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有了亮眼成绩单，如何实现“高质量”增长？

金辉控股（09993.HK）今年的年中“成绩单”看起来颇为亮眼。

中报显示，公司期内实现营业收入约160.7亿元，同比增长44.1%；毛利润为33.9亿元，同比增长33.2%；净利润20.1亿元，同比增长92.4%；净利润率增至12.5%；毛利率由去年中期的22.8%下降至21.1%。

可以看出，今年以来，金辉的营业收入，尤其是净利润得到了很大提升。

同时，公司净负债率为75.9%，现金短债比为1.5，剔除预收款项后的资产负债率为68.3%，“三道红线”全部绿档。

在如今的房地产领域，国家调控政策趋严，以高周转为主要打法的房企纷纷放慢脚步，小步慢跑的企业反而逐渐凸显优势。

不过，这家企业真的如表面数字般“完美”吗？稳健背后，也有“生长痛”，一市财经近距离观察。

艰难的成本控制

公开资料显示，金辉1996年发轫于福州，2009年总部迁往北京。

与别的闽系老板“爱拼才会赢”的高调相比，金辉老板林定强颇为低调，网络资料亦不多。

性格虽不张扬，但他仍是是富豪榜的“常客”。

2012年，林定强以140亿元财富入围了当年的胡润地产富豪榜；2016胡润房地产富豪榜，林定强、林凤英夫妇以105亿排名第45；2020年2月26日，林定强家族以240亿元人民币财富名列《2020胡润全球富豪榜》第781位。

金辉控股作为金辉集团上市的资本壳平台，上市第一年，成绩单就颇为引人注目。2020年实现营业收入约348.8亿元，同比增长约34.3%；公司毛利率77.1亿元，同比增长约36.2%；净利润为38.2亿元，同比上升约42.0%；归母净利润约31.3亿元，同比增长24.7%。

来到2021年上半年，从金辉的财报数据看，最为亮眼的要数净利润的增幅，较2020年同期上升了92.4%，超营收涨幅两倍多，超毛利润涨幅达三倍。

按照公式，净利润增长速度大于主营业务收入，代表成本费用降低或其它业务利润增长。

根据中报，金辉今年上半年的财务成本为9600万元，相比去年同期的1.66亿元，降低了7000万元。

土地是房企赖以生存的生产资料。过去几年，房地产行业还在以“规模论天下”，绝大多数房企均处于激进拿地的时期，金辉也不例外。

一市财经梳理这几年金辉在土地市场的动作发现，2016年二代接班人林宇上位后，金辉一改往日的谨慎作风，开始冲刺规模放手拿地。

由于频繁高价拿地，金辉的财务成本一直居高不下，毛利率和净利率逐年下降。

数据显示，2017~2019年间，金辉的毛利率分别为32.2%、30.2%、21.8%，净利率分别仅17.2%、12.6%、9.7%。

到2020年，金辉的毛利率和净利率稍显改善，分别上升了0.2个百分点和1.3个百分点。

但到今年上半年，金辉的净利润率数据虽然有所上升，毛利率的数据却下滑了1.7个百分点。

也许是为了低价拿地，今年上半年，金辉侧重布局西北地区，并尝试利用商场+住宅物业获取综合地块以降低土地成本。

数据显示，金辉及其附属公司2021年上半年在西北地区的土储面积合计为68.1万平方米，占总土储的24.7%，在各地区中排名第一。

与此同时，金辉披露，2021年上半年公司新增17幅土储，涉及11个一线、强二线重点城市，其中包括北京、重庆、宁波、郑州和泉州等城市。

而且，值得注意的是，北京大兴地块、惠州白云新城在内的多幅地块均以底价竞得。

一般来说，土地挂牌出让（或者拍卖）的底价，是国土部门出让宗地的最低对价，全部买家出价低于这个价格，竞价或者拍卖就流产。底价成交说明了地块出于多种原因，可能没有其他企业竞争或看好。

目前，金辉上半年应占权益后合约地价总额约为人民币88.97亿元、应占权益前合约地价总额约为人民币146.83亿元，对比上半年557.7亿的销售额，上半年拿地成本所占销售额比重远低于40%。

虽然正努力控制成本，但随着重点城市房地产市场的持续从严调控，房企在去化方面受政策影响越来越显著，对销售额及回款压力也越来越大。

在后疫情时代，单单在降低拿地价格上发力的金辉，未来能否能够持续达到“高质量增长”，还是个未知数。

一位资深行业专家对一市财经分析称：“底价成交的地块，表明别的房企或不看好，未来也许会面临去化速度不快、或者定价较难的情况。”

来自YY评级的报告显示，面对房住不炒及房地产行业分化的节点，仅依赖溢价拿纯住宅用地的白银时代即将结束，金辉集团所面临的是如何能够一跃成为城市运营者，从而在勾地/拓展层面获得较大的话语权。

从目前来看，金辉集团的西安经验或多或少减轻了拿地成本，但仍没有为其打出商业品牌运营名声，作为策略经验上，西安模式仍远不足以复制到金辉其他城市布局之上。

在仍没有拿得出手的降成本策略，勾地与不勾地，是金辉需要面对的重要课题。

债务结构优化，但短债压力难掩

事实上，利润上的波动不能掩盖金辉在各维度的数据上是个“优等生”的事实。

作为“三道红线”新规出台后第一批达标的房企，金辉从上市以后就一直保持着零踩线的健康态势。

今年上半年的业绩报告显示，金辉同期的净负债率为75.9%，现金短债比为1.5，剔除预收款项后的资产负债率为68.3%。其中，剔除预收款项后的资产负债率比去年下降了0.7个百分点，现金短债比较去年提升了0.1。

