投资要点：

　　浦东金桥2007年出租物业的收入占其总营业收入的81%，是典型的物业持有型公司。其旗下资产包括住宅、厂房、办公楼、商铺，权益面积约130万平米，另外在开发区还有38万平米的土地储备。

　　浦东金桥出口加工区是1990年经国务院批准的国家级开发区。随着越来越多的大企业把研发、生产等部门迁到开发区内，公司提出抓住金桥出口加工区的二次开发所带来的业务深度挖掘的机会，加快公司的发展。www.topcj.com

　　公司目前业绩80%来自于园区内居住、办公楼、厂房等出租收入。收入的增长来自出租面积的增加与租金水平的增长。未来公司将逐步对原有厂房升级改造，提高服务质量，从而提高租金水平。

　　利用区内大量出租物业提供稳定的现金流，走向区外，进行房地产开发，发展成为在功能集聚区的规划、设计、开发和营运管理方面具有竞争力的股份制企业，是公司的发展方向。

　　浦东金桥建造的产业园周边同时建筑居住区，两者相得益彰，吸引了知名企业争相入驻，现代产业园这种物业形态，是公司核心竞争力的体现，未来有很大的升值空间

    我们预计公司08、09、10年每股收益分别为0.275、0.294和0.309元。

　　公司拥有的130万平米的各类物业和38万平米的土地储备账面价值不到34亿，至今已大幅升值，以较为保守的方法进行重估，得出其价值约为96.9亿。此外公司持有东方证券3.88%的股份。不考虑东方证券上市后的资产增值，浦东金桥每股净资产为10.24元；考虑东方证券上市后的资产增值，每股净资产为11.48元。公司目前市盈率较高，但股价已低于重估资产价值，综合考虑，给予“观望”评级。

    一、资产质地优良浦东金桥2007年出租物业的收入占其总营业收入的81%，是典型的物业持有型公司。其旗下资产包括住宅、厂房、办公楼、商铺，权益面积约130万平米，另外在开发区还有38万平米的土地储备。

　　1、住宅类物业：

　　住宅类物业是碧云别墅、碧云花园二大系列产品。碧云别墅全封闭管理，可出租面积6.78万平米，合计170套，租金约6000-12000美金/套*月，碧云别墅客户主要是外籍企业高管等,碧云别墅出租率基本在95%以上。

　　碧云花园是公寓，可出租面积8.6万平米，租金约1500-6000美金/套*月，出租率达90%。

　　2、办公楼

    办公楼系列主要是现代产业园、新金桥广场、金桥大厦。寻摇钱术　到顶点财经

　　现代产业园是风景优美的办公园区，由15栋办公楼组成，柯达、华为、摩托罗拉、美国热电等跨国公司已承租，并把产业园当成其地区总部。产业园租金3-4元/平方米*天，公司在现代产业园的权益面积为6.7万平米。

　　新金桥广场位于浦西，是一栋商办综合楼，其中包括1.16万平米写字楼,0.4万平米的商铺，1.18万平米的酒店式公寓。

　　新金桥大厦，2万平米，租金2.3元/平方米*天。

　　3、商铺

    商铺约6.2万平米,租金5元/平方米*天。

　　4、厂房

    公司有厂房84.5万平米，目前出租率约70%，租金约1元/平方米*天。随着公司对原有厂房的改造，扩大出租率，厂房可能会是企业收入增长的重要来源。

　　5、教育休闲类

    物业公司有9万平米的教育休闲物业，每年带来稳定的收入。

　　6、土地

    除以上物业，公司在金桥开发区尚有权益面积约38万平米的土地。

    二、持有金融企业股份

    公司持有金融企业的股份，特别是持有1.27亿股东方证券的股份,占该公司股份的3.88%，东方证券上市后，浦东金桥将分享所带来的收益。

    三、公司的经营分析

    浦东金桥出口加工区是1990年经国务院批准的国家级开发区，吸引了通用、华为、阿尔卡特等大公司的入驻。随着越来越多的大企业把研发、生产等部门迁到开发区内，2008年，公司提出抓住金桥出口加工区的二次开发所带来的业务深度挖掘的机会，加快公司的发展。作为早在1993年就实现登陆资本市场的浦东金桥。早期资金紧张，采用滚动开发模式，后为确保长期持续增长，对有限的土地资源进行精细化深加工。近年随开发区内土地日渐稀少，公司管理层的思路有所转变。公司经营管理思路的变化体现在以下三个方面。

　　1、开始重视资本市场。原来浦东金桥的发展大部分是依靠其自有资金。经多年的发展，浦东金桥意图借资本市场发展壮大。

　　2、谋求更快增长。公司目前业绩80%来自于园区内居住、办公楼、厂房等出租收入。收入的增长来自出租面积的增加与租金水平的增长。逐步对原有厂房升级改造，提高服务质量，从而提高租金水平，是公司提高租金收入的举措之一。

