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凤凰涅槃

凤凰股份（600716)投资报告

2011年4月20日

?一、公司简介

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??? 凤凰股份是江苏凤凰出版传媒集团有限公司旗下的全资子公司，凤凰置业于2009年12月借壳上市的一家房地产公司。

凤凰置业是以文化城和文化街区建设为中心，同时推进周边商、住项目开发的房地产公司。凤凰置业的资产，主要包括文化地产项目和南京证券5000万股股权；文化地产项目共有6块地块，大部分位于南京主城区，开发面积达90多万平方米。

公司总股本74060.06万股，流通盘29263.14 万股。

2010 年业绩概述：营业收入11.10 亿元，同比下降2.13%；营业利润2.44 亿元，同比下降33.6%；归属母公司净利润1.86 亿元，同比下降36.71%；每股收益0.25元。业绩同比有所下降。

公司股票价格：7.02元（2011年4月20日收盘价）

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二、公司股东

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截至2010年12月31日

南京龙凤公司，其实也就是重庆润源公司（因重庆润源持有南京龙凤74.81%的股权）为什么6.5亿元就卖了传说中价值12亿元的，地处南京黄金地块的铁管巷C地块、铁管巷A地块，A、C地块预计总建筑面积为15万平米。通过研究发现，其实重庆润源是重庆润江的全资子公司，而重庆润江却在凤凰股份的年报中现身，而且第二大流通股东，持股709.95万股，也就是说2010年四季度重庆润江在卖地给凤凰股份的同时，却在买凤凰股份的股票。

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三、在建楼盘简介

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1.凤凰和熙

凤凰和熙位于南京市建邺区兴隆大街与江东南路交叉口东北角（东至云锦路；南至兴隆大街；西至江东中路；北至怡康街）。该项目总用地面积约10公顷，由南北两块组成：北片区面积约4.7公顷，南片区约4.8公顷，两片区规划均为二类居住、商业混合用地。项目规划总建筑面积为327036.87平方米，其中地上建筑面积为241747.89平方米，地下建筑面积为85288.98平方米。计划建14栋18层住宅、1栋高层商业办公楼，1栋商业、新华书店、物业管理综合楼，并按要求设置地下车库、公共停车场、配电房、煤气(天然气)调压房、开闭所、垃圾收集点等配套设施……

??? 凤凰和熙楼盘效果图:

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???? 2009年8月29日，凤凰和熙首次开盘，当天推出的300多套房源几乎售罄。9月28日加推1幢楼，共72套，均为80多平米的两房两厅，均价12500元/平米。

??? 该楼盘2010年12月11日推出16号楼写字楼房源已经全部售完，售完时候均价15000元/平方米。

???? 2011年3月26日，凤凰和熙推出16号楼共180套写字楼，40年产权，面积92-125平方米，整层面积1100平米，价格预计17500元/平米。180套房源当日就去化了90%。项目将于2012年6月30日交付。到目前为止，凤凰和熙的写字楼部分已经售罄。

据了解，凤凰和熙的16号楼分商铺和办公两部分，一到四层为商铺，共2万平米，一层共划分了四套，面积从600-3000平米，2层以上整层销售，每层面积在5800平米，商铺部分预计均价在2.8万/平米。写字楼部分共4万平米，分南北两端分布，共23层，面积从100-1100平米。此次推出的是南楼的写字楼，到目前为止，写字楼全部售罄，只剩下5套商铺在售，面积从600-5900平米，价格区间在20000-50000元/平米。

截至2011年4月20日凤凰和熙16号楼的销控表：

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??? 预计16号楼的销售款将计入凤凰股份2011年的营业收入。

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??? 该楼盘住宅部分2011年下半年陆续推出。如果能在10月份左右推出对公司2011年营收构成重大利好。

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2.凤凰和美

??? 凤凰和美总建筑面积约26万平方米，规划有9幢百米高层住宅、一座社区文化中心、幼儿园及社区商业中心。住宅设计采用两梯三户，以88㎡的二房和120㎡、140㎡的三房户型为主。户型经典实用，空间方正，南北通透，明厨明卫。项目紧邻赛虹桥立交，公交/地铁/高架三维立体交通可快速畅达全城，地铁1号线贯穿新街口/奥体，附近已有的苏果社区店，欧尚超市、家乐福超市等可满足日常生活所需，而3公里半径内，新街口/夫子庙/河西万达等商圈也可尽享城市繁华。一街之隔有12万平米德盈广场shopping mall在建，内含大型超市/影城/主题商场等，未来片区繁华远景指日可待。

凤凰和美效果图

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2010年10月24日，凤凰和美首次开盘，推出1、2、3号楼，592套房源。从价格上看，调控下开发商趋于保守，开盘均价仅定在14000元/平米左右，比周边的楼盘便宜近2000元/平米。由于价格优势明显，凤凰和美新房源在11月份去化很快，逐步登上排行榜冠军。

