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中粮地产(000031.SZ)的价值核心是什么?几乎所有投资者都会有相同的答案,那就是大股东“中粮”。而多年来中粮集团对于这个儿子也可谓寄予厚望,全力支持。因为房地产无疑是集团未来整体上市最具成长性的业务板块。


正因为如此,中粮地产这个二线地产商却屡屡享受着一线地产商的待遇。最近中粮集团董事长宁高宁宣布投入700亿元发展地产业务,但中粮地产却可能与这硕大的蛋糕擦身而过。


“弟弟”中粮置业亮丽登台,而且独吞“富爸爸”700亿元投入态势已渐露端倪。


兄弟内耗


11月16日是中粮包装的港股挂牌日,上市仪式后,兴致勃勃的宁高宁“一不小心”又透露一个分拆上市计划。中粮有意分拆旗下的商业地产在香港及内地上市,但具体时间宁高宁没有说。


无论该计划如何实施,这都意味着此前市场盛传,集团将商业项目注入中粮地产永远只是一句流言。而中粮地产将错过大股东最大手笔的房地产投资。


在中粮集团的版图下,有两家地产企业,分别是在A股上市的中粮地产,以及专攻商业地产的中粮置业投资有限公司。


后者2007年才宣告成立,是在集团原物业投资部的基础上发展起来的。早在该公司成立之初,中粮集团就曾出具<<避免同业竞争承诺函>>,明确了中粮地产在集团地产业务上的发展战略:未来中粮地产主攻住宅和工业地产,中粮集团地产业务重点将转向商业地产和旅游地产,而中粮置业主攻商业地产。


虽然分工明确,但投资者还是看到了诸多不和谐。中粮地产在年报中就表示,未来将专注于城市中心高档住宅和城市综合体两类战略产品。所谓城市综合体就是包括商业、办公、住宅等各类房地产产品的“造城”运动。早年中粮地产的负责人就曾私下表示“仅仅发展住宅物业无疑是自宫之举”,直接的后果是两家公司形成业务交叉。


而在实际整合的过程中,两家地产公司并没有形成合作互补的关系,反而在资源争夺上内耗不断。有业内人士就告诉记者,去年两公司为了争夺中部城市的一个商业项目就曾出现互相拆台的行为,“最终是集团大佬出面才平息了纷争”。


中粮地产的尴尬


一直以来市场对于中粮地产还是有所期待,因为宁高宁对于中粮地产的扶持可谓是不遗余力,先后通过从H股到A股,从鹏利国际到深宝恒,再到中粮地产等多个棋局进行操控。2009年9月30日更宣布通过配股融资,拟募集资金35.37亿元用于收购大股东注入的资产。


“此前市场还是憧憬集团会将商业项目注入,现在是彻底没戏了。”一位不愿具名的分析师向记者表示,虽然背靠大树,但中粮地产这些年的发展一直停滞不前,支持公司股价前行的大部分原因是“大股东支持”的概念。“中粮地产最厉害的就是中粮这两个字。”中粮地产的项目副总经理郭曦曾向媒体表示。


掌门人的一句话,中止了一切传言。也让对中粮地产的观察回归到基本业绩。事实上,中粮地产的表现一直不如人意。2009年中报显示,2009年上半年中粮地产商品房开发实现主营业务收入为11361万元,比去年同期减少59.96%;主营业务毛利6086万元,在去年业务下降的基础上,再度减少55.41%。此外,2009年半年报还披露,公司上半年净亏了335.3万元。尽管中粮地产方面解释称,主要原因是报告期内达到结算条件的商品房面积较同期减少,但这在业绩普遍飙升的2009年,中粮地产的成绩单多少让外界有些诧异。


中粮地产的业绩不振,部分原因是大股东的许诺没有兑现,2008年3月,中粮地产公告大股东中粮集团拟通过定向增发或者其他形式再次注入9家控股子公司股权,总计超236万平方米建筑面积。但据记者了解,一年过后,该资产注入方案并没有兑现。


