?大家好！首先祝愿各位端午节快乐！?德语为：Drachenbootfest 直译为龙舟节！俺们在德国祝愿在海外的华人和在中国的朋友节日快乐！
今天又到了本周话题的时间，我们继续在德国为各位朋友提供资讯。本周的话题是：《在德法人如何为公司和家庭租住房子》?。
当法人来到德国后，当然马上面临居住的问题，一开始，可能在酒店里度过一些时日，但以德国旅馆价格?50 欧元 -200 欧元的常规价格，当然不宜在酒店居住太久。所以当务之急便是找到一套合适的居住房和公司办公室！?因为在德国要找到一个合适的房子，并到实际入住往往要最少 2-3 月的时间，所以法人去德国之前提前做一些准备也是很有必要。
譬如事先联系德国当地的朋友，或者委托人预先在德国租住临时的住房，有1-3
个月都可以。这样可以避免酒店太多的开销，或者可以预先在网络上联系所在城市的家庭旅馆，并且询问
“
常住
”1-3
个月的价格。往往在一些非度假黄金时期，家庭旅馆业主有可能会答应您的讨价还价，以一个合适的价格让你度过在德国最初的过渡期。
德国租住房子的几个关键词?：?
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1）实用面积：这意味着在德国租的房子全部以实用面积计算。
2)冷租和热租：所谓冷租和热租，其实就是房子的基本租金就是冷租，加上物业管理费，暖气费等其它杂费就是热租。电费是由租户自己缴纳的。
3）中介费用：2.38个月的冷租。
如果居住和办公一起，那么，房租怎么算，都可以算公司的费用吗？
还是必须公司和住户分担？
居住和办公在一起的话，必须以实际作位办公使用的面积计入公司开销，其他作为私人房租，不可入公司帐。
当法人到达德国，初步安定下来之后，就开始要找房子了，那么在德国可以通过哪些渠道找到房子呢？
首先法人要确定直接租一个大房子，譬如3
房，或者
4
房的，作为办公室，或者作为今后家人来团聚的居住房，还是先临时自己租一个小房子，其他的另作打算。
这里还有一个关键词，“
合租
”
，相信很多朋友知道合租是怎么回事情。其实在德国，合租已经存在很多年了，早已司空见惯。陌生人通过报纸网络招纳合租伙伴，一人一间，这在德国社会也是非常普遍的。尤其在大学生中比较流行。
所以对于单身，或者法人临时为自己安顿几个月的话，也可以通过合租的方式找一间房间。在德国，居住条件总体良好，社会认识对合租也认为是合情合理，再如为法人刚到德国，?接触当地社会，也有帮助。
一般找单人房可以在所在城市的报纸（小型信息报?），或者上www.wg-gesucht.de或者www.studenten-wg.de寻找合租房。
如果法人对合租没有兴趣，?那么就进入在德国找房的“
正规
”
过程了：
1）登陆网站，如www.immobilienscout24.de,www.immonet.de?或者www.immowelt.de，这里有海量的房子出租出售信息，法人可以挑选所在城市，对房子类型，大小，都可以设置条件，这样最后也有不少符合条件的目标房。?这些网站都是在德国主流的寻找房产的平台。
值得注意的是，在德国这些房产网站提供的信息基本都是中介公司提供的信息，因为这些平台本身也是公司化运作，以盈利为目标，发展全国的各类中介公司为客户，把全国的中介公司和各类房产信息提供者，如拍卖行，银行，法院等等的信息集中在一个平台上，并且收取费用。在这些平台上真正来自房主的信息非常少。
