发表于 2019-04-26 18:00:34 股吧网页版
房价的两个经济学命题----收入房价比和投资回报率

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? ?沈竹:欢迎进入今天的名嘴侃财经,我是沈竹,首先欢迎两位嘉宾董少鹏和张捷。

? ?我们春节后因为一直关注制度红利,所以上周的一个热点我们周一的时候要跟大家分享一下,就是房价的问题,这也是我们两会期间热议的一个话题。温总理说我们的房价远远没有调控到我们的合理价位。最近国家统计局的数据现实,2月份北京上海的新建住宅都有下浮回落,浙江、温州的房价回落领先全国。我们先通过一个小片子了解一下数据背景。

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? ?小片子:2月份的房价,66个城市房价环比下降或者持平,特别是一线楼市继续沿着下行趋势运行。令人担忧的是,济南、贵阳、西宁、包头四个城市房价环比上扬,虽然为0.1%,但是还是打破了全线下跌和持平的局面,也增加了市场的担忧。地方政策,一些炒楼群体的侥幸心理,变向的松动引起了大家的关注。

? ?统计显示,2月份北京上海深圳分别为0.5%、0.6%、0.2%,2月份房价同比下降的城市比一月份增加了12个,达到27个。同比回落有32个,涨幅均未超过2.7%,温州位居第一。

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? ?沈竹:纵观这6个月,虽然房价有下降的趋势,但是还不是很大,有的地方还是环比上涨,专家说这个房地产的调控趋势还会持续下去,未来的下跌空间还是有比较大的空间,我们也通过短片了解了一下专家的一些看法。

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? ?曹建海:总理在3月14号的政府工作报告之后的答记者问特别提到一些城市的房价调控远远没有到位,这样看来房价的回落会持续增加。

? ?短片:一些论调认为,楼市开始回暖,以北京为例,2月份新建设住宅成交量下降,因此,北京楼市并未出现量价齐涨,楼市调控政策仍继续维持原有力度。目前说楼市整体回暖还言之甚早。

? ?曹建梅:这个价格显然太高,针对一线城市,调控不仅不会放空,还有可能进一步加剧。

? ?专家表示,随着房地产调控的进一步深化,房价降幅将逐渐增大,一线城市由于区域不同降价会有所不同。对于消费者,要看选中楼盘的性价比。

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? ?沈竹:对于现在该不该买房,我们对于房价的期待还没有一个结局。我们多次交流房价的话题,每一次在两会之前都有忐忑的心里,摸索政策的底线到底如何。现在两会回来,我们有更多的底气。我记得两位曾经在我们节目里分别表达过自己对买房的看法,刚需的人不要再犹豫了,4月份和6月份是买房很好的进入的时点,我不知道现在两位的判断有没有变化?

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? 董少鹏:没有变化,今年年初的时候有刚需的购房者可以购买。我先澄清一个问题,温总理在记者会上说,房价调整还远远没有到位,在新华社正式播发,经过总理圈改的稿子里有调整,是部分,有些地方的房价还远远没有到位,所以,这个表述跟那个比我觉得更加准确,也说明了既肯定了前期房地产调控的成果,同时,也表明了调控还将继续。

? ?这里面我想讲,调控继续还是抑制过度投机和投资的需求。刚需大家已经看到,四大行在差别贷款利率方面已经有所放松。主要是第一套房购房,还是给予一些政策的支持的。另一方面,我们看《政府工作报告》的表述,一方面对于投机、投资性需求要坚决抑制,另外采取多种措施,增加普通商品房的供给。所以房地产调控什么叫合理回归?一个是价格由暴涨暴跌回归到稳健运行。第二个是产品属性由投资品转变为居住产品。

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? ?沈竹:您说了很多,我们一会儿再议论什么叫合理回归。支持刚需的人现在就可以准备着还是在6月份?

