九、关于政府土地储备平衡资金的问题。

我们国家的土地，城市的土地都是国有的，农村的土地都是集体的，不是国有就是集体。我们国家跟世界各国私有化是不同的，土地的确有价值，还有一个区别，因为城市在发展，从原始积累中，大量城市的土地是处在基础设施还未开发的阶段生成的。这个过程中，政府要先搞基础设施土地才会升值。一个城市一平方公里的基础设施至少投入15个亿，如果一个100平方公里的城市投入到地底下的，看不见、摸不着的，没有任何楼堂馆所，桥梁隧道或下水道，各种各样的，1500亿。还没发展起来，财政又没那么多钱，当然要负债。这个负债靠什么平衡？如果靠税收平衡，50年后城市发展了再平衡，那你的债务就有危机了，所以土地财政就是当下各地政府的一个选择。

但是如果地方政府选择土地财政，唯利是图地把地价越炒越高，以为炒高了地价城市发展就有钱了，那是短视的。地价要平稳，地价低房价才会低。大体上，房价走势的确应该根据GDP的增长率，老百姓收入的增长率。只要GDP翻一番，老百姓收入翻一番，地价每亩地的价格也翻一番，这是合理的。十年前如果用七到八年的家庭收入买套房，同步地增长，十年后还是七到八年，哪怕房价翻了一番，地价翻了一番，但你的收入也翻了一番。这个意思是，土地财政是要控制稳定合理的地价。但是在合理稳定地价的前提下，土地每五年、每十年的确地价会翻一番，如果你控制得不好，可能三年、五年就翻一番，甚至翻两番，地王现象不断发生。

在这种情况下，政府手中的确要储备一些地。比如南通，现在城市就是处在两百平方公里左右的建成区，我讲的不算农村，也不算郊区县城，就讲核心城市。如果以后是一个五百万人的城市，就有五百多平方公里。未来的十几年，要发展的这两百平方公里，现在是农田，可能以后你把它征了，这就可以作为土地储备，要储备起来。如果你明年要用的地今年征，然后明年征的地后年就用，这不叫土地储备，这叫及时套现，及时征、及时用。土地储备总是为三五年、十几年以后要用的地进行的储备。

土地储备的基本原理有这么几条。第一，一步到位，把十年甚至二十年可能要用的地储备了。储备有三种，一种是征地动迁到手的地；第二种是征地动迁，并且把七通一平搞好，随时可以开卖的地；第三种，既不七通一平，也不征地动迁，但我对这个地方的规划进行冻结，红线冻结、建筑冻结，也就是说，今后几年要用的地，不能再不断地有零星的户口、企业、建筑，这也是一种叫规划性的红线冻结，就是一下子把今后要用的两百平方公里，我认为最有价值的地冻结一百平方公里，政府规划可以做这个事，这就叫做一次冻结，一次性的、长远的储备。还要分批使用，不能这任市长一储备，三年里就把储备的用掉了、卖掉了。一般储备的地，长远一点要有20年的眼光。就是你储备了一万亩地，每年就是用5%，每年用200亩地或者500亩地，反正就是百分之几，20年来用，叫做一步到位、分期使用。

第二，储备的地不是全部用来唯利是图，搞商品房批租的。政府储备的地大体上50%用于政府在今后若干年要搞的基础设施、公共设施、学校、医院等等，也就是政府自己要用的地，这个地应该是低成本的，拿你自己储备地来用。但你也不能把储备地全部用于公共服务，也就是一半用于公共服务，还有一半大体上用在商品房、写字楼、土地批租，中央商务区、住宅区的批租，也就是市场化的批租。

第三，储备的地要征地动迁，要七通一平，要生地变成熟地以后才能卖。最怕的是，政府画了一个圈，然后征地也没征，包括有些危旧房的所在地，政府没钱，既不征地也不改造，也不拆迁，然后就跟老板说，你出钱，你去征地，你去改造，然后大家算账。实际上是算不出的，这种账算到最后要么就是贪污腐败、灰色交易，要么就是让老板吃亏，把这个老板害死，钉子户都在里边，最后成本巨大地提高，老板十年动不了，资金压在里边，最后铩羽而归。更多的是老板跟政府熟人勾结，结果动迁的时候就违反了政策，或者各种各样的问题都会出现。

