中南建设海南项目前景诱人

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未来3年内，市场定位于二三线城市、土地储备充足的中南建设，可能是成长性最好的地产股。

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总体上看，2010年，公司预计地产项目营收70亿元，按年增长183％，预计建工项目营收45亿元，按年增长41％。鉴于将在今年确认的地产项目销售收入大部分是在房价大幅上涨的09年实现的，保守预期，全年净利润增幅将在200％以上，大致在17亿元左右，每股收益2.18元。按照当前市价19.05元计算，中南建设动态市盈率仅为8.7倍。

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值得注意的是，中南建设目前在二三线城市储备的900万平方米（相当于09年预售面积的13倍）土地当中，全资子公司文昌中南开发的“中南·森海湾”占有重要一席。虽说该项目占地面积仅为27万平方米，规划建筑面积不过是62万平方米，但至今已录得的价格上涨空间以及因此可贡献利润都将是十分惊人的。

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令人兴奋的是，截至09年末，“中南·森海湾”已结算销售面积仅为8.39万平方米，只占上述规划建筑面积的13.9％。有理由相信，在公司未来3年的营收预期当中，“中南·森海湾”将扮演重要角色。

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据“中南·森海湾”业主介绍，去年11月份销售单价不到0.6万元，至今年1月中旬海南国际旅游岛规划意见出台后，相隔两个月便窜升至1.25万元，销售十分火爆。

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据“中南·森海湾”售楼处（电话0898－63322999）工作人员介绍，此前预售的为一、二期楼盘，三、四期楼盘预计今年4、5月起陆续开盘，预计2011年完成销售。

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此外，位于海南儋州市滨海新区的4500亩土地成片一级开发项目亦有望在未来4年内为公司贡献丰厚利润。不排除公司进一步参与该项目二级开发的可能性。果真如此，中南建设的海南地产项目前景将更加诱人。应当说，在海南国际旅游岛区域题材当中，中南建设将是最大、最殷实的受益人。

?中南建设2010年业绩预期分析

此前关于中南建设2010年有望实现每股收益2.18元的预期绝非拍脑袋的结果。

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首先，董事会在年报给出的2010年地产销售面积120万平方米、销售额70亿元的预计明显保守。原因是该等预计的销售单价仅为5833.33元/平方米，但依据年初结存应收账款51亿元与结存已销售、待确认面积76.2万平方米计算的单价已高达6693元/平方米，较09年全年确认营收平均销售单价5455元高出22.69％。姑且不考虑新的价格上涨因素，仅按照6693元的单价计算，上述120万平方米的销售面积，在2010年可实现销售额80.32亿元。

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其次，在年初结存预收账款51亿元的基础上，加上以上80.32亿元的销售额，2010年待结转确认的销售额合计将突破131.32亿元。按照51％的预期结转确认率计算，2010年公司地产项目可确认营业收入有望达到66.97亿元。

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第三，按年初已销售、未结转确认销售额计算的毛利率高达48.75％。之所以有如此高的毛利率，主要是公司此前拿地成本较低而国内房价大幅上涨的结果。考虑到今年的销售单价有继续上涨的动力，预计全年将维持这一毛利水平。如此说来，上述66.97亿元的营业收入可贡献毛利计32.65亿元。

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第四，上述32.65亿元的毛利减去11.65亿元的中间费用（比上年增长83％，高于74％的营业收入预期增长率），再扣减25％的所得税，公司相应的地产项目全年净利润可达到15.75亿元。在此基础上，加上建工项目预计可贡献的净利润1.25元，预期2010年净利润17亿元，按当前股本折合每股收益2.18元。

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应当说，由于中南建设预计今年的新开工面积多达110万平方米，公司业绩不仅在2010年将大幅增长，2011年的增长也是可以预期的。如不出意外，2011年公司可实现销售收入在90亿元左右，加上今年年末结存的已销售、未结转确认的应收账款预计在64.35亿元，全年待结转确认的销售额将进一步增长到154亿元。考虑到中南建设近5.68亿限售股（占目前股本的72.96％，故此，现阶段2.1亿股的流通盘极有利于活跃交易）将在2012年7月15日解禁，有充分利用相信，公司将竭力确保2011年的业绩高水平。

中南建设存续开发年限是万科的3.9倍

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所有值得中长期投资的股票，都必须满足业绩可持续增长的条件。否则，业绩增长钝化，动态市盈率必然相应下降，中长期持股风险便应运而生。

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有网友质疑中南建设的地产项目业绩前景，说等到储备土地开发完了，公司业绩也就歇菜了。

