?資深炒家齊認輸放棄住宅 轉投商舖股市
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【本報訊】政府出狠招打壓樓市炒風，令炒家急謀應變方法。在短線炒賣幾乎無利可圖下，多個資深投資者索性變陣，轉炒商廈及舖位。人稱「太子鄧」的太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明直言「炒樓遊戲玩完」，過往主攻豪宅的他，計劃轉投一線舖位。近期頻頻沽貨的耀才證券（ 1428）主席葉茂林，重組投資組合，來年將 80%資金買股票， 20%資金買舖位。記者：程俊華 湯家明
鄧鉅明指出，今年下半年樓價上升甚急，加上政府增加炒樓成本，入市頗為高風險，因此過去半年已經甚少購入物業，反趁機沽貨。政府上月重拳打壓樓市後，「太子鄧」即於本月初以 1078萬元沽出尖沙嘴漾日居 3座低層 C室，單位 08年初透過金利（中國）有限公司以 710萬元買入，轉手賺 368萬元。展望明年，鄧鉅明坦言，將資金轉投商舖及商廈市場，主力搜購核心區一線商舖，自用或投資收租。
太子鄧：投資住宅風險高 放大圖片
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過往主力投資商舖的耀才證券葉茂林，近期持續放售物業套現，近 3個月已沽出 3個舖位，套現約 2.3億元。他說，目前仍會積極沽售其餘舖位，「只要有錢賺就放」，但套現後暫不會考慮購入其他物業，反而會將八成資金改為投資股票。因為住宅或商舖要持貨一段時間才可獲利，而且交易時間較長，故改變投資組合。有「摩王」之稱的黎汝遠指出，由於政府出招，物業市場升幅勢必放緩，估計明年各類型物業只有輕微上升空間。隨着短炒獲利機會大減，故改買股票或其他投資工具，買物業只能選擇一些可長線持有的優質單位。投資者陳清白認為，政府出招後，二手交投偏軟，但因利息太低，「導致個價跌唔落去」。他預期來年樓價會在 5%以內窄幅上落，「不過一買樓就要縛兩年，睇唔到?家住宅仲有水位可以投資，除非可以揀到啲低市價一成以上嘅貨，否則唔會買」。
馬亞木料只平穩發展
有多年投資經驗的小巴大王馬亞木直言，現時住宅市場的確面對壓力，但銀行亦面對水浸問題，利淡樓市因素不會持續太久。他預期，來年商舖及商廈較具投資潛力，造價有望升 10%至 20%，住宅只會平穩發展。資深投資者黎永滔表示，「政府出招係好事，對普通市民有利，可以入市」。而商舖市場料更受資金注目，因舖位屬於商品市場，不擔心政府會出手打擊。業界人士認為，雖然政府出招打壓過熱樓市，但對於「水頭」充足的實力投資者而言，或止賺離場，不會有太大損傷；相反，對於一批資金不足，博本小利大的短線炒家而言，在政府開徵額外印花稅下，炒樓夢勢必粉碎。
各界對本港樓市看法投資者
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鄧鉅明 「炒樓呢個遊戲玩完」，將資金轉投商舖及商廈（圖）葉茂林 持續放售物業套現，將八成資金改為投資股票馬亞木 住宅價格平穩，商舖及商廈升一至兩成黎永滔 政府出招有利市民入市，並令商舖市場更受注目陳清白 「樓價跌唔落」，上下波幅 5%，看不到有投資機會黎汝遠 明年各類物業升幅輕微，由於短炒機會少，將考慮其他投資工具
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美聯黃建業 政府成功擊退炒家，明年仍以商廈市場看高一線，並應增加住宅供應
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華懋吳崇武 感覺不到樓市回落，只是成交減少（圖）卓能趙式浩 住宅樓價仍有上升機會，最多升 16%
政府辣招遏樓市炒風剛滿一個月，投資者由觀望變放棄，直言短炒遊戲玩完。
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明年市況黃建業：商廈跑贏大市
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地產代理行美聯集團（ 1200）主席黃建業指，政府出重招成功擊退炒家，不過市場游資充裕，加上中國人愛買物業保值，交投料逐步回升。他認為政府應從根本着手，增加供應以穩定樓價。他預期，明年樓市仍會持續出現商廈跑贏大市的情況。
二手兩日成交跌 10%
政府出招令樓價升勢放緩，惟黃建業指明年樓價仍會向上，但整體市道將會是商廈跑贏大市。今年以來，中原集團主席施永青及美聯黃建業皆入市工商舖物業。資料顯示，黃建業妻鄧美梨及女兒黃靜怡，今年初透過公司股權轉讓方式，向舖王鄧成波購入灣仔駱克道 128號全幢商廈，據知作價 2.5億元。美聯高級執行董事黃錦康稱，大型屋苑二手交投已從谷底回升，經觀察後，相信政府出招對市場只造成心理影響，並未如市場估計般震撼。集團早前發起的「一人一信」行動，收到不足 30封市民來信，反映政策製造短暫市場波動，市民或買家的情緒轉趨穩定。該行數據指，過去兩天十大屋苑錄 45宗成交，較前周 50宗跌 10%。卓能集團（ 131）集團執行董事趙式浩透露，本月底拆售薄扶林趙苑 2期，項目約 24伙， 2800至 4000方呎，大部份連租約，意向呎價由 1.6萬元起，全部沽清料套現 13億至 14億元；現時呎租 30餘至 40餘元，租客多為外籍專業人士。他預期明年樓市表現續佳，如美國再推出新一輪量化寬鬆措施，樓價隨時再升 16%。過去兩天，受惠九龍城新盤松林開售帶動，一手市場約錄 30宗成交，松林佔半數。其中，該盤頂層連天台及 5樓連平台兩特色戶悉數售出。
