中国国贸（600007）：稳健增长有望延续-房地产上市公司调研系列报告之五 增持（维持）

事件描述：
近期，我们对中国国贸进行了实地调研，与公司管理人员就公司的经营情况、发展战略和行业观点等问题进行了沟通交流。

评论：

1. 国贸三期09年开业，目前商场、写字楼招商情况基本符合预期。三期商业6.3万平米、写字楼13.5万平米和酒店4.2万平米预计将在09年陆续开业。三期写字楼、商场的租金水平将参照二期目前的平均水平，写字楼部分公司期望第一年出租率达到50%-60%，商场部分目前招商情况良好，预计09年可能会接近满租，商场和写字楼公司给予客户的装修期为1-3个月。明年三期开业后，三期工程的借款费用将不再资本化，财务费用大概会增加1亿多元，三期的土地使用权以及在建工程转为投资性房地产后将开始计提折旧及摊销，从而相应的增加营业成本，尽管09年费用和成本会增加较多，但由于三期将带来新增营业收入以及原有一、二期业务的稳健增长，我们预计公司09年净利润仍将保持稳健增长的态势。

2. 金融危机和经济下行对公司业务或将产生影响，但影响可能有限。在金融危机的冲击下，近期有一些外资企业开始搬离CBD区域，而选择租金更为便宜的城市次中心地区，以降低成本。同时，CBD区域近期的写字楼等供应量较大，可能会对公司三期写字楼的招商带来一定的竞争压力。公司认为，外资撤出并未成为普遍现象，并且公司一、二期现有一些大客户表示未来有扩租的需求，如果扩租，首选就是国贸三期，另外，央视和北京电视台相继落户CBD后，也将带来大量的商业地产需求。对于短期供应量加大带来的竞争压力，公司认为国贸的客户定位与周边写字楼会有一定的差异，竞争相对要小一些，另外从长期
来看，CBD区域未来可供开发的土地已寥寥无几，供应量会逐步被新增的需求所消化。公司目前一、二期写字楼客户中金融业所占比例3-4成，其他以服务业和跨国公司地区总部为主，客户结构较为合理。国际金融危机和国内经济下行对公司业务的影响可能有限。

3. 维持对公司“增持”的评级。根据调研最新了解的情况，我们小幅下调此前的盈利预测，下调后预计公司08、09年的每股收益分别为0.34元和0.41元，考虑到公司商务地产出租的主营业务较为稳健，受宏观经济波动影响相对较小，业绩有望保持稳健增长，是弱市中良好的防御性品种，以及三期工程投入运营后给公司带来的成长性，维持“增持”的投资评级。

4. 风险提示。三期工程不能按时开业以及出租率和平均租金水平不达预期的风险、经济大幅下滑的风险对于公司老客户稳定和新客户招商带来的负面影响。