炒地炒房之风为何必须叫停？
章林晓
风起于青萍之末，浪成于微澜之间。当前，二线热点城市的炒房炒地之风，在一个扩张即“信贷扩张”，和三个紧缩即“实体经济投资紧缩”、“股市投资紧缩”、“一线楼市投资紧缩”的大背景下，毫无悬念地狂刮起来。这种炒房炒地之风，由于完全脱离实体经济基础的支撑，不但是难以持续的，而且还会带来严重的后果，影响到中国经济长远可持续发展，是中央政府绝对不能容忍的，因此，被各地政府陆续叫停自然也在情理中。
“一个扩张”和“三个紧缩”吹起炒地炒房之风
房地产形式是产业，本质却是金融。房地产又素有宏观经济风向标之称。最近一段时间以来，二线热点城市房价之所以会接力一线城市房价暴涨，最简明扼要地讲，与当前“一个扩张”下的“三个紧缩”密切相关。一个扩张指的是“信贷的扩张”，三个紧缩指的是“实体经济投资的紧缩，股市投资的紧缩，以及一线楼市信贷的紧缩”。
首先是“一个扩张”，即“信贷的扩张”。金融是宏观经济重要的先行指标。从理论上讲，金融处于投资生产等一系列经营活动的最前端，因此，金融的扩张和收缩对经济运行的效应具有一定的滞后性；从过去的历史经验看，信贷增长变化对经济增长影响的滞后期大约在2～4个季度左右。
2014年 9月30日，央行与银监会开始“松绑”房贷。7个月之后，统计数据显示，70个大中城市房价在2015年5月终结了此前12个月环比下跌态势。2015年，全年新增人民币贷款11.27万亿元，同比多增1.52万亿元，刷新2009年以来历史记录；其中新增个人住房贷款2.66万亿元。深圳2015年新增房地产贷款逾2200亿元，占比各项新增贷款一半以上，其房价也以48%的涨幅，冠绝全球。
2016年以来，信贷延续扩张态势。一季度，新增人民币贷款4.61亿元；其中新增个人住房贷款1万亿，创下自2010年央行开始公布金融机构贷款投向报告以来的历史最高纪录。4月份，新增人民币贷款5556亿元，虽然比3月大幅减少8144亿元，同比少增1523亿元，但受住房贷款拉动影响，当月居民中长期贷款仍新增4280亿元，仅比3月少增117亿元。
其次是“三个紧缩”，即“实体经济投资的紧缩，股市投资的紧缩，一线楼市投资的紧缩”。当前，中国经济进入新常态，首当其冲面临的问题是产能过剩的问题。有人甚至说，产能过剩已成中国经济最致命的恶性毒瘤。在产能过剩背景下，实体经济投资的紧缩，也就成了市场理性的选择。
2015年6～8月发生的中国股灾，可说是中国股市有史以来规模最大、涉及人数最多、损失最为惨重的一场股灾。此后虽然国家队屡屡救市，但总体而言收效并不明显。市场风声鹤唳，股民心神不宁，场内资金动辄出逃。去年6～8月股灾过后，股市投资总体处于紧缩状态。
去年底今年初，一线城市房价的迅猛上涨，引起了监管部门和当地政府高度警惕。2016年以来，北上广深开始陆续出台严厉的调控政策，譬如，深圳的“3·25楼市新政”，上海的“沪九条”等等，通过提高购房门槛、加大首付比例、严查首付贷等紧缩性措施，大大紧缩了一线城市楼市的投资。
在“一个扩张”和“三个紧缩”背景下，二线热点城市房地产市场自然成了投资/投机性资金“退而求其次”的最佳去处。因为虽然总体而言，我国楼市供不应求的态势已经逆转，但二线热点城市毕竟存在着工作性价比高、生活舒适度好的优点，既不乏新增的刚性居住需求，也不缺投机炒作讲故事的题材。于是，二线热点城市炒地炒房之风也就狂刮了起来。
国家统计局发布的4月份70个大中城市价格变动数据显示，二线城市房价上涨速度超过了一线城市。合肥、南京、苏州等二线热点城市甚至再度出现“抢购潮”和“日光盘”，与此同时，非理性“地王”也开始频频出现。据有关研究机构5月下旬统计，2016年截至统计时已出现152宗地王，一线城市仅有21宗；而同样的统计口径的地王在去年全年只有95宗，其中一线城市占比过半，有51宗。
叫停炒作有利遏制房地产“三大风险”逐步升级
不论是去年以来一线城市房价的飙升，还是今年三四月份以来二线热点城市房价的接力暴涨，主要都是由“信贷扩张”推动的。这种由“信贷扩张”推动的房价暴涨，缺乏坚实的实体经济基础的支撑，特别是已越来越受到资产负债表负债率快速攀升的制约，是难以持续的。如果随其暴涨下去，必须会助推房地产泡沫“三大风险”的逐步升级，最终以遽然破灭、损失惨重而收场。
如同生物有其生命周期，在生命周期中会经历不同发育阶段，每个阶段会有其不同特点一样，房地产泡沫在其兴起、膨胀到破灭过程中，一般会经历这么“四大”阶段，即“自我强化”、“持续膨胀”、“难以为继”、“遽然破灭”；对应于这四大阶段，房地产一般会面临三大风险，即“自我循环不断强化成‘恐龙’风险”、“泡沫持续膨胀到自我毁灭风险”、“泡沫最终破灭引发连锁反应风险”。
