发表于 2019-04-26 18:00:34 股吧网页版
房屋折旧率怎么计算?

????? 买二手房莫忘折旧率-房龄影响价值

???? 目前在二手房交易中,人们普遍重视房屋的位置、使用性和价格,但是价格中一项很重要的因素却被市场所忽略了,那就是“房屋折旧率”。其实并非购房者真的不重视,而是市场将其隐藏了起来,迫使购房者忽略了这个问题。信一天公司市场研究人士认为:由于目前二手房供求关系严重失衡,需求量远远大于供给量,有时往往一套房同时被几个购房者看中,使其价格不但不可能下降,反而向上抬升。此时,诸如“房屋折旧率”等一些评估房价的技术因素已经被忽略了。如果按照成熟的二手房市场条件进行评估的话,要评估一套二手房应该通过综合的技术手段来判断其真正价值,因此就免不了要考虑房屋折旧率问题。

???? 忽视房屋折旧率对买方不公平

???? 事实上忽视房屋折旧率,对购买者而言显然不公平,大家都知道房屋都是有一定的使用年限的,况且土地使用权也是有年限的,通常情况下最长只有70年。如果一套房已经居住了10年,后来者只有60年的土地使用权,加上每年2%的折旧率,如果按相当于新房的价格买入,甚至还增加了升值部分的差额,购房者显然很吃亏。同时,专业人士指出:忽视二手房屋折旧率,对二手房市场规范发展也十分不利。因此,信一天公司提醒广大消费者,购买二手房时最好坚持计算房屋折旧率。

???? 据信一天公司调查显示:目前二手房市场忽视房屋折旧率问题表现最为突出的就是已购公房交易。由于已购公房面积比较小,地理位置佳、总价低,很受购房者欢迎。加上需求又远大于供给,因此在实际交易中,有时某套二手房的成交单价甚至与周边的商品房不相上下,房屋折旧率基本不被房主考虑。

???? 如何计算房屋折旧率

???? 专业人士指出:二手房交易中买卖双方争议最大的问题就是价格问题。卖方希望卖的越高越好,总喜欢拿同地区商品房的房价来比较,开价与商品房差不多;而买方总希望越便宜越好,于是将目光集中在“折旧”问题上,结果往往是买卖双方提出的价格相差悬殊,要么无法成交,要么购房者放弃“折旧”因素,宁愿吃哑巴亏。

???? 其实,二手房估价测算应根据实际情况具体分析,一般有几方面的因素可供参考:房屋因素折旧。

???? 房屋竣工后即进入折旧期,按照理论折旧率,混合一等结构房屋折旧期限为50年,每年的折旧率2%。另外,旧房的套型落后,功能陈旧,这同新建商品房无法相比,“三小”小厅、小厨、小卫套型减价10%。此外,楼层对价格也产生影响。以7层楼房为例,2层和5层为基准价,1层和6层减价3%,7层减价5%,3层和4层加价3%,若是楼顶则减价5%;房间如无朝南门窗减价5%。

???? 环境因素折旧。环境因素既有自然的,也有社会的;既有大环境,也有小环境。在同一地段,旧房的小区环境会逊色于新住宅区,比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等,旧房都要大打折扣。再如社会环境,在同一土地级别地区,有的适合经商,有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别减价5%,位于省、市重点中小学区的加价15%等等。

???? 由于目前北京地区在制定房屋折旧的政策标准上还相对滞后,还没有一个规范的《房屋折旧率及耐用年数表》以供消费者参考,在这方面台湾已经做的非常规范,他们根据不同地方气候条件的不同以及对房屋的影响力大小,做出了各地不同标准的《房屋折旧率及耐用年数表》,这一点是需要北京及全国其他地区借鉴



