编者荐

孙宏斌给融创设定了“安全边界”。

“融创不仅要降负债率，也要降负债规模了。”在融创2021年中期业绩投资人会议上，孙宏斌说了这样一番话。

这些年来，我们好像很少能看到孙宏斌“服软”，即便顺驰落幕也没能让这个男人消沉，反而“重启”融创杀回了重围。

但是，今年上半年房地产调控持续加码，房企负债率、商票数据、拿地金额等均进入监管范畴，这也导致房企融资愈发困难。

“压力”这个词在融创中期业绩会上被孙宏斌多次提及。

虽然放眼整个行业来看，融创上半年的表现可以划分在“优等生”的范畴。但是不可否认的是，以“激进扩张”和“高周转”模式起家的融创也面临着不小的压力。

对此，孙宏斌有很清晰的认知，也确实需要低头沉思一下融创的未来。

孙宏斌又说大实话

当下市场和投资者最为关注的指标是销售、现金流和盈利能力。

8月31日，融创披露了中期业绩，先看销售指标。

报告期内，融创实现合同销售额3207.6亿元，同比增长64.3%，在上半年房企销售排行中位列第4，据第2、第3的万科和恒大仅差300亿左右的销售额度，不仅如此，增幅也远超行业均值。

从三方上半年的业绩情况对比来看，万科、恒大均不如融创亮眼。

上半年，恒大归母净利润大涨119.9%，然而，营业收入却下降16.5%；万科的营业收入实现增长，同比增长14.2%，但其归母净利润却出现下滑，同比下降11.7%。

上半年融创实现营业收入958.2亿元，同比上升23.9%；毛利199.8亿元，同比增长12.5%；归母净利润119.9亿元，同比上升9.4%；每股盈利2.62元，同比上升8.7%。

此外，融创现金流充裕，在手现金达1232亿元，其中非受限现金1011亿元，较去年底提升2.4%。

相比之下，融创上半年的业绩大有“赶万超恒”的趋势，也难怪孙宏斌会在业绩会上说出了这句话：“除了我们以外都有可能暴雷。”

融创的毛利率对比同一梯队的房企也并不出彩。从盈利能力看，近几年来融创的毛利在稳步增加，但毛利增速却在下滑，毛利率也在逐步降低。

财报显示，2018年-2020年，融创的毛利分别为311.4亿元、414.1亿元、484亿元，增速由2018年的128.48%降至2019年的32.99%。到2020年，毛利增速仅16.90%；毛利率也在逐步下滑，分别为24.96%、24.46%、20.99%。而今年上半年，融创取得的毛利率约为20.8%。

从刚刚过去的财报季数据可以看到，上半年，毛利下滑是整个房地产行业所面临的一大痛点，也有一些房企已经暴雷或者徘徊在暴雷的边缘。对此，很多企业把原因归结于调控、疫情和市场大环境。

在融创业绩会上，孙宏斌又说了大实话。他表示企业如果说现在出现了问题，那么其实两年前就能看到了。有些企业的压力可能是布局、买地决策失误或者是产品不行造成的，并不是政策造成的。

“最近很多企业压力都很大，除了一些问题，但是确实跟政策没有关系，已经给了你三年宽限期，指标也不是很难，没有要求你降负债总规模，是降负债率！”孙宏斌坦言。

孙宏斌建议：“亏的地要赶紧卖，卖了之后做新的事，留着亏得更多。”

他还表示，融创中国未来3年的第一目标是降低融资成本，要把信用评级做到投资级。为此，融创中国不仅要降低负债率，还要降低负债规模。

安全才是发展底色

可以看到，孙宏斌将“降负债”和“控制拿地节奏”放在了重要的位置上，激进发展已然成为过去式，安全和稳健成为了融创未来发展的信号。

的确，近年来无论是拿地还是投资，孙老板都挥金如土。但豪气的背后，也是以融创近万亿的巨额负债为代价。

中报显示，截止报告期末，融创负债总额为约9971亿元，比2020年末增加665亿元，同比增长15.61%。其中，流动负债总额约为7550亿元，同比增长17.18%；非流动负债总额约为2422亿元，同比增长10.95%。

对于融创而言，2020年是一个“转折年”。自2020年“三条红线”政策出台以来，脚踩三条红线的融创就开始主动降速，考虑负债问题，以达到监管的要求。

这一年，融创先是放缓了拿地速度，减少了拿地规模，全年拿地仅花费695亿元，同比骤降55%。

其次，就是运用财务手段，通过债务置换的形式，将短期债务置换成长期债务，使短债比保持在安全期间。

最后，融创还靠卖酒店、抛售股权等方式回收了大量现金。

通过多项举措，截至 2020 年末，融创剔除预收款项后的资产负债率降至 78%，净负债率降至 96%，非受限现金短债比提升至 1.08，回踩黄档，仅剩下一道红线。

2021年上半年，融创剔除预收账款后的资产负债率约为76.0%，净负债率约为86.6%，非受限现金短债比约为1.11，仍踩一条红线。

对于“三条红线”政策，孙老板表示认可：“净负债率降到100%以内是超出我们预期的，不是很难，其余两个也都是比较合理的，对优秀企业的发展都是特别好的。”