这里解释一下为什么：?因为在德国，中介的费用仅仅从房客或者购买者那里收取，不从房子业主那里收取任何费用，再加上中介本身对行业的了解，对住房法律这块的了解，所以很多房东直接把房子交给中介，省却很多麻烦，而且也是免费的。?加上中介在市场上的主动出击，和社会对房产中介的认可，基本上，德国的房产都是掌握在中介手里。
一般来说，只有在当地所在城市的?小型信息报上，有房子业主的直接刊登的广告，可能有个20-30 欧元，根据字数，房东就直接把信息刊登在当地报纸上。这也是常规寻找房子的渠道。
2）法人通过网络或者报纸找到了意向中的房子，然后也联系上了该房子的中介，那么可以通过邮件
Email?,
或者打电话给该公司，表明兴趣，要求预约看房时间。
如果是一般的房子，那么中介出于成交目的，自然卡的不算紧，一般就直接给出看房的时间和地址，基本上，往往事先也不忘传递一份：支付中介费用的申明，然后叫法人签字。这意味着，看房人最后成功租住那套房子的话，有义务缴纳中介费用。
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到了真正看房的时间，法人往往会有些吃惊，原因是那些中介并没有象我们国内的房产中介那样，带你到处看房，一路上陪笑，到最后如果你说“
要考虑考虑
”
的话，他也没有办法.总之，租方者在中国可以称之为优势方。可是，在德国有些很不习惯，因为当看房子的时候，往往来上一拨人，中介基本不会为客户到处陪着看房子，而是约一大拨人集中一处看房，（凑上一个礼拜的客户，譬如）?这样给看房客增加竞争压力，然后收集看房客的资料，调查信用，?最后提交房东决定，把房子租给哪位。
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出钱的一方，反而变成了劣势方，这是在德国的现实情况，我有些很不习惯!?这跟国籍无关，跟是否是外国人无关。我经常听说到有企业的高管为了租到合意的房子，主动“
贿赂
”
中介，或者主动提高租价等等非常理动作，本人表示非常吃惊。可见，德国的房产市场给德国中介们折磨成什么样了！
在德国，官方的中介费用是房租冷租的2.38
倍，买方的中介费用是房价的
5.95%
譬如你租一个80 个平方的 3 房，冷租为 1000 欧元，那么你需要支付给中介的费用是 2380 欧元！?这是不是有些离谱？！可是这就是现实，而且有些时候，你还不见得有机会支付这个中介费用，因为排队的人始终很多！?如果购买一栋 50 万欧元的房子，需要支付 29750 欧元的中介费！这些都是收到法律保护的服务费。由此，在德国房产中介是个令人羡慕的职业啊。
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同时，还需要提醒一下在德国投资创业的法人们：在德国租住房子，往往面临的是空房子！真正的空房子！可能只有卫生洁具，没有厨房！冰箱洗衣机炉灶操作台，一概什么都没有！
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由此，几乎可以委屈地说：在德国，只有租住很长时间，譬如10
年，那么中介费用才会变得无足轻重，不然，费用真的很高！空的房子里，厨房设备，家具，所有的东西都需要承租者自己添置，当租客在
N
年
/N
月之后搬出房子，那么需要把房子恢复到搬进时的状态！墙壁粉刷！墙钉洞补掉！地板有严重人为损坏，赔钱！?在德国，房客有时候是有些悲惨，由此有了房客保护协会，免受房东
“
欺负
”
，也有相关的房产律师和法律，保护房客。一般来说，可以这么理解：在德国，在没有搬进房子之前，那么房东是优势方！如果搬进房子之后，一般来讲，便是房客转为优势方！?