?2006年春节刚过,郭延(化名)便掂量着将手中空置的一套二手房售出。郭延的这个念头来自媒体关于广州二手房2005年年底天河海珠区成交价上涨的新闻。2005年对于房产来说,可以说是政策年,意在压制涨幅过大的房价,郭延看着这个趋势,担心2006年国家又将出台打击炒房政策,再加上现在的二手房均价水平已经到达他自己的满意水平,便想将位于天河东的这套房子卖出。说到卖房,郭延对于该如何给该房子定价售出依旧模糊不清,若把价格抬得过高了,怕鲜有人问津,但若估价过低那岂不是赚少了?郭延也想过交由房产中介将物业售出,但是一些不法中介勾结买主故意压价的做法令郭延不敢调以轻心。如何评估该房产的价格,这成了郭延头痛的问题。????? 要解决定价问题,郭延觉得还需自己广泛收集资料。在大量收集卖房知识的过程中,郭延发现了这么个“土法子”:用房屋各个细节的价值比例对房产均价进行“加减乘除”。????? 该房子是郭延在1997年买入的,当时正值广州房价的高峰期,买入价为82万,本打算趁着楼市的热潮赚上三五斗。无奈在房子买入的第二年广州房价便走向“下坡路”,直到2004年初才止跌回暖,炒房的目的没有达到,该房子一直作为出租用途。????? 要拿回9年前的价格那并不可能,但由于该二手房位于天河东,附近有省重点小学体育东小学、省一级中学华南师范大学附属中学等,并且交通便利,生活配套也极为成熟,该商圈的商品房均价约为8000元/平方米。该地段房屋的保值能力还算比较强,郭延预计此时卖出该房依旧能比广州二手房均价来得高。????? 首先该计算的是该物业的折旧费。房子一建好便进入了折旧期,每年折旧2%,一共折旧五十年,郭延的房子至今有9年楼龄,这样算下来,折旧的金额问为:8000元×2%×9年=1440元。????? 9年前的户型与现在新房的户型相比明显欠缺了合理性,郭延的这套房子阳台、厨房和卫生间都比较小,这也是美中不足之处。由于房屋的功能比较新商品房的低,在这点上得扣去10%,则为8000×10%=800元。????? 郭延的物业所在楼房一共9层,该房子在顶层,但带有电梯。一般按市场上的二手房估价,顶层的房子要再折价5%,则为8000元×5%=400元。但现在广州市面上带电梯的二手房要比同质量下的二手房贵500元-2000元左右,郭延的这套房子是属于两梯八户,所以保守估价应该在折旧后添上500元左右。????? 当时郭延在选择该房子的时候,由于南向房屋的窗户是朝着马路,这样噪音和灰尘比较大,但朝小区内的房屋是东西朝向,虽然日照比较强烈,但是郭延考虑到居住的舒适性和安静便选择了东西朝向的单元,但在二手房估价时,没有南向开窗的房子需扣减5%的价格,则扣除了8000×5%=400元。????? 天河区可以说是仅次于越秀区(包括东山区)的教育强区,强势的教育实力为天河的楼价增添了不少保值的元素,郭延当时选择该物业的时候也考虑到此因素。由于该房屋位于重点中小学区域,便应该加上15%的价值,则为:8000元×15%=1200元。????? 但是二手房买卖也需考虑到买家的心理因素,由于习惯性因素,对于买旧房需折旧8%左右,因为在此基础上,该物业还需折价:8000×8%=640元。????? 该物业有小区配置,并且楼下有保安,从这点上看便无需再从物业管理方面折旧了。郭延这么一粗略计算,大约现在该套房屋的价格为:????? 8000元-1440元-800元-400元+500-400元+1200元-640元=6020元/平方米。????? 但是,郭延也明白,在二手房交易时,由于买卖双方的角度和心态各异,作为卖方总会拿同地区商品房的房价来类比,开价与商品房差价不大;而买方总强调一个“旧”字,结果往往是买卖双方提出的价格相差悬殊,成交存在问题。再者,再如社会环境,在同一土地级别地区,有的适合经商,有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。????? 而在同一地段,旧房的小区环境若逊色于新住宅区,比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等,旧房都要大打折扣。按照这些计算公式算出来的,也只能当成市场指导价,最终楼价的定位还需从上述这些社会环境和自然环境等因素考虑。????? 但是,站在市场的角度,以房屋的市场价值为基础,以供求关系为参考,具体分析测算,二手房的价格还是有规律可循的,郭延的计算方法便是二手房的最基本估计。想将手中二手房放盘的你,或者也可以参照上述的方法计算下你的物业值几何。

要看房子的能不能保值,就要从三个个方面来看,第一,作为具有金融属性的房子,它是否具有稀缺性.第二,房子的交易便利性如何,第三, 购买房子的预期收益如何?我这篇文章就试图回答这个问题.

首先说稀缺性, 房子有稀缺性吗? 某种程度上说是有的, 比如我们在闹市中一个底层的门面房,在同样的地方同样的楼层不可能有第 二套, 那么这 套房子的价格不是有它的建筑成本决定的, 而是拥有这套房子的未来预期收益决定的.但是即使具有稀缺性的房子,它 的价格也不是无限高, 而是国际上的标准又 房子的可以出租的租金决定的, 一般来说国际上,这个标准是月租金的200倍就是这个房子的价格..但是作为住房来说, 它 的稀缺性是很低的.一个房子的成本一般是由 三个因素决定:建筑工人的工资.建筑材料的价格, 楼面价格(地价).其中只有土地由于地段的不同, 其 稀缺程度也不同.劳动力和建筑材料并不稀缺, 即使土地具有稀缺性, 那开发商 也有能力降低通过增加建筑物的高度稀释土地的稀缺性带来的楼面成本. 所以虽然房子有一定的稀缺性但是它稀缺性是很低的, 同时由于交通更加便利,即使土地本身的稀缺程度也是越来越低,又由于房子折旧速度慢,而生产速度却很快.市场上的房源会 越来越多.所以房子不能算做稀缺商品, 所以房子的商品属性还是远远大于 金融属性的.房价应该是主要依据它 的生产成本来决定.而房子的生产成本一般的多层只要800-1000元/平方.高层就是1500--1800元/平方.

