?主持人：欢迎大家，下面进入沟通会。首先请董事会秘书谭华杰作一个情况介绍。
谭华杰：各位媒体朋友，非常感谢大家参加我们的沟通。我今天介绍一下过去一年我们经营当中主要的情况。包括积极应对市场调整、不断提升股东汇报、实现有质量的增长的策略。
首先看一下过去一年当中住宅市场的情况，全国的情况看数据上还是有所增长，但是增长幅度比2010年有所放缓，销售面积增速下降5个百分点左右，看主要城市的话，去年增速放缓，成交量下降，去年14个主要城市住宅成交面积下降19%，成交金额下降17%。成交相对比较低迷，但是我们也看到14个主要城市去年供应量还是比较大的，因为供应量比较大，销售下降，库存就出现大幅积累，从去年年初到年底14个主要城市库存水平上升70%，今年1月份，14城市库存规模达到1.12亿平方米，这是历史最高水平。上一个高点出现在08年年底。库存去化周期达到20.3个月，也是08年以来最长的周期。
在这样一个市场当中，公司销售还是有所增长，去年销售面积1073.3平方米，销售金额1215.4亿，同比增长19.8%、12.4%。现在万科在中国已经进入54个城市，25个城市名列前三名，其中11个城市排名第一。四大区域情况来看，广深区域和北京区域保持比较高的比例，成都区域增长较快，四大区域占比更平衡了一些。从卖出去房子结构来看，还是面向基本自住需求，我们的90平米以下房子继续保持52%的高水平，144平米以下户型占比88%。
刚才谈到的是市场情况和过去一年销售的主要情况，再看一下年报的主要业绩指标，这体现了对股东回报水平。在去年我们结算收入706.5亿，增长41.2%，结算面积562万平方米，同比增长24.4%。净资产收益率在去年出现了一个历史上最高的水平，ROE18.17%，比2010年上升1.7个百分点。去年每股收益0.88元，增长33%。
11年底公司持有货币资金达到342.4亿。有息负债中，长期负债占53.2%，短期借款和一年内到期的长期借款235.7亿，远低于公司持有的货币资金。总资产负债率似乎有上升，但是负债占比绝大多数都是预收帐款，有1200亿已收未计的金额。如果剔除预收帐款影响，公司其他负债占总资产比例是39.6%，净负债率23.8%，处于行业低位。2011年保持了比较谨慎的策略，年内新开发项目52个，权益规划建筑面积922万平方米，平均楼面地价2707元/平方米。参与城市改造项目6个，对应227万平方米，预计平均改造成本和地价约2010元/平方米。
万科在08年提出增长模式要由过去规模速度型向质量效益型转变，现在已经经过4年时间。看看之前08年的情况，以07年作为一个分界线，从08年开始销售额变成36%，增长速度从08年前显得更稳定一些。首先从股东回报来看，08年之后公司净资产收益率持续上升，在去年创造了历史最高水平。从客户角度看，02年开始持续在聘请独立第三方对我们全国所有客户进行全面满意度调查，过去4年客户满意度在行业处于标杆位置。们比行业平均领先十几个百分点。我们发现一个有趣现象，02年刚刚开始做客户满意度调查的时候，一般情况下当时满意度比较低的是磨合期业主，就是已经收了房子，但未达到一年我们称为磨合期业主，2002年磨合期业主满意度最低，但是最近4年我们发现满意度最低的是准业主，就是没有交楼的业主。一旦交楼后，满意度上升。收房后，他们对万科的房子有深入了解后，满意度提升。这说明我们产品质量品质越来越提升。
