最迟一年之内可见住宅价格全面杀跌
III
       

       以房价收入比来衡量，中国的房价泡沫，尤其是北京、上海等一线城市的房价泡沫，达到了世界历史的巅峰。年初以来，全国房地产市场成交量大幅度萎缩，深圳等地的房价已经下跌30%。7月份上海住宅价格环比下跌24%，发出了新的危险信号。北京房价表面上依然稳定，但各种各样的降价销售已经暗流涌动。根据这些现象，我们倾向于认为，中国房价长期走熊的拐点已经基本形成，只是尚未显现出全面杀跌的凶相而已。那么，中国房价全面杀跌还需要多久呢？对于这个问题，我们尝试从历史中寻找答案。

      历史经验一：房价走熊可能滞后于股市转熊，但滞后期一般不超过两年
日本1990年代初房价见顶前，其股市率先崩盘。日经225指数在1989年12月见顶，11个月之后，即在1990年11月日本房价见顶并转入长达15年的漫漫跌途（见图1）。台湾房价在1992年初见顶，其股市在1990年2月达到12682点后崩盘，相差大约两年时间。但是，香港1997年和美国2007年房价泡沫破裂与股市转熊几乎是同步的。从这些例子可以看出，如果房价泡沫破裂滞后股市泡沫破裂，那么，在股市转熊1-2年内，房价转熊的可能性较大。
      中国股市去年10月见顶，迄今已经超过11个月（见图2）。依此判断，中国住宅价格在今年四季度或未来一年内全面杀跌的可能性较大。

      历史经验二：地价通常先于房价见顶，间隔期为半年至一年
1988年12月日本地价见顶。大约两年之后，即1990年11月其房价见顶，时间间隔将近2年（见图3）。作为1997年亚洲金融危机发源地的泰国，其地价于1996年中期见顶，房价在大约一年之后崩盘。香港在1996年底地价见顶，过了半年多时间，其房价出现暴跌。
        中国地价今年1月见顶（见图2），迄今已达9个月。年初以来，北京、上海、南京等一线城市已有超过40宗土地“流标”、“流拍”，各地的退地风波不断出现，新挂牌的地块普遍以底价成交。根据上述历史经验，中国房价在今年年底或明年初全面转熊的可能性较大。
      

      历史经验三：住宅价格转熊通常比M1增幅见顶回落滞后4-6个季度
      考察日本1990年、美国2007年前后的房地产市场可以发现，日本M1增幅领先房价18个月见顶（见图4）；美国M1增幅领先房价约12个月见顶（见图5）。
       中国M1增幅从08年1月开始明显回落（见图2），即使将来有所反弹，也难改长期颓势。根据上述历史经验判断，中国住宅价格可能在今年底或2009年中期全面转熊。

       历史经验四：房价见顶比利率见顶可能滞后1-2个季度
      日本基准利率在1990年8月提高到6%时见顶，约1个季度后日本房价转入跌途（见图4）。美国联邦基准利率在1%提高到5.25%时见顶，其房价半年后开
始下跌（见图5）。
      中国从04年10月起连续加息，到07年12月，一年期存款基准利率提高至4.14%（见图3）。不少人认为，中国仍有加息的可能，我们持相反的观点。我们认为，中国经济已出现明显的“滞胀”趋势；对于政府而言，“滞”的后果比“胀”更加可怕。同时，由于本轮通胀的深层原因不同以往，常规的需求紧缩措施对于抑制当前的通胀难以取得实质性效果。在PPI明显高于CPI，内需增幅趋缓，外需面临衰退的恶劣环境下，实体经济已经产生了强烈的减息要求。我们预期，尽管中国央行在货币政策上犹豫不决，但在严酷的经济形势面前，中国央行再度加息的可能性很小，最终会在形势的逼迫下减息(作者注：此文较早写成，写完之后没有几天，央行果真减息了)。美联储、欧洲央行在货币政策上也有些犹豫不决，但它们所思考的已经不再是加息，而是是否以及何时减息。因此，我们判断中国利率顶部事实上已经形成。
      如果这个判断是正确的，那么，根据日美的历史经验，今年下半年就是中国住宅价格全面下跌的拐点。

      综合以上分析，我们认为，最迟在未来一年内(很可能是半年之内)可以看到中国住宅价格的全面下跌。需要说明的是，对台湾地区房价波动史的初步研究发现，该地区房价下跌拐点的形成，具有一些与日美等国不同的特征。我们觉得，日美的历史经验可能比台湾的历史经验更具借鉴价值。但我们将对台湾的情况做进一步研究，以便使我们的预测更具准确性。