据中粮内部人士透露,大股东延迟资产注入,除了一些历史遗留的客观原因外。还有部分源于集团对于中粮地产经营能力的分歧。中粮集团部分决策者对中粮地产的经营团队还缺乏信心。


“国企的房地产业务整合从来都是困难之极。”一位央企房地产公司的负责人向记者表示,通常国企的房地产业务都是由地方子公司投资设立的,这些业务很多时候使用的都是子公司的“小金库”,而子公司投资的房地产公司又会与地方其他企业有诸多牵连。山头林立、派出多头,集团公司的一纸命令很难让子公司交出赚钱的好项目。“通常这时候,如果负责整合的公司足够强势,有扭亏为盈的案例,整合还有一定可能。”上述人士如是说。


其实早在2002年,中粮地产已经在深圳拍得澜山项目。但因为项目在施工时擅自更改规划,导致交房时间延迟了近7年。即使是中粮地产少有的经营良好项目,也传出不和谐的声音。


2009年,中粮地产在北京最重要的项目——后沙峪项目部分管理人员甚至是临时从中粮集团酒店业务板块挖来。为运作该项目,母公司中粮集团此前曾给予中粮地产20.67亿元的贷款,而2009年8月,母公司又给予其15.75亿元的贷款。 “这项目必须成功。”记者从中粮地产内部人士中了解到,早在项目规划之初,公司已为此立下了军令状。“如果稍有差池,中粮地产恐怕在集团内的信心会降到冰点。”该人士表示。在大股东的全力支持下,项目终于在11月初面世,据称销量喜人。


未来是中粮置业的?


相对于中粮地产的背水一战,中粮置业的发展可谓一片光明。就在兄弟公司北京的“保命”项目启动之时,中粮置业正在上海举行“大悦城”品牌的推介会。正是在此次推介会上,中粮集团宣布了其涉及700亿元的投资计划。


“中粮集团为配合他们其他业务的发展,商业地产肯定是未来的发展重点,如果中粮地产无法分享这一蛋糕,所谓‘大股东支持’的概念也得大打折扣。”上述分析师表示。早在8月24日,出席北京西单一商业项目推广活动的中粮集团董事长宁高宁已表示:“未来3~5年内,中粮集团将战略重点转向商业地产领域,通过将商业投资比例提高至集团总体投资20%以上。”


成立不足三年的中粮置业显示出前所未有的扩张速度,该公司开发的大悦城品牌已拥有多个发展项目,分布于北京、天津、沈阳、成都等各地。北京朝阳大悦城则计划于2010年5月开业,已经开工的天津大悦城会在2011年推向市场。


中粮集团副总裁兼中粮置业董事长史焯炜的介绍更为直接:“另外还有两三个大悦城项目正在策划之中,下一个项目很可能选址上海。”


这种每年数倍的增长速度,离不开集团的全力支持。而大股东的信心源于中粮置业头炮的成功。西单大悦城项目是置业运作的首个样板,据说这个位于北京西单北大街的项目自2008年2月正式开业以来,经过1年多的经营,从开业之日客流几千人到最高日客流突破20万人,销售额从开业初期每日20万元到现在最高每日突破1000万元。于是在中粮置业的计划中,未来大悦城项目的规模将达到集团总资产的30%,公司的远景目标则是资产规模达到300亿元。


未来前景喜人,但同时背负的财务压力也是不容小视。宁高宁曾表示,西单大悦城项目是集团每天背负着60万元贷款利息持有的项目。据了解,仅仅是买下西单这一项目,中粮总贷款金额就超过25亿元。2009年同时展开五六个大悦城项目,对公司的资金压力可想而知。


中粮地产董事长孙忠人曾表示,两个地产公司对于集团的贡献各有不同,住宅类业务能够通过资金杠杆推动业务规模快速增长;持有经营型产品可以带来稳定的现金流回报,分享土地增值的好处,形成优质资产。


但中粮地产能帮助兄弟快速回笼资金吗?这个目标现在似乎还难以达到。所以,中粮置业的上市融资不仅是必须,而且是箭在弦上。


来源:中国经营报