所以合理的做法，一定是储备地上，政府把土地的一级开发，也就是征地动迁、七通一平搞好。搞好的这批钱从哪里来？储备地是可以抵押的，以前跟银行抵押可以拿贷款，现在也可以发土地储备债券，中央专门开了这个口。这个钱大家记住，土地储备的贷款或者债券只能用来生地变熟地，把储备地变成可开发的使用地的用途。不能把土地储备的钱去搞城市发展，去搞财政的各种投资，结果储备地本身一分钱没进去，也没开发，一直也无法卖，那就变成了庞氏骗局。你这1万亩的储备地去贷了20个亿，等到要还的时候，又去拿2万亩，再去贷40亿、50亿，新账还老账，这个就变庞氏骗局了。所以储备地的公司，寄托着政府的庞大信用和资源，他第一波的信用是拿来融资，拿来开发土地的，搞一级开发的，然后一级土地开发了以后，土地局去批租土地。

土地批租了以后，一级开发可能花掉了100亿，但这100亿产生的土地批租，你可能卖了300亿。300亿里边，100亿还老板，200亿拿来就是财政收入，政府用于基础设施，拨款投资。所以它有两个循环，一个循环是土地储备地的一级开发。另一个循环是产生的收益用于基础设施、公共设施的财政性资金补充。

第四，储备地可能有10万亩、20万亩，对应的一个资金量，可能增收500亿。不能像一个大锅子，里边放着500亿，让储备公司对应着各种基础设施、公共设施项目，最后一批糊涂账对着一批糊涂账，也不可以的。你的储备地大体上，这里边的10万亩，这5000亩对着一批200公里、100公里的地铁项目，那3000亩对应了或者什么大桥，像你们的沪通大桥150亿，这150亿，如果你们要出100亿，或者出多少，应该多少亩地跟它对应。包括PPP的时候，这个PPP公司如果需要资源配置，这个土地的2000亩配给这个PPP。也就是说，一个大口袋里分了很多小口袋，小口袋基本上都要有责任制。当然，这里边出现的多了少了，只要财务是公开的、公平的，没有人营私舞弊的，调整都是没有关系的，这不叫国有资本流失或财政的失误，但口袋管理这方面也是很重要的。

所以土地储备很重要。我2001年到重庆，2002年就认为，当时的重庆是300多万人、400万人不到，300平方公里，我就认为重庆以后应该是个1000平方公里、1000多万人口的大都市。不是讲8万平方公里的1000万人，而是讲中心城市就该有1000多万人、1000平方公里。至于万州涪陵都属于城市群里的其他城市。这就多了有700平方公里。700平方公里不能全部去储备，区县的其他地方都不能活了，至少划一半，就是350平方公里，那就是50万亩地。50万亩地每年就使用5%，2万多亩，十几年下来用掉了30万亩，还有20万亩。这30万亩，重庆这些年各种平台公司搞基础设施重建，政府花掉了一万几千亿。重庆政府是不是债务平台很重？我们的高速公路一公里都要1亿多，因为每100公里高速路，其中60到70公里不是架桥就是打洞，像造那个70公里的桥梁和隧道，这个成本就比上海、江苏的成本都要高。我们各种投资公司，基础设施花掉1万多亿，但现在财政部和省级记账的政府债务余额重庆是3000亿，那就差不多有1万亿平衡掉了。1万亿平衡掉，就是我们那近30万亩的地，有十几万亩是基础设施、公共设施划拨用掉的，真正市场化的商品房就是15万亩，一亩地总有六七百万的基本利润，那十几万亩，差不多就是九千亿、一万亿平衡掉，这就是一个平衡，否则的话就是高额负债。反过来，在施工过程中有个高额的现金流，这个现金流就是每年上千亿在里边转。因为你这个平台有土地储备，有信用。没信用，你这个储备就变成了政府债务，就是一个赖账的系统，坏账的系统。所以这方面，重庆政府的债务率，也就是财政收入的总账，分子是债务的余额，区县加市级政府的全部债务余额，我们是70%，总的来说安全，财政部要求是在100%以内。所以这个储备绝对起着关键作用。

储备还有一个作用，因为你有储备在手，可以控制地价。土地供应是房价的杀手锏，土地如果楼面地价一万，房价一定两万、三万。所以一般来说，政府不推高地价，但地价明明该五千，政府却卖成三千，那你搞利益输送也是不可以的。所以政府行为是跟着市场走，市场到多少，政府的地价到多少，但政府绝不推高地价。有土地储备以后就能实现这个功能。