其次, 房子的交易便利性如何, 房子的交易便利性, 比较很多商品 等等要容易的, 多, 它 不必要建立一个物流体系, 也不需要建立复杂的分销体系,.但是房子天然变现能力很差,一来比较黄金等贵 金属和大宗 原材料, ,买卖手续更加复杂,二来 由于购房者大部分是分散的老百姓,这么高价格的商品成交率也比较低,所以房子的交易便利程度不如大宗原材料性质的物资.


第三, 房子的预期收益, 按照国际惯例, 房子的价格以 房子的月租金的200倍 作为合理的价格标准,但是我们国家现在的房子价格已经是房租的400倍以上了,虽然说通货膨胀来到会提高房子的建筑成本, 但是房子源源不断地被生产出来.房子的租金却不能随着物价提高,这点想必 大家都有感觉.即使这点可怜的租金收入还要承担弥补房子折旧带来的损失.而且物价不管怎么涨 都是有个限度的, 绝对不能超过收入的增长速度,


最近几年房价更加疯狂上涨。这说明什么?几年前的泡沫现在比以前更大了!所以,非但有泡沫,而且这泡沫还很大。另外,还可以从房屋租售比这个最没有水分(其他的人均收入、人均面积都有水分的)的指标来看出,一年的房租都比不上房价一年的存款利息,如果再除去房屋折旧等费用,收益几乎为零,怎么能说没泡沫?
买房子保值,这是建立在房价正常的基础上的。

就像黄金能保值一样。如果现在的金价已经被炒得非常高非常高,严重背离了正常价格,你还会在这个价位买黄金保值吗???


比如:正常金价是50元/克,而现在已经被炒到100元/克。假定你现在花100元买1克黄金保值。不久以后通货膨胀发生了,币值贬值了一倍。但是由于当时被炒高的金价已经提前透支了它对通货膨胀的抵抗能力,所以通胀发生后的金价还是100元/克。

???? 那你用来买黄金的100元钱还是跟着贬值了!

???? 原来是100元,现在出售黄金后还是100元,而现在的100元钱只相当于原来的50元的购买力。

???? 所以你在高价位买黄金根本没有起到保值的作用!

房子是不可能保值的------听老深圳一句话吧
——-我迷惘
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????? 深圳或者说中国房地产的现状是:新楼卖高价,旧楼大跳水.我可以举出无数实例来证明这一点:在深圳,有八年楼龄以上的房子,全部都在贬值.比如罗湖区和福田老区的一些楼盘,买的时候是10000多,现在5000就搞定.海富花园,台湾花园,百花公寓,园中花园,中银花园,都是如此.

????? 当然,以上楼盘的贬值,有其具体原因,比如户型设计不合理,质量不过关,维修不善造成楼体过快残旧,等等.和今天的新楼相比,确实不够吸引人.可是诸位想过没有,今天的新楼,就是明天的旧楼,目前的优势将迅速随着设计的不断更新而变成劣势.中银花园和天健世纪名苑就是好的例子,两个楼盘是邻居,但前者现在价格是5000多,而后者是10000左右.同样的地段,价差
为什么会这样大?唯一的区别只是新旧层次不同而已.而中银当初的价格和天健是一样的甚至更高!住在中银花园的业主,现在全部是负资产,等到他们在几十年后终于供完此楼,负资产会更多.

????? 现在新楼盘价格高企,根本原因是炒家在做怪,他们绝不会用几十年的时间去供一套房,而是趁着楼盘还比较新,还没有贬值前出手,赚一些短期的(最多五年之内)快钱.如果二十年后再出手,那肯定是"炒房炒成房东".而普通的业主,自住买房的,当他们用二十年三十年供完一套房,房子早已残破不堪,绝对卖不起价.比如你用100万按揭七成,分三十年付清,三十年后连本带息总共付150万,而30年后,你的房子能卖到150万吗?恐怕连原来的100万都卖不到.因为30年后,你房子的产权只有30几年了!人家为什么要用同样价钱去买只有30年使用权的旧房?

????? 因此,我奉劝各位,不要被新房华丽的外观所迷惑,而应多些关注二手房,新房总有旧的一天,就象女人,当她做小姑娘的时候大把人抢,因此可以哄抬物价,等她老了,连人贩子都不会打她的主意.新房不断变旧,二手市场的供应会越来越多,价格也会越来越便宜.而最好的做法是:不要买房.

????? 当然,也有一些特例,比如华侨城的美加广场,七年前开盘是6000多,现在是7000多,起码没有贬值,但随着楼龄越来越高,升值的可能性为零.

????? 我前几天去蔚蓝海岸,一期的房子已经现出疲态,外墙残旧,而当时所谓的时尚设计,在今天看起来也成了过时的东西.而一期房不过五年楼龄.再过五年会怎样呢?

????? 一定要买房的人,就祈祷中国经济迅速腾飞吧,象香港那样,人均月收入到了几万块,楼价有可能比现在高,可是,中国这么大,腾飞谈何容易!现在已经不是上世纪70年代了,体系逐渐完善,一蹴而就的事再也不可能发生了.或者象国外那样那样,买房等于买地,产权一千年,还有升值的可能.而中国70年的产权,还没有土地权,那些花几千万买别墅的人,真是太厚道了,简直是房地产商的衣食父母啊~~~



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