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万科再次高喊“活下去”，这次是喊给自己。

就像期中考试发挥失常的优等生，祝九胜在万科中期业绩会上显得有些不安，但还是当场表达了万科“立志长期成为好学生”的决心。

和很多房企相比，万科的年中成绩单确实不算亮眼，盈利指标和经营性指标均显示下滑。

从半年报可以看到，上半年万科实现营业收入1671.11亿元，同比增长14.19%；

而营业利润219.88亿元，同比下降17.23%；总利润220.81亿元，同比下滑16.52%；归母净利约110.47亿元，同比下滑11.68%；扣非后的归母净利约107.27亿元，同比下滑11.45%。

除了下降的净利润指标，万科扣税后房地产开发及相关资产经营业务的整体毛利率，由去年同期24.02%降至18%，未扣税整体毛利由去年同期31.80%降至22.90%。

回看万科10年来的中期数据，今年万科中期的营业利润、利润总额、归母净利润均创下较低成绩。

受业绩影响，8月30日万科A开盘大跌，截至下午收盘，报每股19.43元，跌7.03%，总市值降为2259亿元，较今年高点已蒸发超1500亿元。

三年前郁亮把“活下去”喊给整个行业，三年后祝九胜把这三个字送给了万科自己。

毛利率或将持续承压

与万科两个月之前召开的2021年第一次年度股东大会不同，没了郁亮的坐镇，祝九胜携高管团队出席了中期业绩会。

面对投资者和媒体机构的提问，祝九胜形容自己“像一个考试没考好的学生要对老师做解释，心里很忐忑”。

针对万科净利润下降问题，祝九胜表示主要有三方面的原因：

一是销售规模增长有限，二是毛利率的下降稍快，三是万科转型业务的效果还需要时间。

首先看销售数据。从过往的财报看，过去两年万科年度销售增速分别为3.9%、11.6%，同比增速已经不及往年。

国家统计局数据显示，2021年1-6 月全国商品房销售面积 8.86 亿平方米，同比增长 27.7%；销售金额 9.29 万亿元，同比增长 38.9%。

而今年上半年万科房地产开发业务实现合同销售面积 2191.7 万平方米，同比增长5.5%；实现合同销售金额 3544.3 亿元，同比增长 10.6%。

祝九胜也坦言，这几年来，万科开发业务、销售业务的增速相对都有限，上半年的结算收入增长了11.9%，增速跟同行相比是比较低的水平。

而受地价房价比不断上升等影响，万科税后毛利率从24%降至18%，未扣税毛利率从32%降到23%。销售增长与毛利下降的对冲有限，甚至不足以对冲业绩的下滑。

与此同时，盈利能力下降也是近年来万科一直都存在的问题。 万科2019、2020年万科归母净利润同比分别增长15.1%、6.8%，增速相比上一年分别下降5.3%、8.3%。

而今年上半年万科净利润下滑还有一个重要原因，就是房地产开发及相关资产经营业务的营业利润率下降至18.04%，同比减少6.02%。

财报显示，房地产业务仍是万科收入的主要来源。房地产开发业务收入1443.3亿元，占比86.4%。因此，开发业务的利润下滑很大程度上影响了万科整体利润指标。

开发业务成本上升主要是因为“面粉”更贵了，拿地成本较去年明显上涨。

据半年报，今年上半年万科获取新项目 95 个，总规划建筑面积达 1505.9 万平方米，权益规划建筑面积 1101.4万平方米。项目总地价1126.3 亿元，均价为 7480 元/平方米，权益地价总额约 886.5 亿元。新获取项目中一二线城市的投资金额占92%。

在2020年报数据中，万科新增项目平均地价仅为 6710 元/平方米，今年上半年这项数据上涨了近17%。

就基本盘业务房地产开发来看，万科毛利率下滑的局面仍在延续。

万科房地产开发业务上半年结算面积1115.4万平方米，同比增长6.2%，对应结算收入1443.3亿元，同比增长11.9%；结算均价12940.0元/平方米，比去年同期12285.7元/平方米增加654.3元；结算毛利率24.9%（扣除税金及附加后为19.6%）。

对于毛利率是否已经触底的问题，万科财务负责人韩慧华坦言这一趋势还将持续一段时间，“2017年以来万科的地售比一直在上升，所以开发业务的毛利率会呈现一个下降的趋势。从销售端到结算端还有一个过程，万科未来这两年毛利率还是有一定的压力”。

“胆小”与平衡的智慧

在会上，万科管理层多次强调“稳健”“平衡”“克制”等关键词，也再次喊出了“活下去”。

“万科坚持‘稳字当头’，在我们的认知里‘活下去’比什么都重要。”祝九胜说，“整个行业的游戏规则在发生变化，万科的发展思维也要相应做出调整。我们没有把规模和速度作为唯一的目标来看，会在规模和效益、短期和长期、风险和收益之间权衡。”