一般来说，如果现在的房价是在两万块，那么楼面地价应该是房价的三分之一，就是六千六。那你在拍卖土地的时候，如果土地供应少了，房产商要的多了，你看着地价到了八千、九千、一万，你有储备地在手里，你再放几块地同时推，那价格一定就下来了。如果你明明有地，可以推五百亩，你只放三百亩，那你就是希望地价往上走，地王现象出来。看起来一时收入高了，但收入高了以后老百姓不愉快，企业成本也会高，最后把投资环境破坏了，长远的经济就上不去了，就是这个意思。我自己觉得，重庆现在的房价合理，基本上六七年、七八年买套房。重庆老百姓的收入并不算高，但最近的七八年，重庆商业零售始终是全国增长率第一。商业零售，吃喝拉撒，所有的即期消费，也不是全中国的人都跑到重庆来旅游，但商业零售总是比较高。我就认为，他们房地产上的负债比较低，所以就有更多的一些钱即期消费，和这个是有关系的。

这是讲土地储备在平衡地价上也是可以调控的一个杀手锏。最怕的是，政府手中根本没土地，土地都储备在房地产商手里。他五年、十年不开发，政府也不去把土地给收回，最后房价炒高了，地价炒高了，他把土地一转让，拖着绳子就走。比如说万达，他在全国搞文化娱乐，大家认为，他搞房地产，纯粹地按市场价格走，拍卖，一搞文化娱乐，大家会用文化娱乐的思想来给土地，房地产的土地如果本来一千万一亩，可能文化娱乐的项目就变一百万一亩，还给他很多的地。他拿下来以后，真的要开发都是几百万的，也是要花很大本钱的，他最近突然想着要清资产，就把几十个文化项目卖掉，这些文化项目都是市中心比较热闹的，各个地方给他的几百亩的文化项目土地。从这个价值来说，六百多亿的几十个项目，算土地账肯定划得来。所以孙宏斌买它也不差、也不赔、也不傻。但万达这么一卖掉以后，本来文化项目占了这些地，至少再拿2000亿投，现在他不投了，要投孙宏斌去投，他就来进行管理，就变成了轻资产。现在一个几千亿的公司，国内几乎没多少资本、没多少资产了，就变成输出管理了，真正几千亿的资本都在国外。

从这个意义上，关于土地储备，让一个公司储备几十、几百、几千平方公里土地合理不合理？政府是可以这么储的，但政府绝不要卖一个城市的地，让几个房产商储备掉。这是关于政府自身投融资的几件事，把这些事做好了，基本上状况就会比较好。

十、关于政府孵化器平台平衡资金的问题。

怎么让孵化器平台的土地资源、房产资源有效地变成税收发展起来？很重要的不是政府要出钱，而是政府要制定一个好的办法，同样能够化呆资、呆账变成有效收入、有效成果。就是科研成果产业化。从无到有，就是发明了某个专利，原理性的发明是零到一，把这个发明了的原理专利形成产业化的平台，是一到一百，把这个一百变成一百万，那是个工厂生产线的问题。这三个是不同的事情。

零到一的发明创造绝不要到政府办的孵化器里，别以为搞一些楼堂馆所、孵化器就能发明创造，专家学者就该在实验室，该在大学系里边，该在研究所里边，他的生存环境就是专门用来搞发明的。然后政府要给他资金，种子基金、天使基金，或者财政性的补助，研发的投入，你就给他们。

零到一出来了以后，这些科研人员没有能力产业化。人的脑子，能发明的人，他发明的细胞活跃，市场化的情商往往是呆头呆脑的。这个时候，孵化器里的一批公司，基本上是不搞发明的人。硅谷最重要的机理，他的所有孵化器里的企业，95%以上都是自己没有发明专利，但他把美国的大学，不管是斯坦福，卡内基梅隆，或者麻省理工，那里边的教授、专家、学者发明的，比如说一万个单子，他拿过来，他们自己去招标，自己签合同。拿了人家的专利，到你的平台里就可以动脑筋来搞一些生产线，搞一些转化的机理。一旦成功，这个专利的好处三分之一是政府的，是投资者的，三分之一是学校发明者的，三分之一是转化者的，也就是说，一到一百转化的平台是在孵化器里。然后转化的人搞出名堂来了，上市公司收购，或者自己去上市，或者私募基金有比较大的资金投入，这个时候就到开发区里边去，就是一百到一百万。

