样呢？

?????? 1、中小开发商必须退出市场；

????? 毋庸置疑，中小开发商一定在未来的市场中，受资金、规模、开发能力、产品创新等诸多方面的制约，加上曾经的“一紧”的教训，会慢慢退出市场，有些开发商甚至要通过股权转让的方式惨淡离开市场；

?????? 2、行业一定面临整体转型；

?????? 很简单，能盖房子的地方都盖上房子，需要房子的人都住上房子，农民能变成市民的都变成了市民，还有谁再需要房子呢？市面上所有的房子都在过去10年中盖起了的，又不可能马上拆掉，所以，市场一定有饱和的一天，而这一天已经离现在不远了，地产行业将面临整体转型，聪明的开发商应该重新将资金转入实体经济，紧跟政策的导向，也一定会有开发商接市场的最后一棒，其结果自然神伤；

?????? 3、买房投资跑不赢存款利息；

????? 房价未来一定是平稳甚至是平稳向下的（向下是指同CPI相比较，而不是暴跌），如果暴涨则将面临政府的下一次调控，所以千万不要幻想房价还能在未来3-5年轻易翻倍，去掉采暖、物业、折旧，很多房产投资跑不赢银行定期存款利息；

??????? 4、税收一定越来越完善；

?????? 中国一定会向美国那样，当政府把地买完后，将通过税收获得财政收入，只是这样的过程要相当漫长，逐步尝试逐步完善，而且必须解决“永久使用权”的问题，中国目前的阶段使用权一定要改革，现在开发商其实就是一个“土地使用权”的中介机构，将政府的权利转让给老百姓，而开发商则获得的是真实的中介收入，所以，不要持有太多的房产；

???????三、投资人如何应对地产市场的变化？

?????? 面对这样的政策变化，投资人千万不要认为“新的地产黄金10年”到来，更不要大量购房用来投资，如果这样就变成了给开发商接盘了：

?????? 1、千万不要幻想新的黄金10年；

?????? 房地产已经过了购销两旺的时期，现在开发商土地出让金都是天价，加上广告费、人员费用、其他费用，都要加在房价中，房价成倍上涨已经是不可能的了，就好像4000元的房价涨到8000元你还能勉强接受，但8000元涨到16000元你还能接受吗？

?????? 2、尽快处理手中多余二手房；

?????? 中国的物业5年一小变，10年一大变，即使是中国一线的地产开发商10年后的房子又能怎样呢？中国的二手房就是5年内是最好的黄金卖点，过了这个时间段都很难处理；还有将来一定要面临的各种税收，当房租收入低于定期存款时，二手房还有保留的价值吗？

?????? 3、改善型住房要精挑细选；

?????? 如果对于部分中年人士需要改善住房环境，现在是最好的选房时期，因为现在是买方市场，开发商处于被动地位，这时候抓紧时间小房子换大房子；

?????? 4、商铺与写字间投资必须小心谨慎；

?????? 首先我们必须清楚，商铺和写字间是商业用途，是市场上最高价格的产权形式，其价格是被开发商最大限度溢价的结果，如果商铺投资和写字间投资15年不能收回本金，则是失败的投资，还有，住宅即使再便宜也能租出去，但是商铺和写字间如果市场不成熟，再便宜也不会有人租，因为租户不想承担“装修成本”（关于商铺和写字间投资的风险分析和投资技巧，会在以后进行专题分享）。

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