效益稳步增长，明年将进入一个新阶段
——中国国贸（600007）2008 年中报简评

主要结论
◆品牌战略提升业务，公司效益稳步增长
◆明年国贸三期部分投入使用，公司将上新台阶
◆预计08-09 年EPS 分别为0.34 元、0.48 元
◆投资评级：中性

事件：

中国国贸公布08 年中报：上半年公司实现营业收入人民币4.48 亿元，比上年同期增长1.78%；实现营业利润人民币2.30 亿元，比上年同期增长1.16%；实现净利润人民币2.03 亿元，比上年同期增长35.61%。基本每股收益0.20 元,增长了35.61%。拟2008 年中期利润不分配不转增。

评论：

一、品牌战略提升业务，公司效益稳步增长

公司从事高档商务服务，集办公、住宿、会议、展览、购物和娱乐等多功能于一体。公司在写字楼出租业务上，继续实施品牌战略，尽可能地为租户自身业务的长期持续发展创造便利优越的条件；在商场出租业务上，充分利用国贸中心品牌优势，坚持“高中档”的销售经营策略，经营业绩呈现平稳向上的态势；在公寓出租业务上，坚持“长租为主，短租为辅”的经营模式，并不断提高服务质量，为入驻租户提供管家式贴身服务。

2008 年上半年，公司的写字楼、商城和公寓等业务均取得较好发展，实现营业收入人民币447,844,584元，比上年同期增长1.78%；实现营业利润人民币230,347,902 元，比上年同期增长1.16%；实现净利润人民币203,330,099 元，比上年同期增长35.61%。基本每股收益0.20 元，增长了35.61%；每股净资产4.04
元，比上年同期增长1.30%；净资产收益率5%，比上年同期增长1.13%。公司上半年整体经营情况良好，净利润增加的主要原因是营业外收入增加以及所得税税率降低从而使所得税费用支出减少所致。如果扣除非经营性损益，则基本每股收益为0.17 元，比上年同期增长14.92%。

二、商务地产龙头，出租价格和出租率高

经过几十年的建设和发展，北京CBD 商业区愈发成熟。区域内入驻企业数达到3010 家，其中外资企业所占比重约三分之一，入住CBD 及周边地区的世界500 强企业有120 多家，占在京世界500 强总数的75％左右。随着央视、北京电视台新台址建设的推进，广告业、文化艺术业企业逐渐云集CBD 区域。随着众多大中型企业的进入，CBD 写字楼市场将迎来巨大的需求空间。

由于公司的商务出租楼房地处北京著名的商务中心——国贸商务中心，是外资机构最集中的区域。国贸写字楼作为北京市首屈一指的顶尖甲级写字楼，世界500 强企业已有近50 家企业入住。国贸的平均租金水平一直位居北京写字楼之首，2008 年上半年公司写字楼平均租金达370.40 元/平方米·月，公寓平均租金达214.85 元/平方米·月，商场平均租金达705.36 元/平方米·月。

因具有品牌优势，公司房屋的出租情况一直保持良好状态，2008 年中期写字楼、公寓和商场的出租率保持较高的水平，分别为96.94%、81.50%和99.97%，出租率很好。目前公司已形成规模和品牌优势，其在北京商务地产的龙头地位不可撼动。近几年，公司商场的租金在不断上涨，写字楼的租金也在稳步上涨，公寓基本稳定。从出租率看，写字楼和商场的出租率一直在高位，公寓的出租率在稳步上涨。

公司在出租业务上能力强，写字楼出租租金收入是公司的主要收入来源之一，并一直占公司主要收入的50%左右，公寓和商场出租收入也较大，另外，公司还有会展等收入。

公司2008 年上半年净利润为2.03 亿，比上年同期增长35.61%。2008 年中期净利润增长是近几年最高的，主要原因是处置资产所带来的营业外收入增加所致。

三、调控中商务地产相对转热，明年公司将上新台阶

房地产行业正处在调控中，并已出现明显回调现象。土地交易是房地产行业的一个先行环节。2008 年以来，土地的交易价格指数在3 月份创出近几年的新高，达116.50，而在6 月又回到了去年年底的位置，为110.80，同比下降了2.7 个百分点。在土地交易价格指数的高位震荡过程中，居住、工业仓储的用地交易价格指数同比均已下降，而商业、商务和娱乐用地交易价格指数有较大回升，其6 月份的交易价格指数从去年年底的103.60 上升到了105.10。同比则上涨了1 个百分点。在房地产调整理的市场环境下，房地产开发的主要热点已转向商业、商务和娱乐等项目。

公司主要从事高档商务出租业务，随着国贸三期工程的建成，将为公司带来新的利润增长点。国贸三期工程的建设分为A、B 两个阶段。A 阶段总建筑面积为29.7 万平方米，由主塔楼和裙楼组成，其中主塔楼高度为330 米，地上74 层，地下3 层，内部有高档写字楼、拥有275 套客房的超五星级酒店，并设有商业、餐饮、影院和大宴会厅等。目前正进行A 阶段施工建设。为全力支持办好一届高水平有特色的奥运盛会，由于市政、交通等方面采取了相应措施，国贸三期工程施工方在部分材料供给及施工人员配备等方面受到一定限制，国贸三期工程进度也因此受到一定影响，原计划国贸三期A 阶段在2008 年中期以后陆续开业的安排相应延迟。

国贸三期是公司未来几年的重要发展内容，明年国贸三期将部分投入使用，届时公司的发展将上一个新台阶。公司将在品牌优势下铸造出新的辉煌，谱写新的历史。

四、业绩预测与投资评级

国贸具有很强的品牌，写字楼等租户非常稳定。随着三期的建设与营业，国贸的高端形象将不断提升，效益会进一步提高。但考虑三期的业绩释放主要在2009 年，写字楼、公寓和商场单位出租价格及和出租率按2008 年中期水平进行测算，2008 年和2009 年主营业务收入分别为94886 万元和133178 万元。我们预计2008 年和2009 年每股收益分别为0.34 元、0.48 元，给予“中性”评级。