江苏有五百个孵化器，每个孵化器里一百个公司的话就是五万个。那五万个如果都是在想发明，那就得喝西北风去。就应该把你们180个大学的教授们发明的专利，甚至是清华北大的专利，政府协商好，不要去简单地把这个专利写成70%-80%的好处给专利获得者。哪怕你百分之百给他，他一辈子都变不成钱，变不成经济现象、产品，那他百分之百还是零。所以其实不能百分之百，比如有三分之一归转化者，还有三分之二归学校，学校可以把里边的一半给发明者，还有一半学校拿来，再投入于新的发明科研的资金。

从这个意思讲，南通在搞三港三城三基地，三城中有一个是创新孵化的城，不管怎么说，最重要的是让没有发明能力或者还没发明什么，但是想创造什么产业的，产品的人，你们政府去把各种大专院校的专利、成果跟他们见面，让他们能够有这个转化。一旦成功就给他们无偿获得三分之一的专利权。把这个机制搞起来，再把私募基金，政府引导基金或者风投基金跟他配对，那种子基金配在零到一上面，风投基金配在一到一百上面，PE的私募基金配在一百到一百万上，然后上市公司都把机制放在一起，这样你们就可能把这个事情做活。如果真的能够有一万个这样的创业者跑到南通来，那你们肯定活了。大众创业、万众创新这个概念最终要和这个逻辑匹配，否则创新创业也无法做得好。

这是我讲的第二段，就是政府方面怎么能让自己的投入产出、融资各方面能平衡。

十一、关于社会的投融资问题。

我归纳一下，地方政府要遵守好“十个不”。遵守了“十个不”，这个地方的投融资环境就不会差。如果不遵守，出了问题会有很大的麻烦。

第一，现在社会上的投资咨询公司，基本的别批。因为这个投资咨询公司全国不下几十万个。深圳的前海金融试验区，投资咨询公司批了七千个。重庆2012年到2013年这一年里边，一下子冒了三千多个，整个重庆过去十年，有六七千个。各个省都是这样。投资咨询公司99%是骗子，是没意义的。如果是有识之士有智慧的人千万别再用投资咨询公司的名义来注册，再注册等于你自己是个好人，套上个麻风病人的外壳来看毛病，那何必呢？

我在重庆时发现河南洛阳下边一个县，县下边一个乡，一个乡里来了一百多个农民，在重庆每个人注册了两三个，一共注册了几百个投资咨询公司，每个区里都去注册。注册完了以后，就在银行边上去骗钱，老百姓也会上当，一看他在银行旁边，以为是银行的便民服务，他只要骗到几万块钱，就把店一关走掉了。然后他另外一个牌子又来换一下。这样的公司现在好像到处都有。如果工商局以为这样的公司注册多了，每年工商登记注册的公司增加了20%，那你上当了。经济下行，怎么可能公司增长这么多。关闭得多，减少了一大批，增减相抵，增加个百分之几就正常。百分之几十的增加，全是这种垃圾公司在增加，毫无用处，还害你。

第二，不要搞P2P的互联网金融。别相信互联网金融这一类的，互联网是最适合于金融搞结算的。各种各样的银行结算、清算、信托，是互联网的长项。但是互联网的公司，如果说要搞贷款，P2P是个贷款，如果要搞投资、众筹是个投资，要搞理财、保险，说是互联网式的保险，都是不行的。因为这些只不过就是传统的贷款、投资、保险，理财公司只是用了互联网的工具，但这个互联网信息不透明， 99% 的P2P都是要倒闭的。

现在国内六七千个P2P，有一半坏账关闭，而且等着几千亿的钱在赔，还有一半死去基本上不动。所以如果谁说我干的P2P一定会赢，政府如果信他，那就在信一个概率极小的事件，你不能完全说他不行，也许他没出事。但只要是他们展开做事，就一定出毛病。所以这件事，这不是招商引资，是自己招麻烦，应该禁掉。其实国家已经在禁了，很多负面清单让他不能做。