质量方面，我们内部也有一些控制指标，我们会对项目进行实测实量测试，现在已经超过95分。交付规模年平均增长25%，装修房增长100%情况下，我们质量比较理想。客户满意度调查另外有一个结论，每年满意度调查里面，问客户一个问题，向亲友推荐万科的产品，你会推荐哪些方面？最近两年，发现房屋质量已经排名第二位，而且比较明显领先于其他指标。在现在已经入住的客户，万科的房子已经成为除物业服务之外最重要的万科值得推荐的方面。我们物业在去年再次荣获综合实力排名第一位。从员工来看，员工敬业度也是聘请第三方进行调查，过去四年持续处于高绩效、最佳雇主地带。08年是66%，2011年是84%，已经接近中国企业最高水准，去年中国企业最高水准是85%。而在推动行业进步、推动变革方面，我们去年推动的力度比较大，我们去年通过绿色三星评审项目一共273万平米，同比增长265%，其中三星住宅部分268.4万平方米，占全国50.7%。
从万科品牌影响力来看，从客户调查结果看，万科品牌2010年开始上升到第一位。我们品牌是客户购买万科产品最重要因素，而且明显领先其他指标。在2002年当时万科品牌排名第三位，明显弱于物业服务、环境绿化景观。
2012年公司的基本发展思路：继续坚持质量第一，做好装修房交付；积极过冬，坚持主流产品定位，产品继续以中小户型为主，以刚需房为主；谨慎拿地，“宁可错过，绝不拿错”，不会去拿地王，我们也会密切关注市场变化，捕捉市场好的机会；工业化、绿色三星项目各开工300万平方米。
我向大家作这样一个简单介绍，感谢大家的聆听。
主持人：我们直接进入问答环节。
记者：想问一下两位管理层，之前大家可能会觉得今年货币政策这一块越来越有所放松对房地产企业是一个利好，但是最近在两会上的声音，今年国内政策，即便降准，资金也不会流向房地产行业，我们想了解一下今年在融资这块公司会进行一个怎样的优化结构？第二个问题，最近建设部官员提到今年要使到中国八个城市房价有一个下降，我们想了解，虽然说考虑到今年的宏观政策这块的持续性、严厉性，在这个背景下，管理层认为在这个背景下中国的房地产楼市还是继续是一个行政主导的市场还是会转到最终出现一个市场主导的一个市场？谢谢！
郁亮：这两个问题都比较宏观。社会整体融资环境上可能确实会略有一些放松，但是我不认为会大量流入房地产领域。
现在看首次置业需求还是要确保，首次置业贷款需求还是需要满足的。公司如何优化融资结构的问题。“积极过冬”的意思大概就是这个含义，多卖房子，少买地，现金为王。最近有消息说万科现在缺钱了，华润有30亿信托要做，其实，如果真的缺钱是借不到钱的，缺钱的话是没有人给你钱的。至于优化结构，少花点钱就已经是优化了。
还有关于说的房价合理下降的问题。前面大家已经看到，我们重点关注的14个主要城市下降还是蛮明显的。我不太清楚，你所提到的这8个城市在不在里面，也不太清楚应该下降多大幅度。
至于是否政府主导的问题。我认为今天是市场主导的，政府在解决低收入人群住房问题，市场在解决有支付能力问题。下半场里面，政府会扮演重要角色，是不可缺位的重要主角，这一点我们深信不疑。
记者：我是新华社记者，万科是一个有社会责任感的企业。想在这里问一个网友的问题，有天涯网友在网上提出来万科房子出现装修上质量问题，贴了一些照片，好像是用像纸一样的材料做的，不知道万科这边有没有进行调查？对质量问题怎么解释？
郁亮：关于第五园第六期部分楼栋装修质量问题，我们很重视。我们挨家挨户在排查、在整改，有问题我们会承担全部的责任。我们这个事情从春节之后就做这件事情。对于存在的一些质量上的瑕疵，我们正在整改之中。
郁亮：关于定价的问题，我们是综合定价，不是根据成本来定价，赚钱很少的项目也有。万科有些项目是做1%、2%的净利润，这是个别项目。
我们随时欢迎你来跟踪我们的进展，你可以看我们整改情况，客户问题全部解决。万科为什么说最近质量问题特别多，我们去年交了4.4万多套装修房，这是很大的量，装修房涉及的工序特别多。这是对我们一个很大的坎，我们必须过这一关。但是你可以看到万科早期我们质量问题并不严重，而且我们解决还不错。所以同样这个问题，第五园存在的问题，我们有信心可以解决好，欢迎媒体跟踪调查。