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? ?张捷:我觉得4月份就差不多了,3月份很多开发商等着开工,所以会卖得便宜一点,年底也会卖得便宜一点。而且还有一点,很主要的是什么呢?这个话题看你怎么理解?我们继续要有严厉的调控,严厉的调控不等于房价要下跌,严厉的调控实际上给大家一个,就是房地产开发,开发商的暴利时代一去不复返了,但是未必这个价格要跌。因为现在房价的成本支撑也是很刚性的,成本在那儿。同时,我们这个调控回到合理水平是两方面,一方面是价格下来了,一方面还可以是收入涨上去。现在中国的收入一直涨得比较快,哪个城市收入涨得快,哪个城市的房价开始涨。中国的问题是,以前的十年,我们的收入基本没有涨,但是我们房价是涨了很多倍。但是我们要注意,我们的GDP也涨了很多倍。

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? ?沈竹:张捷说到两个问题,一个是成本的支撑,下跌的空间不是很大,一个是收入的增加让大家的购买力增大,也支撑了房价不要下跌。我做了这么多年的财经记者,这么多年我采访地产商,没有一个人给我算清过这个成本帐。没有真正的调查报告能够把房产商的成本到底是多少算清楚。

? ?所以我们回忆温总理两会期间的两个合理的信号,什么叫合理回归,总理用了两个概念,一个是房价收入比,一个是投资回报比,你的成本和利润要相匹配。我们在说合理回归的时候,我们就要算帐,一要知道它的成本,也就是张捷说的,他们有这么多的成本,他们现在价格已经跌不下去了,这个利润已经是他们的合理范围,不知道到底是不是。最近网友在回应两会的报告的时候,大家也算出了一个价格,这个价格也表达了我们对价格什么叫合理的态度。他的算法是用全年的城市居民人均可支配收入,乘以家庭的人数,全世界公用是2.77个人,再乘以合理的房价收入比,有的说6,有的说10,这个区间范围,再乘以90平米,这样一个合理的面积,得出了这样一个合理的房价,有的说是五千多,有的说是六千多,网友说,如果真到这个价格,得拼命买房子,这才是我们心里的合理价位。

? ?现在需要解决两个问题,一个是成本,跟现在价值到底相差多少,另外一个是合理回归,网友这笔帐你们怎么理解?

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? ?董少鹏:第一个,关于住房的建设成本,或者说整个的开发成本,为什么算不清楚,还是因为国情的因素。因为土地出让和其中的有些灰色的支出,确实有的没法完全量化。但是从房地产开发商对于保护自己的利益出发,也可能没有公布一些成本的细节。确实在我们经济转轨的过程当中,有些成本不好完全按照国外的房地产开发的成本来计算。

? ?我觉得政府还是拿了大块头的土地转让的收入。温总理在回答记者提问时也讲到,如果继续调控,涉及到中央和地方的利益关系,特别是地方从土地出让中获取大量收入。

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? ?张捷:我们可以看到,拆迁费的上涨远远比房价快,拆迁费的过程已经在挤压中间开发商的成本了。还有一点,我们要保持着18亿亩耕地红线,现在可以用于开发的耕地没有了。在这里头,拆迁费的成本对于开发商来讲是最不愿意公布的,公布了前面很多老百姓要闹。这里头非常难以透明,有些钉子户要的是天价,其他人都会闹,还没走的就会比照这个来,这有他的难言之隐,也有灰色的东西,我们先往好的方面说一说。但是我们从宏观上讲,拆迁费涨得比房价远远快,这个是很明显的,成本被压薄了。

? ?房价投资比和收入比,将来房价的发展,我们的利率要跟国际接轨,将来我们的收入也要跟国际接轨,这两个比例都会大大发生变化。就是说你所谓的投资收入比,因为利率下来了,因为你的整个的收入上去了,都会变化。至于网友算出来的他的合理房价,他是带有他的倾向性的,因为国外算房价不是用可支配收入,是用平均收入,平均收入和可支配收入还是差不少的。

? ?还有一点,你可以发现,中国如果要算,现在是小两口买房,按90平米算是人均45平米,大大超过房屋的平均居住面积。其实我们小两口从老人那儿出来以后,老人的住房也改善了,现在的中国国情是,小两口买房,后头是四个老人站着掏钱,是6个人,这样算,房价又是另外一回事了。实际上是两个人住的90平米的房子,按人均算,孩子也算,就是7个人,马上就不对了。

