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剖析“多面”荣盛。

从偏安一隅到布局全国，从地产业务到多元发展，在耿建明的带领下，荣盛一直在求稳中发展。

然而，素来以“稳健”著称的荣盛发展这半年来却颇不平静。

负债持续走高、归母净利润持续下降、“三条红线”仍踩中一条、企业评级被下调以及业主维权事件频发等负面消息频频出现在大众的视野。

8月19日晚间，荣盛发展发布2021年半年报。

中报显示，截至6月底，公司实现营业收入约342.23亿元，同比增长30.85％；毛利率25.84%，同比下降17.47%；归母净利润为25.33亿元，同比下降14.02%；扣非净利润为26.15亿元，同比下降13.59%。

可以看出，今年以来荣盛的营业收入增长，而净利润却大幅下滑，陷入增收不增利的尴尬境地。

同时，公司净负债率为66.50%，现金短债比为 1.16，剔除预收账款后的资产负债率为 70.81%，仍踩一条红线。

利润逐年下滑

经营现金流回升

在我国，有军人背景的企业家并不少见。如华为任正非、中化宁高宁、万科王石、万达王健林等，军旅生涯锤炼了他们的意志，也在他们的性格和企业管理模式中，烙下不可磨灭的印记。

荣盛掌门人耿建明，也是这个群体中的一员。

1996年，已经脱下军装10年的耿建明怀揣东拼西凑来的5000元钱，注册成立荣盛实业有限公司，走上了创业之路。

他带领荣盛扎根廊坊，深耕燕赵，终于在2007年成功上市，成为河北首家上市房企。

后来，随着环京限购压力越来越大，荣盛开始走出河北，布局全国。

此后，荣盛发展迎来快速发展期。2018年，荣盛发展的销售额首次突破1000亿，成功跻身千亿房企之列。2019年和2020年，荣盛发展的销售额均突破千亿，分别为1154亿元和1271亿元，成功在千亿房企领域站稳脚跟。

2021年，荣盛发展将销售目标定为1300亿元。

上半年，荣盛发展合同金额599.22亿元，同比增长24.26％，完成了年度签约计划的46.09％。

但是，荣盛发展的规模上去了，利润却降下来了。

2019年，荣盛发展的归母净利润为91.2亿元；而到了2020年，公司归母净利润仅有75.01亿元，下降17.75%。2021年上半年，公司归母净利润又出现下降，达到了25.33亿元，同比下降14.02%。

值得一提的是，近年来荣盛发展的经营现金流一直维持在较低的水平，自2018年达到了175.12亿元的高峰后便一蹶不振，2019年和2020年分别为21.2亿元和13.67亿元，同比下降87.9%和35.53%。

2021年上半年，荣盛发展销售回款增加，导致经营现金流有所回升，为12.47亿元，同比上涨131.97%。但其加权平均净资产收益率却同比下降1.64个百分点，为5.12%。

在荣盛发展召开的2021年上半年公司业绩会上，耿建明表示，公司目前的重要任务就是去库存，抢抓回款，放弃规模，要审慎投资，做好长期的思想准备，管理好流动性。

耿建明承诺，“公司，过去没有，现在不会有，将来也不会出现任何违约事件。”

环京区域去化受阻

积极扩展全国布局

荣盛发展作为在河北起家的房地产企业，其大本营在京津冀区域，土储集中在河北廊坊、石家庄、邯郸、唐山为首的环京城市。

中报显示，截至报告期末，公司在环渤海、长江经济带、珠三角及中西部的重点城市储备土地资源，总建筑面积 3,741.25万平方米。仅在河北省，荣盛发展土地储备就达到1557.8万平方米，占比41.6%。

近年来，环京区域面临较严的政策调控，市场由外需主导转向内需，导致荣盛发展去化压力增大。

俗话说——不要把鸡蛋放在同一个篮子里。

荣盛发展也意识到这个问题，正在积极向全国布局，提高城市结构和区域布局的均衡性。

年中报显示，报告期内公司先后在京津冀、长三角、中西部、珠三角区域的 16 个城市获得土地 28 宗，规划建筑面积 302.86 万平方米，拿地总金额123.4亿元。

上半年，荣盛发展在杭州、徐州、芜湖、广州等土储较少的城市积极补充土地储备，进行了重点布局，投资金额达 90.36 亿元，占上半年整体拿地投资金额的73.23%。其中，在杭州所拍土地耗资最多，为48.87亿元，面积达7.8万平方米。