记者：是否可以让我们采访？
郁亮：当然没有问题。
记者：回到年报的问题，昨天看年报，万科有一段话，衡量企业价值，有两个至关重要，一个是企业最终能不能达到这个底线，第二，净资产收益率。我的问题是我们的营业收入预计会有多长时间过千亿？第二个问题，ROE的问题。昨天龙湖也发了年报，龙湖ROE相对比较高，如果把时间期限拉长一点，拉到2010年，行业前面排名前五的ROE都达到25.9%，恒大最高的是46%，我们的ROE虽然在行业好像不是非常领先的位置，你觉得是什么原因？财务成本？装修房？
郁亮：我们销售跟营业收入大概差两年左右时间，我们卖了楼，未来18个月、24个月交利润，你可以推算我们营业收入什么时候过千亿。我觉得两三年可能有机会。我们连续两年销售过千亿了，再过一两年、两三年就会转入结算。这是第一个问题。
ROE回报水平，一方面万科达到历史高点，另一方面要看到跟同行比我们还有差距，这是需要我们努力改进的地方。我们要继续提高的话，还是要走两条路，一个是继续坚持快速周转策略。所谓快速周转是什么？本质上说是不囤地、不捂盘。就是我们拿了地，迅速把它开发掉，万科不鼓励囤地发展模式，我们并不是追求毛利跟净利水平来提升给股东回报，而是通过快速周转。第二个提高ROE水平主要方式是合作，要提升我们给股东回报水平的话，更多用合作来解决。我们是和有地的、有钱的伙伴合作，万科项目中不少都是跟别人合作来做的。这是提升回报水平两个方式。当然很多同行在这方面非常出色，，所以我们要继续努力。
我们还有另外一个压力，在ROE回报水平提高的同时，也有人说万科忘记了自己的理想。所以这一块我们还是要找一个平衡，赚钱和理想之间需要一个平衡。比如说我们在绿色方面，我们投入很多。近两年全国一半绿色三星标准的住房是万科一家做的。我很想下次安排机会各位到我们东莞看一看，我们室内空气环境仓已经投入使用了。东莞基地的这些投入也是我们的投入。对我们来说，我们这方面也会比别人多一点。包括现在装修房面对压力，装修房比做毛坯房质量控制多很多倍，但是我们仍然不会放弃装修房策略，因为我们觉得万科在信息和资源上比客户更有优势，我们要承担起责任来做这件事情。所以虽然做装修房并不能提高利润，我们还会继续做下去。我们相信万科ROE水平还有提高的空间。
记者：郁总，你好！年报虽然说你们利润有增长，但是我大概算了一下，你们纯利润率比上一年周期下降，我想这说明什么问题。万科坚持快速周转开发，是不是意味着对利润有所牺牲？
郁亮：结算净利率确实有一个点左右下降，这反映了市场销售的问题。我们不过多地追求项目绝对的净利率跟毛利率，尽管可以坚持把销售时间放长，价格不动，多卖点毛利出来，但是从资源利用来说不合算。第二，调控背景下，囤地捂盘模式已经过时了。你可以注意到不管过去从事什么类型的发展商，包括做高端为主的发展商，目前都在强调快速周转问题。也就是说在下半年开始后，只有那些快速周转企业，不囤地、不捂盘的企业才能可能在下半年胜出。所以我想未来这个行业毛利率、净利率水平应该向社会平均水平靠拢，通过本身运营能力提升，获得一个给股东的回报。但是我们这个行业特别粗放，所以说通过精细化管理，有很大提升回报的可能性。这个回报下半场通过提高管理水平来实现。
记者：为什么说2012年是一个楼市寒冬？政策环境方面的看法？
郁亮：政策上来说不太可能有调整，会继续巩固宏观调控成果，我们在这个前提下继续冬天模式。
记者：万科采用什么运动方式过冬？
郁亮：我们不是刘翔的跨栏快跑，我们是长跑模式。首先一个还是多卖房，我们特意用了“宁可错过，不能拿错”。我们可能错失良机，但是对万科来说，现在土地也够两三年开发的，我们并不急着抓这个机会。