　　3、将目光投向区外。目前来说，除新金桥广场外，公司的其余资产全部在开发区内，现在区内的土地，足以保证公司开发3-5年，但最终公司仍需将走向区外，利用区内大量出租物业提供稳定的现金流，走向区外，进行房地产开发，发展成为在功能集聚区的规划、设计、开发和营运管理方面具有竞争力的股份制企业，是公司的发展方向。

　　三、公司的核心竞争力给你摇钱树不如给你摇钱术

    分析公司最具独特竞争优势的资产是碧云国际社区、现代产业园。

    碧云别墅已在上海形成独特的品牌优势，是高档别墅的代名词。公司在运作碧云社区过程中，积聚了设计、开发、营运和管理能力。2008年公司在建别墅、公寓等住宅类物业建筑面积20多万平米，这些物业完工后，将增强公司盈利能力。

　　现代产业园是位于开发区内的研发办公楼园区。近年来大型企业倾向于将其研发机构转移至郊区，这样做有几大原因，第一，市区内高档写字楼租金越来越高，根据世邦魏理仕2008年5月份发布的报告，2008年一季度，上海高档写字楼租金为240元/平方米*月，而现代产业园内仅90-140元/平方米*月。第二，产业园内大片的湖水、草地等优美的环境更适合于研发机构办公。而园区周围成熟的居住区也为生活提供的便利。

　　浦东金桥建造的产业园周边同时建筑居住区，相者相得益彰，吸引了知名企业争相入驻，现代产业园这种地产形态，是公司核心竞争力的体现，未来有很大的升值空间。公司将在以后进行现代产业园二期的开发，加大这类物业的持有面积。

　　四、2007公司经营成果分析

    1、毛利率高，且具可持续性

    从2002年开始,公司的毛利率基本每年上涨,特别是2007年，由2006年的47%涨到63%。公司的这一毛利率具有可持续性，且随租金水平上升，毛利率有望继续升高。

    2、管理费用、财务费用高，具有一定改进空间

    2007年毛利率比2006年上升16%，但最终每股收益基本与去年持平，原因之一是管理费用率由2006年的8.1%升到2007年的10.2%，财务费用率由6%升到10.1%，这二项费用有一定的改进空间。

　　五、盈利预测摇钱术智能财经终端

    2008年公司收入由三部分组成,出租业务、碧云新天地的销售、土地出售。其中出租业务收入是公司收入的最重要组成部分。2008年出租收入比2007年增加。碧云别墅六期0.98万平米、碧云花园C组团2万平米，将在二季度招租；现代产业园的9-15号楼,约3万平米,在2007年中招租,今年将全年贡献收入,此外,其他部分物业有的提高租金,增加了租金收入

    开发业务今年碧云新天地三期约有1万平米,将可能结算,结算单价在15500元左右。可贡献1.55亿的收入。今年转让给通用电气开发区内土地，转让收入约12000万元。

　　六、重估净资产法估值

   基本假设1：WACC取为8.07%

    基本假设2：出租率保持基本稳定，厂房为70%，其他物业为95%给你摇钱树不如给你摇钱术

    基本假设3：教育休闲类年租金增长率物业1%；碧云花园、碧云别墅

    租金年增长率为2%；厂房、金桥大厦年增长率4%；新金桥广场、商业用房、现代产业园年租金增长率为5%

    基本假设4：公司在开发区内尚有38万平米土地，按上海市基准地价第五类办公用地估值，每平方米2400元。

　　假设条件5:土地使用到期后,公司将重新缴纳土地出让金继续获得该土地的使用权,所缴出让金为当时房价的40%。

    公司目前租金增长水平与折现率更加符合基本假设的情景，维持基本假设条件做出的判定，认为公司目前的投资性物业重估资产值为969127.35万元，对应每股投资性物业资产为11.48元。

　　除投资性物业，公司拥有的其他主要资产是现金、可供出售的金融资产以及所持有东方证券的股权，公司的这些主要资产扣除净负债，是目前公司的重估净资产值。具体如表7：

    浦东金桥持有东方证券3.88%的股份，该公司正计划上市。2007年东方证券净利润43.04亿，中信证券123.88亿。截止2008年6月27日，中信证券总市值为1627亿，则东方证券上市后，预计市值约为565亿，浦东金桥持有3.88%的股份,在上市后股份不变的情况下,浦东金桥持有的东方证券的总市值为21亿。考虑到上市后浦东金桥所持有的股权比例会被摊薄、所持有的原始股具有一定的锁定期限等因素，保守估计其价值，给予折价50%，浦东金桥持有的东方证券价值为10.5亿。

　　考虑到所持有的东方证券股权升值的价值后，浦东金桥每股净资产为11.48元。摇钱术智能财经终端

　　说明：随出租面积、租金水平、折现率的变化，资产重估值会相应发生变化。