第三，文化产品的交易所要当心。文化产品要么是拍卖，要么是实物，反正是一对一的，愿买愿卖。哪怕被骗了，假的当成真的，花了钱，那也是个别的。如果变成交易所，交易所是什么？一是标准化切碎。一张邮票切成几百份，一张邮票如果值五百块，卖给了五十个人，一个人出了十块，大家一切碎，碎片化就看不见邮票了，价格倒暴涨，这叫炒股。二是高杠杆。本来实打实的，有十块钱买十块，有一万买一万，他一根杠杆连起来拿了一万，可以变成二十倍，变成二十万。实际上这个碎片化、高杠杆，大家就容易糊里糊涂地套进去。他说很规范，听都不要听，别信这个东西。哪怕现在不出事，过几天也出事，只是还没轮到你而已，都是庞氏骗局。天津的文化交易所出了很多事，其他地方也都有。当官的、掌握这些权力的人听到这些，别脑子一热，想着开放，招商引资别的招不来，这个东西来了很高兴，别上当。

第四，要防范乱集资现象。社会上如果有乱集资，也就是老百姓眼中的钱庄、高利贷，这个不要工商局批，但老百姓信。这个要举报，举报一个，可以奖励比如一万块。高利贷公司在骗你的时候，可能要你出两万块、三万块，给你一万块的好处。现在举报了就送你一万，奖励你一万。如果政府真拿出一百万，别舍不得，一百万就相当于一百个案子，一个案子十个亿，那就是一千亿，一个案子一个亿，就是一百亿。这个事政府要防范，靠举报，就是要深入到群众里边，让大家举报。

第五，不要搞形股实债的PE和PPP。刚才说的PPP也好，私募基金也好，场面上是股权，实际上是银行贷款，或者是抽屉协议，杠杆贷款的协议等等。大家有时候用许多好听的名字，叫奖惩基金，其实全是杠杆贷款的变相名词。

第六，政府的宏观管理上，绝对不要让自己的各种投资，全社会投资超过GDP。这个意思是，你的GDP如果是六千亿，你的投资一年不要六千亿，要控制在六千亿以内。长远来说要有这个控制。你们现在很好，今天我帮你们算了个账，你们大概在60%，江苏整个负债率在全国平均值中还是比较好的，这么大的省，控制得还可以，60%不到。我讲这个，就是某个县、某个乡，某个局部，都绝对不要超过100%的投资率，这也是一个概念。

第七，政府的债务率不要超过80%，这是全国的平均值。国家的红线是不要超过100%，一般优秀一点的地方不要超过80%，在80%以内放开一点都可以。

第八，银行的不良资产，各种小贷公司的不良资产，或者信托公司的不良资产，都要控制在全国的平均值以内。全国有个平均值，比如现在全国的银行不良贷款在1.8%，那你这个地方不要超过全国平均值，这应该是大家追求的一个目标。

第九，不要让一个企业对上好几种金融工具，金融品种不要叠加。地方上各种实体经济对金融单位，各种金融单位很多，有银行，有租赁，有信托，有小贷，有债券，有中票，有各种各样的抵押公司、财务公司，这个融资都可以，不是说金融工具、金融杠杆、金融品种有的就不可以，都是可以的。既然存在，都有合理的生存价值。但是绝对不要让政府的企业、国有的企业或者民间的企业，一个企业去对上五六个品种，或者你这个贷款，银行没有直接借给你，银行借给了信托，信托转借给你，或者信托甚至还转给了小贷公司，最后给你。也就是说，如果你的金融工具串联在一起，叠加在一起，跟你再融资，要停，应该单独地点对点、面对面，不要叠加。

第十，要当心负债中有各种金融机构资金的企业。如果政府看到一个房产公司，或者一个企业，如果负债率是70%、80%、90%，负债当中有一半以上是非银行贷款，七八个品种租赁的、集资的、小贷公司的、信托公司的，杂七杂八的很多家，乱七八糟高利息的品种，这个企业一定有生存危机。你要么帮他治理，要么把他毙了，总之不要跟他粘得太多，你粘上，就是去帮他整顿。如果你还去跟他融资，或者国有企业，或者金融单位还在跟他联手，好像他的信用很好，你就糊涂了。所以对各种各样的金融工具叠加在一起，串联起来跟你要融资的要当心。对一个企业借了各种各样金融工具的资金，一个账户上几十个，一个企业有几十个资金账户，或者50%、60%以上都是各种各样高利息的资金来源，这种企业基本上病入膏肓，要当心。

总之，以上这些就是我给大家提个醒，防范的方面。大体上就讲这些，时间关系，讲得比较多。谢谢！