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全国房地产市场摇摇欲坠，地方政府正努力给房地产业松绑，而开发商们忙着以价换量，回笼资金。不过，此时市场似乎均达成一个共识，即一线城市的房地产价格不会跌，仍然会长期保持坚挺。支持这种判断的逻辑有不少，但是主要的理由还是一线城市的需求量较大，房价根本跌不下去。

与此同时，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《城镇家庭住房空置率及住房市场发展趋势 2014》报告中公布数据称，2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%。但一线城市的房产空置率只有18%，稍低于全国的空置率，这也让一些专家觉得，因为空置率不高，所以一线城市的房价根本跌不下去。

但也有学者认为，北、上、广、深房地产空置率所谓的不高，只是相对全国住房空置率而言，并不代表一线城市的房地产就没有泡沫，目前一线城市与 日本 1989年和香港1997年房地产泡沫破裂时的空置率13%左右相比，还有有些偏高，国内一线城市恐难逃暴跌宿命。那么一线城市房价会不会下跌？究竟还能挺多久呢？笔者认为，从各种情况分析来看,一线城市房价也很难长期维持高位。

首先，库存暴增，而成交量下跌，乃是房价出现拐点之征兆。今年一季度，北京市商品住宅新开工面积为296万平方米，同比增长28.4%；住宅竣工面积为177.3万平方米，同比增长44.5%。 而今年一季度，北京市商品房销售面积为260.5万平方米，比上年同期下降34.3%。其中，住宅销售面积为170.8万平方米，同比下降43.2%。

上海新房销售的情况比北京好一些，但总体上海新房开发面积是下滑的，尤其是二手房成交量的暴跌。上海商品房新开工面积持续下降。一季度，本市新开工面积570.04万平方米，比去年同期下降8.4%，降幅比1-2月收窄43.9个百分点。其中，商品住宅新开工面积374.97万平方米，下降3.5%，降幅收窄48个百分点。一季度，本市商品房竣工面积489.62万平方米，比去年同期下降36%，其中商品住宅竣工面积304.5万平方米，下降37.7%。

笔者认为，北京、上海房地产市场同样存在着库存增加，而成交量跟不上来，部分开发商只好打折抛买的问题。当然有人说一线城市房价下跌是“假摔”，真正跌价的要么是边远地区，要么是买剩楼盘。但是谁也不能否认，一线城市的供需关系正在慢慢发生逆转，由原来的卖方市场，正逐步转向买方市场。所以一线城市房价下跌的日子已经不远。

再者，一线城市房价并非没有下跌空间。有人说一线城市是全国人民梦想居住之地，房价下跌的空间已被强劲的购买力而封杀。但是我要问各位，现在外地人真正在一线城市购房的人有多少呢？90%以上的外来人口是租房居住，他们有在一线城市购房的愿望，但是动辄数百万的房价，让他们望而却步。我觉得一线城市房产并不稀缺，而是少数既得利益群体手中掌握了大量房产，意在待价而沽，而真正需要房产自居的群体却买不起房。

这些年来全国房价涨得最凶、最历害的就是一线城市，与10年前相比房价翻了近10倍。从历史经验来看，涨得越多，往往是跌得越深。日本1989年和香港1997年破裂的房地产泡沫都显示，经济核心区房价的下跌幅度并不比非核心区更小，而有时甚至会更多。

如果以1989年的价格为100点，日本东京30个核心区域的地价在1995年、即地产泡沫破裂6年后下跌到了约60点，在2005年下跌到了约28点，而全日本平均地价在两个时点分别只下跌到了约85点和45点，跌幅远小于东京。其中的原因在于：东京地区地价在之前的涨幅更高。而香港中环房地产价格在1997年以后的跌幅和全港所有类型地产的价格下跌平均水平几乎一样：在2003年底部的价格都只有1997年的1/3左右。

最后，一线城市的高房价只有投机价值，连投资都不适宜。笔者生活在上海这个大都市的核心区域，闲暇之余经常遇到房产中介推销附近商品房，价格是110万可买35平方米，而同样的附近35平方米房子的租金只有2700元。也就是说，现在投资房产回报率过低,还不如把钱存在银行里划算。同样一线城市的高房价也远超当地居民的实际购买力，有些人辛苦工作一辈子也买不起，所以当自住和投资二大群体都难以为高房价托底之时。一线城市的房价也已经挺不了多少时间了。

可能中国二三线城市是否存在房价泡沫目前学界还存在不小争议，而对于一线城市而言，10年涨8倍，存在大泡沫已经没有人再会有异议了。从前推动一线城市房价走高的因素有投资、自住、投机等群体现在已所剩无几，故房价若是下跌，一线城市或将跌得更凶更猛，而二三线城市将长期处于去库存的艰难时世之中。世上没有只涨不跌的楼市，一线城市也很难逃避这逃脱这个宿命。