记者：会采用电商模式吗？
郁亮：能够任何对我们卖房有帮助的形式，我们都愿意使用。非电商、电商都可以。
记者：万科净资产收益率这个话题，虽然前几年万科装修房战略以来，利润增速是下降的，看年报发现净资产收益率达到一个新高，但是总资产收益率还是处于很低的水平。我想问的问题，第一，万科如何在利润率下降的同时保持净资产收益率上升？第二，万科坚持小户型、装修房、住宅产业化，这几个方面跟我们提高股东回报内在逻辑是什么？第三个问题，去年2011年万科拿地52个项目，但是2010年80多个项目，我们在拿地方面出现规模下降，万科以后怎么办？
谭华杰：利润下降的问题，我们对于利润率这个数字不是特别看重。但是投资者比较看重这个，这是因为制造业中，回报率和利润率会有一个高度的同步关系。在这个时候利润率很重要。我们地产行业周转水平非常不稳定，很多外界因素都会导致行业的周转水平发生较大的变化。房地产行业相对来说回报率不是利润率一个函数，而是可能反过来，利润率是回报率一个函数，这是跟其他行业很大差异的方面。
为什么装修房它的利润率不高，我们却认为装修房更好资产的回报。这是因为装修房不会因为购买土地而占用大量资金，虽然利润率下降，但是回报率高一些。
总资产收益率问题，这对我们行业不是很适用，运营资产回报率这个相对适用一些。
其实在之前，我们产业化、绿色建筑不太能建立起一个强的关联性，但是在过去几年当中，市场发生一些变化。首先成本出现上升，工厂化相对于传统施工在成本上的劣势大幅降低，周转上的优势则日益明显。规模越做得越大的时候，整个质量控制和整体项目管理的难度上工厂化的优势则更为明显。如果作坊式模式的话，你每增加一个市场单元，管理复杂度提高一些，这样企业内部费用越来越高，而工厂化，规模增长同时，毛利还会上升。
郁亮：我补充一下工业化的问题，这个月底召开全国产业化工作会议，我们看到工厂化的春天快要来了。各地政府都在陆续推出一些支持工业化的措施，工业化是解决建筑行业的瓶颈。劳动力越来越稀缺，用工越来越紧张，还有一个环保问题、绿色问题，所以工业化正在成为政府鼓励的生产方式。
关于拿地少了，以后有没有地？我们有钱就有地，不用担心。
记者：世联地产陈董讲到一句话，他说万科快速周转的策略是为了保命。现在普遍也认为地产进入下半场，分析一下未来会不会有中小发展商倒下，有这样的并购机会，我们是不是还会作考虑？第三，王石董事长现在已经淡出公众视野，之前听说过万科也开始在考虑走向海外的策略，包括融资方面，能不能介绍一下。
郁亮：我不是很记得在哪次谈话有这个说法。如果说有，可能是当时行业很多人还有一些幻想，万科明确提出过冬，还有一些幻想的时候，这个是从提醒角度来讲。万科是不是需要保命呢？我认为万科还没有到这个危险的地步。被动适应叫保命，主动适应我们就叫健康。我大概当时是这样表达的。你理解万科保命，我觉得也不能说错。
至于并购，我现在不抱什么希望。因为有两个很重要原因。一个原因是政府调控的能力越来越强了，一个是发展商保命能力也越来越强了。这两个加在一起，几乎很少看到会倒闭的。所以这种大规模并购的机会不会出现。
王董有淡出公司吗？前一段还回来了，还跟大家见面。王石主席始终是万科的，从创业到今天，仍然是万科的主席，王石主席在万科的地位和角色没有发生任何变化。所以没有淡出这个说法，这个是不成立的。
我们是否走向海外的问题，我们希望走向海外，我们也在探讨在海外业务的可能性，但是仅仅在探讨阶段，如果有的话，会告诉各位，但是近期不会有。
记者：从年报来看，公司现金和去年相比减少了，是什么原因造成的？
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