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表面上看，这一说法合情合理，但与事实一比，纯粹是信口开河，胡言乱语。年报显示，中南建设09年销售面积合计69.11万平米，当年结算收入面积仅45.35万平米，而年末储备的权益建筑面积却多达900万平米。

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地产公司的存续开发年限，是透过期末权益建筑面积对当期结算收入面积的比率来衡量的，即期末权益建筑面积/当期结算收入面积，单位是年。依据上述数据，不难算出中南建设未来地产项目存续开发年限多达19.85年，或900万平米/45.35万平米。

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我想告诉大家的是，作为国内地产业标杆，万科09年末的储备权益建筑面积为2436万平米，当年结算收入面积为483.2万平米，相应的存续开发年限为5.04年（按照万科董事会的说法，只可满足2～3年的开发需要，相对存续开发年限较少的原因是预期未来年度结算收入面积将快速增长）。

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如此说来，中南建设的地产存续开发年限是万科的3.94倍。

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分析表明，在已披露09年报的地产股当中，中南建设的存续开发年限是最长的。分别是在该项指标排名居前的保利地产的1.52倍，和中粮地产的1.37倍。

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中南建设董事会预计2010年销售面积120万平米，新增权益建筑面积500万平米。如当年结算收入面积能够达到100万平米，则意味着，到今年年末，公司储备权益建筑面积可增加到1300万平米。按当年结算收入面积计算，未来存续开发年限仍可达到10年之久。

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正常情况下，地产公司储备土地的存续开发年限应当不低于5年。但是，由于国内住宅建设用地价格以及商品房价格均呈上涨趋势，应当说，存续开发年限越长，未来业绩成长性越好。原因在于此前增加的土地储备，地价相应较低。我估计，随着未来几年中南建设结算收入面积逐年快速增长，5年后，可与万科目前的存续开发年限接轨，进而步入业绩增长稳定周期。但那是5年后的事，不会对投资者的长期持有构成实质性负面影响。

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所以，看好中南建设业绩成长的大趋势，绝不会错。

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?中南建设未来三年业绩料翻三番

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许多漂亮股友拿某机构关于中南建设2010年地产营收40亿元的预测，来质疑我此前对该公司2010年地产营收有望达到69亿元的研判。较普遍的观点是，受过往结算率的约束，即使2010年销售额激增至80亿元，也不大可能确认较高的营业收入。对此，我的回应如下：

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首先，结算率不是一成不变的，而是依据竣工验收或入住情况而定结算金额。有迹象显示，中南建设2010年的验收面积将比上年有大幅增加，其中包括部分当年销售当年验收的情况。

其次，09年报显示，中南建设年末结存的已收款、待结算的地产销售额为46亿元,假如2010年只结算40亿元，那么，在当年销售额80亿元的情况下，到2011年初，公司结存的已收款、待确认销售额合计为86亿元，加上当年预计销售额按年增长50％至120亿元，2011年末已收款、待确认的销售额合计将激增到206亿元。于是，就算当年结算96亿元，年末还要结存110亿元。再推下去，公司2012年销售额预计可达到170亿元以上，即250万平米×单价0.68万元，这显然是一个相当保守的预测，加上年初结存，年末已收款、待确认的销售额余额将高达280亿元。那又会在当年确认多少营业收入呢？

第三，公司目前有900万平米权益建筑面积，2010年董事会预计增加500万平米，即使以后两年维持这一年增加面积，至2012年末公司合计权益建筑面积为2400万平米。在此基础上，就算2010～2012年依次销售120＋170＋250＝540万平米，还会拥有1860万平米权益建筑面积，按照2012年的销售面积，还能开发7.44年。应当说，如此大比例地保持权益建筑面积，仍存在过度囤地之嫌。

所以，中南建设未来三年的销售面积以及确认后结转的营业收入，都必须快速增长。这一点是毋庸置疑的。也正因为这一原因，上述某机构预测是非常保守的。

总之，我的预测是，即使2010年中南建设地产营业收入只有60亿元，2011年也会达到100亿元以上，2012年则将会至少增加到170亿元，相应的年增长率为143％、67％和70％。在此基础上，考虑到公司拿地成本很低，而未来房价依然呈上涨趋势，在毛利率逐年稳步提升的刺激下，2010年净利润有望实现15～16.5亿元，2011年和2012年则分别至少为29亿元和50亿元，按目前股本计算，每股收益大致是2.1元、3.7元和6.3元。

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这意味着，中南建设2012年净利润将是2009年的8.8倍，接近翻三番。