事实上，荣盛发展正在向长三角区域开疆拓土。

2020年报显示，荣盛发展在江苏省、安徽省分别实现营业收入100.27亿元、59.37亿元，同比增长2.5%、50%，分别占公司营业收入的14%、8.3%。

为了有效整合上海资源优势、人才优势以及长三角地区的区位优势，今年，荣盛发展把部分职能部门设立在了上海，成立了运营技术中心、产品研发中心。

负债走高，评级下降

荣盛仍面临挑战

“三道红线”压力下，2020年以来，荣盛发展开始大力降负债。

截至 2021 年 6 月 30 日，公司资产负债率 80.16%，较期初下降 2.09 个百分点；现金短债比为 1.16；净负债率 66.50%，较期初下降 13.68 个百分点；剔除预收账款后的资产负债率为 70.81%，较期初下降 2.97 个百分点，三条红线仍踩中一条。

从整个负债水平来看，随着公司销售规模的增加，整体负债水平也在大幅提高。

截止2021年6月30日，荣盛发展的总债务规模为2353.23亿元，同比增长9.17%，流动负债合计1883.83亿元，同比增长6.88%。

从融资方面来看，截至报告期末，公司通过债券、银行贷款以及其他手段融资金额仅剩678.95亿元，且融资成本偏高。债券融资成本在7.18%--11.5%之间，而其他融资成本最高达到12%。

同时，报告期内，荣盛发展的销售费用达11.95亿元，同比增长29.8%；管理费用达13.29亿元，同比增长7.7%；财务费用达8.36亿元，同比增长62.13%。

报告中称，财务费用的不正常增长是执行《企业会计准则第 21 号-租赁》所致。但整体来看，荣盛发展的“三费”的确有所攀升，这也对利润产生了影响。

一市财经注意到，7月19日，穆迪将荣盛发展的评级展望由“稳定”调整为“负面”。穆迪助理副总裁兼分析师Kelly Chen表示，展望“负面”反映了荣盛发展从离岸资本市场获取资金的能力有所减弱，这将限制其在未来12-18个月的融资、运营缓冲以及利息覆盖率的改善。

此外在上半年，为了促进回款加速去化，荣盛在张家口、廊坊等地进行低价售房的行为引发争议。

有媒体报道，在张家口某荣盛城，原6、7000元/平米的房子突然降价到4000/平米，而且还送车位，一下引起了众多高价购房业主的愤怒。其中，两名老业主情急之下竟然扬言跳楼维权，后被行政拘留。

此后，张家口市住宅与房地产业协会发布倡议书，倡导各房地产企业要严于律己，不能以不正常手段进行销售，不得低于成本价格销售所开发的商品房，不能故意破坏规范的销售市场秩序。

多元化业务收入占比不足8%

土地集中出让、“三道红线”、房地产贷款集中度管理的出台，为房地产行业戴上“紧箍”。房地产发展大步向前的野蛮增长时代已经一去不返，稳健和精细化的发展成为行业常态。

早在2015年，荣盛发展制定了由传统的房地产开发企业逐渐转型为“3+X”新型产业全面发展的战略规划。

目前，荣盛发展确立了以地产为主业，以康旅、产业新城、物业为支柱，其他相关产业为辅助支撑的“一主、三柱、多支撑”的新产业发展格局。

但是从收入结构看，多元化业务板块所占总体收入比重并不高，仅不足8%。

中报显示，报告期内，房地产业收入315.78亿元，占总营业收入的92.27%；产业园收入8.01亿元，占比2.34%；物业服务收入7.4亿元，占比2.16%；酒店经营收入3.42亿元，占比1%；其他行业收入7.62亿元，占比2.23%。

中报称，公司康旅板块以“旅游、度假、养老、养生”等产业为切入点，经过五年多发展，实现了高起点、大规模快速进入和布局，迅速进入行业第一梯队。但从其营收占比来看，康旅板块对公司整体利润贡献较少，且与主营业务协同度有限，公司在康旅板块涉及产业比较多，聚焦性差，很难迎来持续增长。

在报告期，产业新城也获得一些优质项目，如固安运载火箭精密零部件研发及生产项目、固安亨利自动化控制研发及生产项目、蔚县新型墙体环保材料项目等。但作为公司重要的业务来源和第二大利润来源，产业园板块的营收占比并不算高，而且仅在河北、安徽、湖北三省布局了12个园区，规模较小，与专业产业园公司相比无明显竞争优势。

此外，2020年底，荣盛发展拆分物业板块荣万家港股IPO，并于2021年1月15日正式在香港主板敲钟上市。2020年，荣万家年内实现营业收入18.07亿元，同比增长41%；净利润2.64亿元，同比增长133%；毛利率28.10%，同比增长9.9个百分点。该板块发展势头较为强劲，但同样也面临着过度依赖母公司的风险。

荣盛发展2020年报中提出，下一个五年，公司将聚焦“提质、进位”的总体发展目标，通过质量与规模的快速提升与协同发展，跻身世界强企之列。

在当前宏观经济的发展态势和房地产行业调控的大背景下，对荣盛发展来说，如何提升利润、降低负债已然是不小的挑战，是否能实现下一个五年目标，一市财经持续观察。

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