代理行認為，政府應該增加土地供應以穩定樓市。
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供應太多首都一手業主又蝕讓
過去兩年，樓市從海嘯谷底拾級而上，造價狂升，雖然政府辣招令樓市稍降溫，但樓價仍平穩。惟獨是二手供應量多達千伙的日出康城首都、領都及領峯，再錄蝕讓成交。首都一個 6座高層單位，剛以 436萬元成交，呎價 4638元。原業主 08年初一手價 447萬元買入，持貨近 3年，賬面損手 11萬元，蝕幅 2.5%。
持貨近 3年 蝕 11萬
美聯助理區域經理馬立成表示，首都 6座高層左翼 D室， 940方呎，一名外區換樓客剛以 436萬元承接，呎價 4638元，低市價約 2%。原業主 08年 3月向發展商一手買入，購入價 447萬元，過去兩年曾將單位出租，是次轉售，賬面蝕 11萬元。本月至今，首都錄 3宗二手成交， 2宗賬面要蝕。即將明年中入伙的領峯，市場錄樓花轉售成交。 8座高層右翼 D室， 886方呎，剛以 435萬元二手樓花轉售，呎價 4910元。原業主去年 12月 420萬元買入，雖然賬面賺 15萬元，扣除釐印費及佣金，打和離場。代理指，近期入伙的領都，以及樓花階段的領峯，市場分別有約 370個及 360個放盤，連同首都約 300個放盤，整個日出康城現有約 1030個二手盤供應，供應多達千伙，直接拖累造價上升動力。
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恒生：樓價將高過辣招前
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【本報訊】上月政府落重藥遏止樓市炒風，本地按揭龍頭銀行之一的恒生銀行（ 011），其執行董事兼個人銀行業務主管梁永祥表示，措施對打擊炒風顯著收效，物業交投銳減。不過，鑑於近年本地樓宇供應量不多，在中港買家需求帶動的求過於供結構下，梁永祥說，已造就了本地樓價「唔會點跌」的條件。根據歷史周期經驗，每次樓價跌完後，一定收復失地，「升至超過原本（辣招前）的高位」。
中港買家帶動 求過於供
梁永祥接受訪問時強調，並非鼓吹別人「上車」，該行亦不歡迎投機炒賣，但今年整體樓宇供應僅 1.1萬個單位，較 97年平均 1.9萬個為低，本地居民置業需求，以及內地買家尤其鍾情一手樓盤，本港樓價始終相對穩定，豪宅亦在內地買家「強橫」的胃納下，前景更被看高一線。開徵額外印花稅及收緊按揭措施出台，加上年底前兩個月，銀行樓按業務傳統「例淡」，他預料 11月份整體市場的按揭業務量會下跌，對以用家為主的恒生，沒有重大影響。當然在政府打擊炒家「沙塵滾滾」的市況下，用家入市意欲難免受氣氛牽連。不過，梁永祥認為，若屬用家，最關鍵仍是從本身還款能力及需要角度考慮，而非執着於短期樓價上落。若條件配合，則「唔怕入（市）」。按中原地產 11月份銀行新造樓按承辦宗數計算，中銀香港（ 2388）市佔率居首位，滙豐及恒生分列第二及第三
客趨 P轉 H 憂按揭盈利降
息口低企，按揭息差亦趨收窄，梁永祥表示，當按揭計劃「罰息期」屆滿後，「鬆縛」的客戶在競爭誘因下，將更積極與銀行重訂價格（ repricing），原來以最優惠息率（ P）計價的按揭組合，會改以息率更低的拆息（ H）水平定價，在「溝淡」因素下，銀行息差收益進一步受壓，他預期，明年度無論是業界或恒生本身，來自按揭業務的盈利不排除因而縮減。上月初，包括恒生在內的大行，先後將新造 H按息水平從 H 0.7厘，上調至 H 0.8至 H 1厘，新一年度將至，業界會否再礪兵秣馬，部署減價優惠？他重申，不期望市場再割價競爭，恒生亦絕不會「不理性追趕市場」，或盲目競逐市場佔有率的排名，在平衡客戶需要及優化股東回報考慮下，「唔係乜價都跟」，但亦不會冷卻按揭業務的重要性，該行整體樓按業務市佔率現時約 16%。展望前景，他認為，新造 H按息有望維持在現水平，他亦不希望 P計價的新造按息，會「跌出約 P-2.9厘（以恒生 P是 5厘計，即為 2.1厘）」範圍。
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明年啟用按揭資料庫快推助監管
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金管局正積極推動成立正面按揭信貸資料庫，銀行公會相關工作小組，早前已向金管局及私隱專員公署提交建議，當局冀明年上半年可啟用。
金管局或區別收緊政策
對於市場估計按揭信貸資料庫成立後，金管局或會仿效內地，對第二及第三套房按揭上限及監管要求，實施區別收緊政策，恒生銀行（ 011）執行董事兼個人銀行業務主管梁永祥拒絕揣測監管措施，只說銀行會按監管當局要求作相應配合，但他同意，資料庫若成立，理論上有關加強監管的可能性「係可以發生」。上半年度，恒生個人銀行的稅前盈利增長為 13.6%，但相比企業及商業銀行的高速增幅為低。他解釋，個人銀行是該行最大盈利貢獻來源，佔比達五成，以如此大板塊業務，不可能要求每年增幅水平達三至四成高雙位數字，但他有信心，有關業務今年全年可保持滿意增長。
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