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? ?沈竹:慢慢来。刚才董少鹏说到成本的问题,是地方政府拿了大头,张捷说拆迁费不可以透明。

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? ?董少鹏:制度的环节设计上,目前看似不透明,如果中央为了房改有专门的稽查机构能够亮出来,需要再衡量。另外,我们现在讲房价和收入比,确实如张捷所说,我们的十七大提出加快大家的收入分配改革,这些年应该看到进展缓慢。也正因为如此,温总理承诺,在任期的这一年内出台收入改革的总体框架。那么这个没有推出来的改革也造成住房的价格和收入比还没有在制度框架内得以完成。

? ?另外一个,关于保障房和商品房,这种两条腿走路的市场结构还没有出现,因此出现了房价齐高的现象。所以,目前,宏观调控是把房地产结构调整过来,如果我们的保障房都真正建起来的话,达到一定比例的话,这个房价自然回落是一方面,就是平均房价回落。另一方面,有些房价可能还下不来。我们会参照新加坡的经验,德国的经验。我反复强调,最近我还到新加坡去看,他的保障房、廉租房购买的话,大概是60平米左右,能够用1/3的价格来购买,算是一种公共福利,德国有德国的制度。但是他们国家的体量,城市化的进程跟我们完全不可比拟。所以我们的制度还在演进的过程当中。

? ?现在调控的方向对,还是说抑制过度投机和投资的需求,而城镇化我们讲13亿人口,城镇化的进程不仅是持续的,甚至是长期的。房地产不仅需要,还要搞好。房地产和调控有关联。

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? ?张捷:还有一个很重要的,这么讲,这个数据里头选得不太合理。可以看到,中国的各个城市之间的差别非常巨大,但是在人口可以自由流动的时候,各个城市之间的收入差别不是那么大,但是各个城市你享受的各种福利,各种待遇,包括城市的文化氛围是差别非常大的。在国外大城市和小城市没有那么大的差别,但是在中国,北京和下面的县城差别太大了。造成了大城市有溢价,比如到北京、上海、杭州,杭州也是中国最好的风景优美的地方,这些地方买房的人不是拿当地工资、拿平均收入的人,而是整个全国的有钱人来买,这样算房价不高,算一个县城的房价收入比也不高,实际上是各城市之间的差别,如果各城市之间的差别炒得太大,最后在北京买房,不是普通的工薪阶层,在北京买得起房就是两类人,一类是拆迁户,另一类就是全国想到北京生活的有钱人,所以他的收入是跟全国有钱人的收入比的。现在中国真正要调控的是解决各个城市之间的差别,城市之间的差异不要那么大。

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? ?沈竹:温总理说的这样的投资回报率是很难算出来的?

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? ?张捷:有钱人到北京来,北京有这么好的文化设施,有奥运会,还有这么多的公园,我来了以后买一个房子,我的房子是奢侈品,我可以不计价格,不计回报,正常应该是商品房贵,住房便宜,现在变成了住房贵,商业房便宜。比如北京是首都,买首都最好的房子,那是奢品。

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? ?沈竹:大家有共识,可能也会有反对的声音?

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? ?董少鹏:我部分反对。现在房价高,政府调控,高也有一定的合理性,供需矛盾。另外,打击那种盲目炒房的,买来了,两个月倒手,这种要抑制,合理上涨就让它涨去。

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? ?沈竹:什么叫合理的上涨?

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? ?董少鹏:我们是说现在因为制度改革没有完全到位,谈理想,房价收入比是6好还是8好,不能完全下结论。一般来讲是6左右比较好。

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? ?沈竹:我们10左右就满意了。

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? ?董少鹏:我希望把保障房制度完善起来,把住房的税收制度完善起来,把租房制度完善起来,才能得出一个结论。因为中国的国情确实不同,即使房价收入比,上海跟杭州,极端的是鄂尔多斯,完全不一样,确实不一样。所以我们只要把这个中心城市,把方向搞对,我觉得就是一个很好的调控成果了。

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? ?沈竹:今天两个人依然保持年前的观点,你们现在对房价下跌的空间怎么看?