对于融创而言，除了净负债率外，“三条红线”其他两项指标改善均不大，这也是其上半年疯狂拿地、投资、并购所产生的“后遗症”。

“降负债率相对容易一些，不像降负债规模，可以通过增加自有资金来降低负债率，只有两个都降了才能把融资成本降下来。”孙宏斌在业绩会上如实说。

从多元化业务看，被孙老板寄予厚望的融创文旅以及融创服务未成大气候，营收占比分别为2.7%和2.5%，尤其是遭受了疫情冲击的融创文旅，如今才刚缓过一口起来。

即便对于主营业务地产领域的下半场，孙老板也认为不甚乐观，他预测下半年可能会“鸭梨山大”，“预计下半年市场还是会比较惨烈的，融资和信贷压力大，销售压力也大。”

因此，孙宏斌认为要给自己留出一个“安全的边界”，他把安全的定义为三个维度，包括要符合国家政策的导向；要让别人认为你是安全的；自己是真的安全。

拿地策略变了

为了下半场能够“安全平稳”，融创将今年下半年权益拿地销售比将控制在20%以内，全年权益拿地销售比将控制在30%以内。

这个比较保守的目标和孙宏斌对市场的判断有关。他认为如果还像过去一样拿地，会吞掉很多利润，未来希望独资的项目更多。“我们现在需要安全。在这个目标下拿地就必须这样，这就是选择。”

今年上半年融创在土地市场上“大杀四方”，在22个试点城市结束首轮集中供地后，共有41宗地块落入融创口袋，拿地权益金额超640亿元，力压万科、碧桂园等头部房企，排名第一。

5月，融创又通过招拍挂等渠道，以 430 亿元拿下 18 个地块，拿地金额占到了本月合同销售额 708.1 亿元的 61%。

中国指数研究院数据统计，截止6月中旬，融创总计拿地83宗，总成交金额达1226.92亿，接近其2020年全年的拿地总金额的两倍。

本以为融创上半年疯狂的拿地之举会触及“买地金额不得超销售额40%”的红线，哪知，融创又一次向人们展示了其钢丝上走路的高超技巧。

中报显示，2021年上半年，融创新增权益土地储备约1708万平方米，新增权益货值约人民币2135亿元。权益拿地销售比约为37.9%，据监管指标仅差2.1%。

仔细看来，融创上半年的所拿的土地不仅数量多、金额大，而且溢价还高，尤其是在三四线城市。

今年2月，融创一口气在芜湖，无锡，重庆，江阴，上海和南宁6个地方拿地，其中芜湖2103号地块溢价169.44%，南宁GC2021-001地块溢价72.64%。仅在2月，融创拿地的开销就超过了180亿元。

其中，融创和厦门建发以64.52亿元拍下的上海普陀区地块，单价超8.4万/平方米，溢价率高达36.15%。因溢价过高，普陀区区政府于2月24日还约谈了融创，对其明确指出“房子是用来住的，不是用来炒的。”

“我是支持调控的，不调控的话这个行业没办法干了，房价和地价都要上天了。不调控对谁都没好处”，在融创2020年业绩会上，孙宏斌如是说到。

然而，嘴上喊着拥抱政策，身体却很诚实。即便在被约谈之后，融创仍没能停住高溢价拿地的步伐。

3月15日，融创拿下镇江J2102地块，溢价达61.3%；3月底，融创分别以溢价83%和99%在临沂和淮安拿下了两块地皮；4月，融创又出现在徐州土拍市场，在10之内，以90.62%和80.8%的高溢价率连夺两块地王。

据同策研究院统计数据，6月份全国一线城市宅地溢价率下降至5.54%，二线城市宅地成交溢价率持续下降至13.01%；三四五线城市溢价率降低至17.5%。

而据中指院数据显示，截止6月中旬，融创在一线城市的平均溢价率为8.98%；在二线城市的平均溢价率为18.96%；在三四线城市的平均溢价率高达57.39%。可以看到，融创在三四线城市的拿地溢价率，远远行业高于平均值。

“这个溢价水平反映了同一品牌在不同层级市场的相对影响力和基于这一相对影响力的溢价能力，这个也是符合商业逻辑的。” IPG中国首席经济学家柏文喜表示，三四线线城市的地价与建设成本较低而市场竞争压力较弱，融创的相对溢价能力就更强，但是去化速度和价格敏感性则又与一二线城市不同，更适合走高周转路线。从融创经营层面而言，对于融创业务布局与投资布局、经营策略的影响是不言而喻的。

面对种种压力，孙宏斌提出了融创新的战略发展目标：更安全、更从容、更长期、更有价值，以多变应万变。

《阿飞正传》中说，世界上有一种鸟没有脚，生下来就不停的飞，飞的累了就睡在风里。一辈子只能着陆一次，那就是死亡的时候。

孙老板显然已经意识到了，只有安全才能让融创平稳飞行。

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