首先是房地产自我循环不断强化成“恐龙”风险。笔者在过去文章《警惕房地产成“恐龙”》中曾分析指出，房地产是参与人数最多且最具财富效应的投资/投机品市场之一，伴随着房价上涨，虚幻财富效应会随之放大，房地产吸纳资金的数量也会随之激增；随着房地产吸纳资金数量的激增，房地产价格会更加飙升，虚幻财富效应会更加放大，吸纳资金数量更加激增……如此循环往复不断强化，房地产极易成为金融需求的“恐龙”。
房价暴涨导致的虚幻财富效应，以及房地产吸纳资金占比畴高，其直接后果就是导致全社会资金使用效率低下。统计数据显示，一季度新增信贷史无前例地达到4.61万亿元，同比多增9301亿元，然而，虽然信贷如此大幅增加，但企业和个人融资成本依然攀升，3月份非金融企业及其他部门贷款加权平均利率为5.3%，较三个月前上升3个基点，结束了近两年的下降趋势，而且一季度GDP增速仅为6.7%。房地产成“恐龙”，中国信贷刺激面临“投入越多，收效越少”的严峻挑战。
其次是房地产泡沫持续膨胀到自我毁灭风险。经济生活类似于自然生态，和谐相处的前提是生态需要平衡，生态平衡遭到破坏，生物的生存就会受到威胁。房地产“一股独大”，如果不采取断然措施，其自我循环自我膨胀的最终结果又将会是什么？随着房地产吸纳资金数量激增，房地产价格会更加飙升，而要想维持房地产价格“更上一层楼”，需要吸纳更多数量后续资金。如果吸纳不到更多后续资金，房价只能是掉头向下。
2007年12月，笔者在《房价下行已成定局》一文中曾预测，在2008年货币政策收紧已成定局的形势下，投机力量占主导力量的房地产市场，房价下行的趋势已经变得毫无悬念。2008年房价走势应验了笔者的研判。而2009年2季度之后房价之所以又重拾涨势，除了宏观政策从“两防”转向“保增长”，房地产政策“鼓励普通商品住房消费”外，最主要还是美联储和中国央行自2008年11月底开始“放水”，实行宽松货币政策。
然而，当前宏观经济形势与当年“四万亿刺激”相比，已经完全不同，这里面关键有两点：一是信贷资金传导不畅问题。当年“四万亿刺激”之所以能够让中国经济避免大幅下滑，关键在于信贷资金能够有效传导到实体经济，但现在信贷资金传导到实体经济的渠道已经不畅，而失去实体经济支撑的房价上涨，只能是“无源之水，无本之木”；二是不同的国际宏观背景。当年是美联储和中国央行的同步“大放水”，而现在美联储已退出量化宽松，正式步入加息通道，中国央行继续实施宽松货币政策的空间已经极其有限。
最后是房地产泡沫最终破灭引发连锁反应风险。房地产问题的复杂性，关键在于四个“密切相关”：一是与民众财富密切相关，房地产资产约占全中国家庭财富总量的七成左右；二是与地方财政密切相关，土地出让金收入占地方财政收入普遍在三成以上；三是与银行放贷密切相关，各商业银行普遍偏爱以房地产作为贷款抵押物，抵押贷款占比很高；四是与产能过剩密切相关，房地产上下游关联产业是产能过剩重灾区。
由于这四个“密切相关”存在，房地产泡沫的最终破灭所引发的连锁反应，就可能不光会在经济层面持续发酵，甚至还有可能进一步波及到社会层面。因此，在“房地产泡沫持续膨胀到自我毁灭”之前，及时、主动地收敛泡沫是极其重要的。
降低泡沫破灭危害关键在于各方主体“良性互动”
当前，在全国房地产市场总体“去库存”背景下，房地产泡沫破灭与泡沫膨胀风险交织在一起。在一线城市和二线热点城市，房地产行业或者说中国经济面临风险，正在由“房地产自我循环不断强化成‘恐龙’风险”，逐步向“房地产泡沫持续膨胀到自我毁灭风险”，“泡沫最终破灭引发连锁反应风险”方向发展。能否降低房地产泡沫破灭危害，在很大程度上取决于市场各方主体——地方政府、开发商、购房者，能否成功实现良性互动。
对于地方政府来说，一定要认清炒地炒房的危害，正确处理好短期利益与长期利益、局部利益与全局利益的关系，从最坏处防范向最好处努力。“以霹雳手段，显菩萨心肠”，非常时期采用非常手段，当务之急是采取一切可以采取的法律的、经济的、行政的手段，迅速制止炒地炒房之风的升级和蔓延，让商品房回归商品而非投机品属性。
对于房地产企业来说，一定要认清“去库存”并不是简单地救楼市，其背后是中国经济发展内外部环境的深刻变化，释放出的是经济相应转型升级发展的重大信号，万不可误判形势乘机“乱涨价”、“乱抢地”，而错过房地产市场的最佳调整期。
对于购房者来说，一定要认清中央城市工作会议提出的“坚持以人民为中心的发展思想”的内涵，房地产今后势必走扩大有效供给（与住房消费需求和消费能力相适应）的转型发展之路，因此，当前大可不必盲目跟风“买涨不买跌”，而应以自用居住为原则。
注：此文完成于5月29日，是应邀就“二线热点城市炒地炒房的原因及风险，调控建议”而写的一篇文章。