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? ?张捷:很小了。而且炒房有炒房的合理性,现在为什么说买了房子两个月以后就涨了,其实他炒作的是期房和现房的差价,之所以这么大的差价,不是炒房炒出来的,他炒的差价实际上是开发商在社会融资的成本,在社会来看,如果是一年,这一年的成本是多少,可能要收我50%,那么房价,一年前卖和一年后卖不一样的,差50%,那个时候借钱付利息也是这么多。所以,这些地方,叫做实力,而不叫炒。

? ?很多投资的炒是投资这个市场,大家对这个地方的经济是有信心的,如果对这个地方的经济没有信心,他炒房是我对一个房子的投资是看十年的发展,对中国的未来十年有信心,他会觉得,现在老百姓都买不起,如果十年我的工资涨十倍,也才是美国人均收入的一半。工资涨10倍的话我买房就买得起。对未来的信心,很多人真要炒房地产,尤其是地产、不动产,就是对地方未来的信心。真的做长期一点的,对房子的投资,就是对这个地方有多少信心。

? ?中国的房地产如果价格很高的时候,实际上是对中国的信心没有,如果跌得一塌糊涂,其实是对中国的信心彻底丧失了。

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? ?沈竹:我觉得你的话跟总理的话稍微有一些出入。比如投资性需求的压制,我们原来也说了,它是不是可以作为一个投资品。前两天我听了陈淮(音)专家说的,只要有投资性需求,老百姓剩余的钱想去买房,如果这些存在,房地产调控就会继续存在。

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? ?董少鹏:投资性需求,什么叫该抑制,什么叫不该抑制,还是看经济的发展阶段。我们这种上涨趋势有一些畸形,比如保障房有12年的欠帐还没有解决,如果这个前面没有的话,自然上涨就不是简单的炒作,我们还得承认现在房地产市场当中存在盲目炒房的情况。

? ?到底盲目性多大也需要进行测算和量化。我同时赞同打击投机,同意房价下跌的空间有限,也是不同的城市有不同的情况。鄂尔多斯,我没有疑问,就是一种炒作,包括资金的运作。北京、上海的中心城区,即使有炒作的资金在里面,它还是跟随大趋势在走。

? ?大中城市,特别是一线城市,保障房怎么解决,我还是赞成新加坡的做法,不要把人赶到郊区去,就是政府出钱,低于1/3的市价,让老百姓能够住进去,如果能下这样的决心,房价的平均价格就会下来。

? ?现在保障房的状况还有欠帐,房地产调控不放松,还是指结构没有完成,不能放松。如果市场和保障房这两条腿能够达到基本平衡了,那这种调控我觉得就应该离市场远一点,现在调控直接把手伸向了市场,也是被迫之举。

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? ?沈竹:如果保障房这一块,我们五年内才能够达到一个比较理想的状态的话,你们为什么支持现在刚需的人要买房呢,我们的市场跟暴涨有了相对平衡的状况?

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? ?董少鹏:现在不能理解为我们的住房建设都完全满足了,不是的,还必须补充部分商品房,有的说过了五年或者十年以后,一个老头老太太,他的岳父母、父母给他留下几套房没法处理,这个不可能发生的。

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? ?张捷:为什么现在买房?最关键是五年后会建设很多,我们可以预计,五年内,我为什么觉得现在要买房,这五年大家的收入快速增长我是有信心的,“十二五”说了要收入翻倍。这十年来,我们还欠帐,收入不是翻一倍的问题。为什么讲,你要买,因为你的收入涨得很快,自然对房子有拉动。

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? ?沈竹:一年之计在于春,确实是我们两会的报告引起了大家大讨论,一石激起千层浪。我们做了这么多年房地产的报,温总理自己也回忆房地产调控,现在我们特别坚定在这个春天,就像昨天下雪一样,特别清晰地看到了一些政策执行的方向,我们也希望在未来有人能给我们清清楚楚算清这样两笔帐,一个是需要什么样的投资回报率,一个是什么样的房地产收入比是合理的。

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