按照相关政策，绿档房企的有息负债年增幅最高可以达到15%，但期内金辉控股有息负债总额仅为543.97亿人民币，较2020年底仅增幅1.2%。若下半年维持当前债务增速，则有息负债增速将会定格在2.4%的水平，大大低于15%的上限。

与此同时，债务方面，金辉控股的加权平均债务成本进一步下降至6.95%，相较于2020年底的7.47%有明显降低。

对于融资成本降低的原因，金辉管理层称，主要是因为融资结构的优化，融资成本较低的银行贷款占比较2020年底提升13.6个百分点至66.3%；成功发行包括CMBS、ABS在内的多笔低成本资产抵押证券；境内外公司债券的发行成本也随上市后信用评级的上调而有所下降。

从表面上来看，似乎没什么问题。但揭开包裹着业绩的一层纱后，会发现其中的数据变化显得有些奇怪。

回到2020年金辉的年度报告，作为当年新上市房企中“唯二”的绿档房企，当时金辉的“三道红线”一度“惊艳”众人。数据显示，2020年金辉的净负债率为75.3%，较2019年的166.9%下降91.6个百分点；剔除预收账款的资产负债率为69.0%，较2019年的76.9%下降7.9个百分点；现金短债比由2019年的0.5上升至1.1。

去年4月时金辉还处于“三道红线”全部踩中的状态，仅仅过了6个月，就迅速由“红”转“绿”，尤其是降幅达两倍之多的净负债率，不禁让人疑惑。

根据公式，净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产。

其中，有息负债也就是贷款总额，包括即期及长期计息银行及其他借款、即期及长期从资产抵押证券获得的所得款项、即期及长期优先票据及即期及长期公司债券；货币资金即现金及银行余额，包括受限制现金、已抵押存款及现金及现金等价物；净资产即权益总额。

净负债率变小，就代表净资产变大，或是有息负债变小、货币资金变大。

根据金辉2020年年报数据，年内公司借贷总额约为537.7亿元，同比增加不足10%。而现金及银行结余约265.9亿元，同比2019年增加了98.4%。与此同时，在后者范围内，金辉2020年扣除受限制现金及抵押存款约179.2亿元，较2019年大幅增加了两倍多。

也就是说，金辉真正能够自由支配的现金大约仅为25.5亿元。而在流动负债中，金辉控股截至去年底计息银行及其他借款97.34亿元，从资产抵押证券获得款项7.7亿元，优先票据17.46亿元，公司债70.56亿元，合计193.06亿元，其现金根本不足以覆盖债务。

再来看集团的融资情况。值得一提的是，今年5月金辉曾疑似把位于北京朝阳的总部大楼进行38亿元规模的ABS融资。

从上述情况隐约可以窥见，金辉的短期偿债压力，或许依然处于紧绷状态。

旗下项目维权风波不断

企业的产品力，是长久发展的生命线。一市财经梳理发现，金辉旗下的地产项目从去年以来维权风波不断。

就在上个月，有网友爆料称金辉地产开发的楼盘“金辉辉语星辰”制定霸王条款：买房需要同步购买指定车位，车位售价10万元/个。

据悉，该项目为去年12月金辉地产竞得的南通通州区首宗“双限摇号”R2020-026地块。项目规划5栋洋房＋6栋高层，户型建面约103-111，毛坯交付，已于6月26日首开入市。限房价：精装18119元/，毛坯16119元/。

这是南通通州区首个“限价盘”，也是金辉地产南通首作。但自项目开售起，该楼盘不仅发生过“捆绑销售车位”之事，还存在着疑似隐瞒不利因素的情况。

关于不利因素，是指楼盘规划建设范围以外对商品房买受人的利益有负面影响的客观存在，包括高架桥、高速、轻轨、坟墓、高压线等。

通常情况下，这些不利因素不足以影响居住目的的实现，也不至于对人身产生危害，但会对居住者的生理和心理产生一定的负面作用。

按照规定，类似“高压线”等不利因素应当在售楼处公示区内进行相关展示，但记者在金辉辉语星辰踩盘时却并未发现相关提示，且销售人员也未曾提及此情况。

除了上述霸王条款事件，金辉旗下多个楼盘，均发生质量维权事件。

2020年6月，有业主爆料，西安金辉世界城刚交付的精装修公寓，暖气管外露、木地板不平，像是精心打造的“豆腐渣工程”。

2020年7月，苏州金辉业主爆料，吴中区金辉优步小区车库地面严重积水、车库顶端漏水、墙壁到处都是大块霉点，环境很是恶劣，严重影响了业主们的生活。

不仅如此，重庆金辉中央铭著去年还曾发生过保安围殴业主事件。

根据相关公开报道，围殴事件的起因是业主反映金辉中央铭著项目的消防设施不齐全，大门垃圾成堆路不通。因为沟通不畅一群保安围上去对业主施暴。报道称一名男性业主被保安锁喉、抱摔、拳打脚踢，最后门牙都被打掉了。

在“三道红线”政策收紧及房地产行业分化的重要节点，快速成长中的金辉如何在黄铜时代走上真正的高质量发展道路，依然任重而道远。

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