这三栋楼的销售是公司2010年的主要营业收入来源。

凤凰和美预计5月份开盘推二期4、5、7号楼，其中4、7号楼为首批推出，户型面积89、120、143平方米，销售人员介绍预计均价15000元/平方米以上。

预计4、5、7号楼的销售款将计入凤凰股份2011年的营业收入。

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3.苏州凤凰国际书城

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苏州凤凰国际书城项目占地约1.6公顷，总建面积约20.5万平方米。该项目由5层裙楼、东西2幢塔楼和3层地下室组成。其中，裙楼建筑面积约5万平方米；东塔楼约42层、190米高，建筑面积约7万平方米；西塔楼约37层、140米高，建筑面积约4.5万平方米；地下室建筑面积约4万平米。

苏州凤凰国际书城效果图

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??? 2009年5月24日上午，在苏州工业园区开发建设15周年之际，“苏州凤凰国际书城(资料 社区)”开工典礼仪式于金鸡湖畔、苏州工业园区湖西CBD中心的项目隆重举行。这意味着，华东地区最大的书城将在苏州诞生。

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??? 地价：2008年3月19日，苏州工业园区（2008）05号地块被江苏凤凰置业有限公司以低价3亿6180万元获得。该地块的独特用途要求，加上当时房产市场不太明朗的气氛，造成当天拍卖只有江苏凤凰置业一家参与，从而顺利的一底价成功获得该地块的额土地使用权。

??? 项目动态：苏州凤凰国际书城预计2011年9月底10月初开盘销售，推出写字楼和酒店式公寓项目。

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4.南通凤凰国际书城

???? 南通凤凰国际书城由凤凰出版传媒集团投资9.6亿元建设，占地2.2万平方米，规划建筑面积15万平方米。其中，文化服务功能用房超过5万平方米。项目由5层裙楼、2幢塔楼和2层地下室构成，塔楼35层，高150米。建成后的南通凤凰国际书城将成为一个全新的集图书销售、影剧院、展览展示等功能为一体的现代综合性“文化MALL”，致力为读者提供一站式的、多元化的文化消费服务。整个工程计划于2013年竣工并投入使用。

南通凤凰国际书城效果图

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地价：

总价3.48亿元。注：是以拍卖底价成交的。

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四、土地储备

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?? 2010年6月，公司通过收购股权取得“北首巷”项目。该项目总建筑面积约为4.8 万平方米。该项目为一幢高层商业办公楼，地处南京市夫子庙商圈核心，是公司又一个利润增长点。

?? 2010年8月，股东大会同意全资子公司--凤凰置业出资65000万元收购龙凤投资置业74.81%股权。完成后，将合计持有龙凤投资置业77.31%股份。截止09年12月31日，龙凤投资置业净资产为51801.94万元。龙凤投资置业已经取得南京市铁管巷C地块，铁管巷A地块土地出让金已缴纳完毕，土地证正在办理之中。A、C地块预计总建筑面积为15万平米。项目位于南京市新街口中心地段，是商业和办公中心核心区中仅有的大宗开发用地。

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五、投资分析:

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看点之一：

?? 公司控股股东为江苏省内文化传媒巨头，有助于公司深化“文化地产”的开发。在控股股东及相关文化产业政策的支持下，公司有望快速增加省内“文

化地产”项目的土地储备，同时拿地成本可维持在较低水平，降低公司经营

风险。

公司2010年年报预计2011年实现营业收入15.5 亿元。通过公司在建楼盘追踪来看，年内凤凰和熙的16号楼和凤凰和美的三栋住宅楼项目都将进入结算期。这样，2011 年业绩计划实现难度不大。

预计2011年全年业绩在0.45-0.55之间。按现在股价7.02元计算动态市盈率在15.6-12.7倍，估值明显偏低。

如果苏州凤凰国际书城项目能在今年10月开盘、凤凰和熙住宅项目能在年底开盘，那今年公司能实现超额收益。即使不能顺利开盘，2012年公司的可售楼盘将会猛增。会给投资者很好的预期。

看点之二：

公司借壳上市时，大股东承诺把持有的南京证券股权转让给公司。已经转让的有是5000万股股权。

根据公司2010年年报披露：本报告期内，凤凰集团受让的南京市国有资产投资管理控股（集团）有限责任公司股权及相应配股10800万股，以及凤凰集团持有的4000万股按照相关规定均未解除限售。2011年底，上述4000万股解除限售期后，凤凰集团将着手办理该部分股权转让事宜。其余10800万股股权的转让，凤凰集团目前正在积极协调办理，一旦有实质性进展，公司将及时公告。

看点之三：

公司大股东凤凰集团实力雄厚，给以公司资金支持。在房地产调控情形下，公司资金压力不大。

凤凰集团还承诺：今后凤凰置业增加新的土地储备需要凤凰集团资金支持时，在依法履行相关程序后，凤凰集团可通过认购股份或提供不高于银行同期贷款利率的借款等方式继续向凤凰置业提供全方位支持。

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报告人:猎马投资

2011年4月20日