其实，作为一家龙头房企，万科已经很稳了。上半年的现金流、负债率、融资成本数字就能很好的说明这一点。

半年报显示，万科将三条红线维持在“绿档”。上半年持有货币现金1952.2亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债的总和843.0亿元。扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍；净负债率20.2%，连续20年低于40%；剔除预收账款的资产负债率69.7%。

此外，上半年万科综合融资成本仅为4.27%，同比下降32个基点。

财务负责人韩慧华表示，整个行业去杠杆是大趋势，今年以来融资环境在持续收紧的状态，金融机构在房企的融资上更加谨慎。万科上半年融资方式主要是“借新还旧”，下半年融资总量仍会保持克制。

据了解，万科20年来净负债率一直保持在40%以下，处于行业最低区间范围。

“说大白话是胆子小，说文绉绉的话叫‘稳健’。”祝九胜调侃道。

“胆小”代表了万科的克制和顺势而为，平和应对瞬息万变的市场和政策变化。

“我们的主张一直是‘农民’态度，农民不去预测天气，老老实实地种地。有时候是摆脱不了‘看天收获’的局限性，但在同样政策、市场环境之下，要让自己的收成越来越好。”祝九胜直言。

同时，“胆小”不代表一毛不拔了，而是要把钱用在刀刃上，每一笔钱都花的谨慎，量入为出。那么，万科握在手里的2000亿的现金怎么花？

祝九胜表示：“我们不会让它硬趴在帐上，该去理财就去理财，在流动性、收益性和安全性这三者之间求得一个平衡。”

万科执行副总裁、首席运营官刘肖答道，收并购业务正成为万科获取土地的重要渠道之一。“过去三年，我们在项目层面的收并购，占到我们整个开发业务投资额的近40%。”

刘肖表示“双集中”对大家都有挑战，实际上万科也处在适应和磨合的过程。可以确信的是，第二轮还是一如既往地去坚持稳健的投资策略，在行稳致远这个总的基调下“量入为出”。

此外祝九胜表示，在并购方面，万科该花的钱还是要花。无论是什么同行，万科都有接触和合作。万科所有项目中，大概七成有合作，金额上约八成有合作。

而针对与泰禾、恒大集团、蓝光等公司的合作传闻，祝九胜回应称：“过往我们和恒大有项目层面的合作，最近几个月有接触和探讨，目前没有实质性的合作。对泰禾，我们也有一个小组在密切联系，符合条件的我们依然会履约。”

“万科确实收购了蓝光发展3个项目，收过来的项目也处于正常的开发节奏。此外，近一年多时间，万科与华夏幸福之间连项目层面的合作和谈判都没有。”祝九胜补充道。

多元化业务“偏科”

对于备受瞩目的多元化业务，万科承认了这块确实不好做，但是会继续坚持城乡建设与美好生活服务商的战略，也相信目前布局的物业服务、租赁住宅、物流这些业务都有良好的发展前景。

财报显示，上半年商业开发与运营平台印力营收为36.29亿，同比增长19%；物业板块万物云实现营收103.8亿元，同比增长33.3%；青年公寓品牌泊寓实现营业收入13.2亿元，同比增长25.6%；物流板块万纬物流管理项目营收同比增长64%至13.4亿元，可租赁建筑面积1149万平方米。

可以看到，在多元化业务中，万物云业绩还算不错。今年上半年营收首度突破百亿大关，录得103.8亿元。万纬物流管理项目（含非并表项目）的营业收入13.4亿元，同比增幅64%。

但新业务还尚未成为利润增长的贡献力量。祝九胜也表示有很多需要检讨的地方。他坦言道：当时是严重估计不足，或者是严重低估，今天来复盘、检视，我们当年太过乐观了。

同时祝九胜也承认了万科在商业业务上与同行的差距。

“我个人总结是二元特征，好的很好，差的不及格，比如印力在上海的竞争力较强，但难题在于另一些城市做得不够好，所以业绩总量和报表呈现一般。但是我们有信心在商业方面找到差异化的解决方式。”

其实对此，万科在两个多月前就已经行动起来，将原集团执行副总裁王海武派到任印力集团出任总裁，大大增强了对印力的控制权和话语权。而此前印力集团的掌门人是丁力业，总裁职务也由丁力业兼任，很长时间以来没有独立人选。

王海武做了印力的二把手，足以看出万科想要深度整合和发展商业板块的意图和决心。也对于万科商业业务能否破局起到至关重要的作用，不过能够起多大作用还要以观后效。

据了解，上半年万科正围绕多元化业务积极拓展渠道。

祝九胜建议，“我们的转型业务，要转变看待它的贡献点或者是贡献体现的看法。它能形成贡献的是一家公司的企业价值，或者是中长期的估值”。

其实，从今年中报季房企的财务数据来看，房地产行业高利润时代已经结束，房企利润下滑也是无法回避的大趋势。

“股东只要愿意陪着我们跑，我们一定会跑得更好、更远。”万科管理层表示。

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