关于在德国租用办公室：
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那如果家庭住房和办公室放在一起的话，只剩下一个问题，就是在公司税务上合理申报公司使用部分的面积，这部分作为公司的日常成本，记入公司开支。余下部分作为私人支付，支付也需要从私人账号出，公司部门当然走公司账目。
办公用房也分冷租和热租，法人在德国跟房东接触过程中，要问明房子价格是含税还是不含税。有可能，有些房东利用这一条，把房子价格报低，然后在加上19%增值税，实际上总的支付并不低。当然，19%的增值税是会经过财务薄记后，由德国财政局退回。
办公用房的总体价格和住房区别并不大，当然临街商铺价格偏贵，但是在德国，总体区别并不非常大。?目前，在德国的中大城市商铺价格根据不同的地段，在10欧/平方-50欧元/平方/月，?办公室的价格在6欧元/平方/月-30欧元/平方/月，住家可能在5欧元/平方/月-20欧元/平方/月左右。
办公室接房的时候如同住家房子，都是仅有基本装修，剩下都由法人自己办理，一般来说支付中介费用为冷租的2.38倍月租，押金一般在冷租的2-3个月，根据不同的房东要求。
办公室在财务上作用就是可以充当成本开销，也就是公司盈利比较多，一方面可以租用大的办公室，改善公司办公条件，可以少缴纳盈利所得税，或者涉及公司置办资产的话，也可以以两公司之间，或者私人对公司出租房子，以期资金的合理流动，起到合理的避税作用。当然收入租金的那方也涉及到财务上的收入，存在缴税可能。
下面要介绍的是在德国租用仓库：
我本人的感受，德国的仓库并很容易找到以匹配公司业务发展需要。仓库的价格根据所处的城市位置，和仓库本身的条件区别很大，在同一个城市里有可能会有2-3欧元/月/平方的差价，在德国不同的城市，特别一些大城市如法兰克福，汉堡等城市，仓库租金很昂贵。目前在德国的仓库租金在2.5欧元/平方/月--8欧元/平方/月左右，根据城市不同。
某些仓库完全不带办公室，仅仅作为货物存放的地方，或许也没有暖气供应。所以法人如果做货物贸易的话，事先要考虑好是否打算在仓库所在地同时办公，是否需要仓库。在某些情况下可以在仓库里塞一个带水电空调的集装箱办公室，或者单独购买材料在仓库内部搭建办公室出来，都可以满足节约暖气用电等方面的费用，也可以满足办公和货物出货放在一起的需要，这样对于平常经营中有很大的好处。
另外，法人在租用仓库的时候注意一点：仓库的层高，在德国的仓库一般标准为6米层高-11米左右层高，?如果有条件，打算充分利用仓库的话，一定要使得货物在仓库尽量地往高处走，这以为着以同样价格租下的仓库可以放几乎翻倍的货物，提高仓库有效使用率，这样摊在单个货物的存放成本也会降低，当然前提是需要购买货架，建造货架，以便存放货物。今亚投资一部分的业务就是在德国受投资者的委托建造仓库，并以常规小型企业使用面积分割，并在市场上出租。
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法人在搬进所租用的仓库时需要检查用电用暖气的额度，并以公司名义在德国能源行政部门譬如Stadtwerk登记当时的使用数额，之后的能源使用费用就会自动放在公司账上，如果今后某天公司需要搬迁或者换更大的仓库，那么也要及时在Stadtwerk申报注销在租用仓库的使用。
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补充一下：之前说的集装箱办公室，带电，带电暖，带卫生间的?在市场上将近?4000欧元以上的价格，在中国的采购价格为2000美金上下，配备很好，这在德国的集市仓库售卖，工地，或者仓库零时办公室中使用都很广泛。?租用类似的集装箱办公室目前的市场价格在200欧元-250欧元/月之间。
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这仅仅作为公司确实只需要短期在仓库办公，那么可以使用这种方式，因为仓库有可能会随着公司业务的发展需要不同的面积，办公人员的多少都有关系，所以比较灵活机动。
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随着公司法人在德国企业的发展壮大，有一天，如果公司需要在德国购买土地，建造办公室，或者仓库，这完全现实！德国土地公开买卖，拿地就在市场上购买，不需要人情关系，有地之后，就可以委托公司建造，面积可大可小，一般1000平方以上就可以购买仓库用地，然后建造属于公司自己的仓库和办公室，对于贸易型公司更上一个台阶打下良好的基础，公司形象也会提升。?目前德国的仓库/厂房的土地价格一般在40欧元-100欧元/平方，实际支付价格还需要加上10%-12%的附加费用，包括中介费用，房产购置税收，公证费用，等其他官方的杂费。
另外一点比较重要的是：法人在德国经营货物贸易，一定需要给公司在仓库存放的货物保险！去年在法国巴黎北部华人建材市场发生火灾，有些业主没有上保险，产生很大的损失。所以，法人一定要将货物投保，以避免偷盗和火灾等风险，因为这关系到一家公司存与亡！非常重要！
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