如果投资性物业，不是通过贷款购置的，或者贷款偿还差不多了，利息支付压力就小；
如果未出售的开发业务总量不大，那么贷款压力就会比过去小；
但实际上我们并不知情公司的具体贷款情况，也就没法知道2017年比2016年利息压力减轻了多少？只知道开发这块的资产在总资产占比中，减少了40%。糊涂地估，付息的压力也大致减轻40%？
地产开发业务，在房屋未确认售出之前，是没任何收益的，即只体现费用（大头是银行开发贷利息）。

有细心的朋友，请再认真看一下年报，归集一下贷款总额多少？我眼不好，看得眼疼。

通常对外担保，理解为项目子公司提供贷款担保，也就是中航地产业务开发贷款。

在年报披露时的发生利息费用的贷款余额为16.22亿，已批准尚在履约中的额度为59.82亿（含余额16.22亿，即已批还未到手的贷款是43.6亿），合计预期总额为107.7亿。从此点说，中航地产在手的项目，仍需要约10.7.7亿的预期资金。

这里面含几个方面：
1大头在开发业务贷，究竟多少不清楚
2持有性物业房贷，究竟多少不清楚
3建筑业运营贷款，这个额度不会很大
4物业管理及服务业运营贷，同3

卖了40%的资产，余下的可以理解为，仍需要107.7亿的贷款来完成现有业务的开展。说明，中航地产并非有大量的无用途现金，出售部分资产只是减轻了融入资金的利息压力.

在没确定性注入资产信息前，按目前基本面，中航地产股价即不高估也没低估，合理:

如果按纯物业股，相对深物业，中航地产就物有所值。深物业：2016年，净资产3.5235，收益0.2631，股价17元。
如果按地产股，相对其它地产股，中航地产就显得不便宜——毕竟处在转型中，有重组溢价成分。

物业管理，关键是要有地盘，要有物而管，只要有了地盘，需求是刚需微利。大家可以见识各自住的小区，你能欠费？马上就会停电断水！而且开支与收入是可预期的，不像工业产品雾里看花：好销起来，可以猛涨价；滞销起来，生存都有问题！

有网友说：“和深物业不惧可比性！1、 深物业自行开发的几个楼盘货值就100多亿（地价那是相当便宜） 2、作为深圳本地股，今年深圳国企重组预期明确，所以市场比较追捧。 曾经拥有，可惜10块多钱就放掉了：（ ”

这个比是相对，深物业17已经反映你所说的基本面；同样中航地产低于12，也反映基本面。如果中航地产非得在10下方才合理，只有参与中航地产的人有此共识：现价不论成本地卖，打破10块。但市场先生现在给出了高于10块的价，有耐心的人，就等回到10元下。

深物业按你所说的，几个楼盘货值100多亿；它净资产只有3.5235，是不是反映了原值未调账（你所说的地价相当便宜）？
而中航地产持有性物业也值85亿（见年报）；它的净资产却有 6.1212！
同样的地产带物业，同样在深市上市，同样的年报格式，为何有此区别？按道理深物业净资产远远高于中航地产才对。

深物业持有性物业倒底值多少，不得而知，也就无法粗估。
就拿中航地产说事，因为有刚公布的年报作为资料。
持有性物业估值85亿，其余资产全部冲销掉负债，那么85亿/6.6696股本=12.74元；而净资产仅仅只有6.1212，说明还不能完全冲销掉贷款。
但是，只要中航地产将未出售的地产项目全部建成并出售，如果与12.74仍有差距，说明持有性物业贷款未还完，这个时点也可能是一年，二年（因为中航地产承诺手中的楼盘搞完后，不再买地或参与开发）。。。甚至更长时间，因为建好一个楼盘并卖出去，往往拖很长时间。

就算中航地产其它业务不赚钱，仅仅是物业管理带来利润，假以时间，就能填充掉持有性物业的欠债。
就像百姓一样，买了一间房子（100万），贷款了60万，还款是以上班工作收入来源（相当于物业收入），虽然此人的净资产只有40万（现金出资），负债却有60万，但这房子却值100万，，，假设房价不跌不涨。

这就是物业管理类股的估值逻辑，，，，只要有现金流，哪怕每年微利，时间一长它就值钱了，，，是不是这样？有不同意见的，可以发表，，，以开拓思路。